静水深漩 作者：守望者
来源：静水深漩（ID：zealsaint111）
核心观点：
西安拥有较好的硬件条件，但财富聚集能力有待提高；
受制于整体财富规模水平西安房价短期不会涨到杭州的水平；
西安房价中长期空间有赖于高附加值企业的引进。
很感谢大家坚持看到本系列的最后一个部分，即总结部分。该部分我将对前期4篇分析进行总结并尝试着归纳一些观点，希望这些观点对大家能有所帮助。未来就这个话题将在北京开一些线下的交流会，大家共同讨论。
基于素简的原则，我们直接开始分析部分。
一、绿化部分
开始的框架中我认为绿化能提高一个城市的居住环境，会成为除去核心因素之外影响人群选择的因素，在后期的观察中发现，该因素起到的作用很有限，更像是加分项，因此从分析框架中剔除，不再做讨论。
二、主要因素分析回顾：
前面几篇从教育资源，工作机会，交通，医疗和购物四个城市的硬件条件方面分析了西安市相较于周边省份省会城市（太原，兰州，银川等）的优势。从这四个方向上看西安相较于周边城市具有较强的比较优势，具体如下：
名称 | 内容 |
教育资源 | 西安拥有44所本科院校，数量上排全国第三（第一是北京，第二是武汉）； 拥有具备双一流高校最多的省份，陕西排名第四名（8所），第一名为北京（34所），第二名为江苏（15所），第三名为上海（14所）。 从教育资源丰富度上看，西安优于周边省份。 |
工作机会 | 西安2018年平均工资4203元； 西安2019年夏季求职平均薪酬7281元，位列全国30名，低于周边比较城市的郑州和兰州； 西安房价收入比为10.8，低于周边太原（14.6,），高于兰州（9.4）； 陕西高校毕业人员留本市工作比例为35.20%（第一名广东为85.5%，第二名上海为68.5%，第三名浙江为59.69%）。 |
交通 | 2018年西安航空旅客运输量全国机场排名第7名，货邮吞吐量排名全国第13名；根据最新的民航规划，西安机场由区域性枢纽中心上调为国际枢纽中心； 2018年西安铁路运输总体能力与郑州相近，高于周边其他城市；根据最新的铁路规划，西安晋升为西北最大的铁路枢纽。 |
医疗和购物 | 西安2018西安商业开业体量为183万平方米，位居全国第一； 主流商业运营商2017-2018年纷纷进驻西安，西安多个商业体将进入2019年商业体销量TOP100排行榜； 西安拥有的三甲医院数量全国排名第五，陕西省的核心医院资源都在西安； 西安人均床位数和人均医生数排名较弱。 |
从前面几篇文章的分析和本表的总结，可看到西安相较于周边省份的的核心城市来讲具有更好的硬件条件(更多的教育资源，更好的交通设施，更优的医疗和购物环境)，这几点也成为本次“抢人大战”西安获得较多人口流入的关键。
相对好的硬件资源并不是决定房价上涨的唯一因素。前面的分析我们谈到，一个城市房产的需求主要来自于两个群体：自住（刚需和改善）和储值（不包含投机，投机者不是一个城市房价长期稳定的因素，只是啤酒上的泡沫），这两个群体拥有的财富数量决定了这个区域房价中长期上涨的空间，即，人民群众越有钱的城市平均房价越高（比如，一线城市相较于三线城市）。决定一个区域人民群众财富总量以及平均财富水平的是一个城市经营的结果（包含了招商引资，产业结构，高收入职业数量等等），详细的衡量每一个指标是一个庞大且未必有意义的事情，因此这里我提供了另个一思考的思路，即通过衡量一个城市存量资金总量来观察一个城市经营结果。
三、存量资金总量
一个城市资金的流动和变化是一个城市前期经营生产最终结果的体现（有点类似于外汇储备），比GDP更为直观，因为他是前期财富创造能力的最终结果。考虑到数据可获得性和便于理解，这里使用的数据为金融机构各项存款余额，或者说资金总量，该存款余额只包含了人民币存款余额数据，未包含外币（对于大部分城市来说，外币存款余额占比很小，不影响大的分析结果）。在我们正式开始看这个数字代表的意义之前，我们先来讨论一下这一数据的代表性。
金融机构本币存款余额主要包含非金融企业，个人和非银行业金融机构存款。由于各个区域的城商行，农商行（大行和股份行吸引存款的手段在总行统一政策管理下差异不大）开展的吸引贷款的思路，方式和能力基本趋同，因此该指标在一定程度上可代表该区域前期经营结果的时点总结。
