法拍房有租约能不能拍？法拍房有租约买了不能住？这几种情况例外！

前段时间，鲸拍房曾推送过一篇法拍房真实交付案例，涉及到“一房两卖”的问题，导致房屋后续的腾退工作难度极高。

由于开发商已经将本房屋违法出售给了原业主，原业主又将房屋对外进行了出租，虽然原业主和租户的协议不受法律支持，但双方均声称已经支付了相应费用，情况极为复杂。鲸拍房的后期腾退团队经过长达一个月的多方沟通和协调，最终在取得原业主和租户谅解的情况下，成功将房屋完好地交付到客户的手中。

正如上面例子，目前这么火热的法拍房市场，想低价拍到法拍房，确实要有点“火中取栗”的本事，因为确实存在一些购房风险，有租约则是最普遍的问题之一。那么，购房者若是拍到有租约的法拍房该怎么办呢？有租约的法拍房到底能不能拍？

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很多购房者错误的认为，如果房屋存在租约，那么把租赁人清退就好了，拿到房本，这套房子就归属于自己，作为新的业主有权入住房子。

而实际上，据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

即买卖不破租赁，租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让给他人，租赁关系也会不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否定原租赁关系的存在。

这主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。同样，这项规定也适用于法拍房。所以，对于有租约在身的法拍房，购房者往往就避而远之。

虽说买卖不破租赁，但是依旧会有例外情况出现，若是存在如下情况的租约，购房者是有合法权利“突破”租赁限制的。

1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。

因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。

3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。

企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。

而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的权力视为已到期，也就是未到期的租赁合同视为已到期的合同。

根据鲸拍房多年的实战经验，我们总结了以下三个排除房屋租赁风险的具体步骤。   

前期租赁调查

一定不能为了省事而忽略房屋的基本情况，花时间去了解房子的产权问题、居住或租赁情况是十分有必要的。通过拍卖公告，法院官网查询披露的判决信息，个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦，就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。 

了解占用情况

大部分购买法拍房是为了居住的，但是有一部分法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举，由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家的情况。因此小编建议你一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。

判断有无参拍价值

根据调查的结果，判断解决租约的实际成本。如果解决租约的成本过高，那么就不建议客户参拍。但往往这种有租约问题的法拍房，参拍者比较少，竞争力小，容易低价成交，存在着捡漏的可能性。建议在可以承担的费用内，解决法拍房带租拍卖的问题，否则不要参拍。

通过这三个角度的排除，可以更详尽地了解标的房屋的实际情况。