瑞安房地产拟再次分拆中国新天地，在香港IPO上市

01 中国新天地IPO，一场迟来的“约会”

2012年，瑞安房地产曾发布公告称拟拆分子公司中国新天地于港交所单独上市，随后进行了资产整备，将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地，并于2014年引入加拿大投资者Brookfield作为战略投资人，其获得了近22%的权益，同时为中国新天地注资7.5亿美元。

然而，受降负债影响，随后瑞安房地产开始出售写字楼及商业资产，致使这一上市进程迟迟未能得以推动。直到2015年，瑞安公开表示，“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”，上市计划无疾而终。

02 中国新天地有望成为瑞安最优上市平台

资料显示，瑞安房地产业务分四线即：中国新天地、丰诚物业管理、瑞安建筑、瑞安投资管，其中，中国新天地居首。

目前，中国新天地负责营运管理上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地、创智天地、武汉天地、重庆天地及佛山岭南天地，共计7个项目。

据2020年瑞安房地产年报显示：“2020年，物業組合（包括合營公司及聯營公司所持物業）所產生的租金及相關收入總額为人民幣25.28億元。”

其中，中国新天地负责营运管理的7个项目租金收入总计21.93亿元，占总收入的87%，项目平均出租率为90%。

另外，值得一提的是，年报同时指出“物業組合（包括合營公司及聯營公司所持物業）所產生的租金及相關收入中77%的租金及相關收入來自上海的物業組合，其餘則來自中國其他城市。”

另据2020年瑞安房地产年报显示：“本集團目前於上海持有及管理作零售及辦公樓用途的總建築面積達172萬平方米（「上海物業組合」）。截至2020年12月31日，上海商業物業組合的資產價值總額約為人民幣770億元。”

而新天地在管的上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地、创智天地，建筑面积76.7万㎡，占上海物业组合总建筑面积的45%；资产价值34亿元，占上海商业物业组合总资产价值的44%，是上海物业组合的半壁江山。

据了解，瑞安目前有两大上市平台：瑞安建业(HK:00983)和瑞安房地产(HK:00272)。其中，瑞安房地产常年被低估，市盈率处于亏损状态，总市值100.78亿港元。瑞安建业股价近期整体走高，但因盘子较小，其总市值仅5.77亿港元。

如中国新天地成功上市，那么按照年报数据，瑞安不仅有望迎来第三个上市平台，且极有可能是最优上市平台。