地产已经实质进入资产保全阶段

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2021-11-18 10:34 5192 0 0
地产作为固定收益投资者偏好的领域,很大一个原因就是债务有资产做支撑,无论是具体项目,或者总体看,都存在这样的逻辑

作者:YY

来源:YY评级(ID:YYRating)

地产作为固定收益投资者偏好的领域,很大一个原因就是债务有资产做支撑,无论是具体项目,或者总体看,都存在这样的逻辑,而且在过去相当长的时间里,资产价格的不断上升进一步强化了债权人的这个逻辑。

然而,随着行业发展变化,目前地产进入了一个新老交替的时代,未来地产行业面临资产价格缺乏上涨预期的情况下,准现房销售很快来临,周转下降,利润下降,杠杆下降。

由于变化不是渐进的,比如今年以来销售周期延长,从1年半变成2年,收款周期延长,按揭周期从1个月变成6个月,然后监管资金进一步严格,集团从项目收款周期再延长6个月,那么对企业集团而言,可能就一次性消失了将近一年的现金流入,这个是不可逆的,未来周转速度长期保持如此。

因而,地产公司纷纷暴雷,导致所有的债权人寻找可以支撑自己债权的资产,我们按照先后次序看一下他们如何做:

1、购房者。这些购房者由各地住建局作为代表,封闭监管售楼资金账户,确保完工交付房屋,偿还债务;目前的情况是绝对大大超过实际需要(有地产公司只剩1亿投入就可以完工,监管账户6亿被冻结);

2、理财投资人。这些投资人本来并没有资产对应,但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事问题,因此对实控人心理影响极大,所以实控人有很大的动力保障他们的利益,在无法按期兑付的时候,会提供置换房屋,增加抵押等措施;

3、施工方。这些施工方原本和地产公司利益一致,还经常协助地产公司把开发贷套取出来,但是面临被开发商大量拖欠以后,不得不以停工来对抗。由于法律上工程款优先于抵押权,无论最后他们是否复工,他们还是排在金融债权人之前的。

4、开发贷银行。由于银行开发贷相对手续完备,有抵押担保措施,房屋销售以后偿还了工程款以后能够优先偿还开发贷,而且很多时候按揭发放银行就是开发贷银行,自己实现了闭环;

5、土地环节(前融)的债权人,包括信托、基金等。他们对项目有排在开发贷银行之后的优先受偿权;

6、项目的合作方。项目清盘以后他们要拿回他们的利益;

7、集团的无担保债权人,一般是境内债券持有人 ABS投资人;

8、集团海外股东的无担保债权人,一般是美元债(公募、私募)的投资人。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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