房产大象 
最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：陈佩奇
来源：房产大象（ID：FCDX2016）
一颗解药来了。
不能保证百分百治本，治治标也是好的。
作为地最少的一线城市，只有1997平方公里的深圳，常被吐槽“房价太高，是因为没地盖房子”。
被diss也不是没道理，去年深圳卖了4.5万套新房住宅。
面对汹涌的刚性+改善需求，深圳的新房住宅真不够用。
根据广发证券对深圳市官方数据测算，截至2016年底，深圳全市存量住房约为4.57亿米，其中商品房只有1.29亿平，而按2000万实际人口计算，人均只有6.5平，仅约为广州的1/6。
工业用地改居住用地
住宅供应量紧张，刚需买房有苦难言。
刚刚过去的一季度，深圳新房一共预售23个楼盘，其中住宅有18个。
这些住宅新盘，除了比较偏远的板块，要么售罄，要么卖了大半。
一季度，深圳工业用地出让8宗工业用地、1宗商业用地。
1月，成交2宗工业用地，面积4.4万㎡。
2月，成交2宗工业用地、1宗商业用地。
3月，成交4宗工业用地，面积5.5万㎡。
而住宅用地只出让了1宗，还是“商业+居住”混合用地。
（2月26日，开市客联合星河实业，总价22.32亿竞得商住用地，含二类居住用地用途）。
深圳不缺工业用地，缺的是住宅用地。
居住土地紧缺与城市发展的矛盾日益尖锐，急需有效盘活存量用地，开拓发展空间。
经历了轰轰烈烈的SFL、JYD事件，深圳领导班子换防，小产权房被央视点名……个中深意，想必大家有所了解。
打开深圳规自局官网，最近好几份地块规划调整公告齐刷刷地说了一件事——新型工业用地调整为二类居住用地。
不吝啬地讲，这是一次创举！
目前，深圳坪山、龙岗公示了地块规划，由新型工业用地调整为二类居住用地，调整了13块住宅地块。
尽管地块位置集中在龙岗、坪山，数量也不算多，面积也不算大。这一次调整更大的意义在于释放用地探索与试点的信号，未来不排除会在其他区域试点。
土地用途调整早有铺垫
如果回顾前几年土地政策动向，就不会认为这次用地用途调整很诧异了。
早在2019年，深圳发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法的通知》。
当时就明确提出，为加强土地用途变更和容积率调整管理，依法妥善解决历史遗留问题，盘活存量土地，保障公共利益，促进城市高质量发展，根据相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。办法有效期5年。
并且提到，商服用地、工业用地、物流仓储用地等符合规定可变更为居住用地，但居住用地部分需要建可售人才房。
2020年8月初，国家自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》。
从国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡、不动产登记、土地只征不转等九个方面提出意见，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力，推动自然资源领域治理体系和治理能力现代化，助力大湾区和深圳先行示范区建设。
这份意见提到，深圳将率先探索国有土地使用权续期路径、利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地等一系列改革。
简单来说，就是放权，允许深圳先行先试，探索分类盘活存量工业用地。
这项举措有利深圳将部分工业用地调整用途，转变为住宅用地，建设住宅和人才房，以满足市民巨大的需求。
而这也是为深圳工业用地调整为住宅用地埋下伏笔。
随着居住用地供应量增加，未来深圳房价会阶段性稳一稳。
如果寄希望靠这颗解药治病，恐怕没那么容易。
今年居住用地供应363.3公顷
4月14日，深圳公共资源交易中心微信公众号挂牌深圳首批集中出让的6宗宅地，总建筑面积约91万平，起始总价约105.76亿，将于5月13日集中竞拍。
与广州、北京此前公布的首批48宗、30宗地块相比，深圳的首批挂牌土地略显单薄。
4月25日，深圳规自局发布《深圳市2021年度建设用地供应计划》。
今年，深圳计划供应建设用地总量1130公顷，其中，居住用地363.3公顷，产业用地171.4公顷，民生设施用地543公顷，商服用地52.3公顷。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“房产大象”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
