地产到“底”了吗？

郁亮在业绩会上提到了这层利好的外部因素，觉得“当前有利于市场稳定的政策措施不断出台”，是万科有信心回升的强大外部基础之一。

比万科早一天举行业绩发布会的碧桂园，对行业未来也持审慎乐观态度。

在莫斌看来，任何政策的出台、调整都是为了让房地产行业更加健康地发展。他说，市场逐渐筑底，投资信心在恢复。

不止万科，行业受冲击的综合反应，也同样体现在碧桂园身上。

碧桂园2021年营收约5230亿，毛利润为927.8亿。

除此之外，碧桂园2021年其它指标还都在向好的曲线上：

累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，已经连续6年达到90%以上

营业收入同比增长13%至5230.6亿元；加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%；实现正净经营性现金流达108.6亿元，现金短债比为2.3倍

行业震荡调整期，碧桂园经营和财务基本面仍然保持稳健。 

万科则是经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

最近半个月，两家公司的股票整体上扬不少。

3月30日晚发布业绩后，万科A在3月31日及4月1日实现两连涨，愚人节那天涨幅近8%。

投资者这是秒原谅啊。

房企四巨头，恒大半躺平，融创在努力站稳。剩下的碧万能不能守住，对行业恢复信心至关重要。

总体而言，两巨头目前自身的基本面可控，保持评级稳定，市场对二者信心较足。

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说实话，万科利润腰斩应该很多人想不到。碧桂园基本面稳中优化，同样很多人想不到。 

这源于大家还没有摆脱判断路径依赖。

在我们以往的认知中，碧桂园是速度型选手，遇到刹车应该会更难受，万科是耐力型选手，面对调整会不适，应该不至于出现阵痛。 

其实，上了规模的企业，都不只有一面，关键时刻，还看底盘稳定性、应变力和操控力。

这种判断路径依赖还体现在，觉得行业生态仍然是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。

狗蛋说，经过两年的深度调整和洗牌，地产的行业生态已经变了。

草原上的动物种类繁多，各有各的活法。 

像大象是草原之王，底盘稳就是它的活法，好比碧万； 

长颈鹿没有大象的吨位，但脖子高腿长，视野开阔看得远，灵活度更高，比如龙湖； 

再说河马，作为水域霸主，固守一方就行，这是地方国资房企的生存方式。 

猎豹相对狮子，战斗力不显，不过体型纤细，脊椎骨有如一根弹簧，加上一条大尾巴，在快速奔跑中还能保持冲刹急转平衡。像中骏、滨江这些中部房企，身段柔软就是它们的活法。 

外界需要摆脱固有的判断依赖，与此同时，房企自身的发展路径依赖，也需要改变了。 

过去一些房企学快周转和做大规模，属于战术勤勉型，疏于在战略上下功夫。上行周期，它们可以表现得很好，下行周期，表现得更好的则是战略更为得体的。 

以闽系房企为例，2016年到2019年行业上行时，闽系里黑马频出，朝着千亿梯队你追我赶。最近两年，市场深度调整，这些房企受冲击也较大。 

相较之下，旭辉、中骏、大唐这类“厚积”型闽系房企，受影响较小。 

比如中骏，长期以来都是“一体两翼”协同发展，以住宅开发为主体，购物中心与长租公寓“两翼”发展。 

这两年的优质土储，算中骏发展的压舱石。其中不乏超级TOD综合体地块，超级TOD综合体成为了中骏发展的王牌之一，目前已落子北京、上海、杭州、福州、合肥等城市。 

保持战略定力换来了多面均衡向上的业绩：2021年，中骏实现合约合同销售1045亿元，稳步踏入千亿阵营；中骏商管收入同比增长53%至12.3亿元，布局60个城市，拥有255个管理项目。 

难得的是，中骏持续稳定绿档，非受限现金短债比为1.0，发展的同时确保安全。 

又如大唐，和其它中部闽系房企相比，它在全国的品牌知名度不算高。这源于它过去深耕海西+北部湾两大城市群，做熟做透之后，接着总部迁移上海，拓展长三角。 

步步为营换来稳健发展。 

去年这家房企实现合约销售额505.8亿 ，年度完成率为101.2%。在老大哥增收不增利甚至亏损的情况下，大唐实现了增收又增利： 2021年实现营业收入112.54亿元，同比增长6.3%；实现净利润10.26亿元，同比增长8%。  

前文我说过一个数据——2021年八成百强房企没完成销售目标，换而言之，只有两成房企达成目标，像大唐这样确保安全的前提下，还能向前发展，属实不易。 

四面楚歌之下，没有什么比安全更重要。

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狗蛋觉得市场不会更坏了，还有一个原因，那就是土拍市场上民营房企开始敢拿地了。

当然，目前活跃的还是以龙湖、旭辉这类稳健的头部民企为主。已经暴露安全问题的房企，还能不能被抢救一下，得看底子。

当唯大不倒、唯快不破的神话消散之后，当没有千篇一律的模式和样板之后，当市场不会更坏之后。 

一个全新的更加健康的周期就开始了。