除去北京，上海和深圳外，其他区域非银行类金融机构总部较少（这类企业的资金主要集中在总部），因此除去这三个城市外，其他区域受到非银行业金融机构存款的干扰较少，具有一定的可比性。
这里使用的数据未包含海外资产，由于一个区域的资产价格更多的受到该区域现有财富体量的影响（对于大多数人来讲，海外资金短期不会回来，国内资金也出不去；拥有大量海外资产的人群占该城市总人群数量百分比较低），因此未包含海外资产也不会影响大的分析结果。
截止2018年年底，北京和上海资金总量超过10万亿，深圳7.26万亿。以上三个城市人民币存款余额高有3个原因：
1.金融机构总部：证券，基金，保险的总部主要位于北京，上海和深圳，使得这三个城市人民币存款余额数字远高于其他城市。
2.企业总部：国内大型和特大型企业的总部相当部分位于这三个城市，由于相当部分企业建立了财务公司制度，也使得这三个城市较其他城市获得了较多的此类资金流入。
3.人均收入：北上深的人均收入在前面的文章中已分析过，平均收入水平高于二线城市。城市聚集的人民币存量资金多，加强了人均收入的高于其他二线城市--很多与财富以及资管管理的高薪岗位主要位于北上深三地。
以上3个因素中第一和第二是北上深三地人民币存款规模高于其他区域的主要原因。
在上图中，2018年西安资金总量排第13位，2012-2018年城市资金总量增幅前20的城市中没有西安市。以上现象可能体现出几方面结果：
1.西安在过去的几年中企业和个人财富总体增加情况弱于其他城市。
2.西安市企业和个人财富总体基数较大，基于这一原因虽然西安过去几年增幅不如其他城市，但总资金量排名依旧靠前。
3. 较前20城市低的增幅水平解释了前述工作机会中碰到的两个问题，第一，西安工作机会较少；第二，西安平均工作和2019夏季求职平均薪酬全国排名较低。
4.较慢的财富增加速度某种程度上体现出西安高薪岗位增加速度较少，高附加值企业进入速度弱于其他城市。
此时我们看到一个结果，西安拥有比较优势明显的硬件条件，但优质的硬件环境未能很好的转为企业和居民财富增幅。
四、房价
我们回到大家最关心的核心问题西安房价未来的成长空间问题。有人问我西安能涨到目前杭州的平均房价水平吗？关于这个问题其实大家已经有了答案，短期不能，为什么呢？因为，我们虽然有不弱于杭州的硬件基础，但是从财富聚集效果来看，杭州几乎是我们的两倍，更大的财富规模直接体现在核心区房价水平上。大家可能会好奇为什么这里说核心区域房价水平，这里基于以下几个原因：
1. 土地本身是不可复制资源，核心区土地不可复制，一块土地上建了A建筑，就无法再建B建筑，除非拆掉A，因此核心区房屋更多体现为稀缺性。
2. 城市的核心区通常是CBD区域或该城市居住配套（教育，医疗等）特别优质的区域，人们在买房时在财务实力允许的基础上都会优先考虑距离工作近的区域，距离生活配套近的区域。
3. 过去几年的扩城运动中，各个省会城市的边界得以大幅扩张，各城市边缘区域（或者说城乡结合部）对比意义不大，大部人涌入人口首选区域还是城市核心区或近核心区。
大家关心的第二个问题，西安房价现在高还是低，短期是否会下行。关于这个问题我的观点如下：
1.房价分为短期，中长期价格，这一系列的投资札记讨论的是中长期来看西安市吸引周边人口的潜力和中长期房价问题；
2.短期房价更多的受到国家对房地产的定位和金融杠杆的影响，从这两点上看，我认为会下跌，但我认为不会出现崩盘；
3. 下一个系列将是讨论短期房价问题。
大家关心的第三个问题，西安房价是否具有增长潜力。我觉得从中长期来看答案是肯定的，但是我们需要关注几个方面的问题：
1.全球债务资本化的进度，货币的贬值会导致所有资产价格被动上涨。
2.西安招商引资的进度，重点关注高利润的大型行业龙头企业。这些企业的进驻会带来上下游企业的同时并带来高薪岗位。
3. 关注西安大学生毕业后就业动向，尤其是高附加值行业学生（IT，高端制造等）。这类学生越来越多的选择留在西安，说明就业机会中拥有了更多高附加值岗位。
4.从目前来看，中高端收入岗位较少，短期进一步上涨我认为缺乏很强的动力和逻辑（单纯考虑刚需和储蓄）；
5.西安未来更多的发展方向是西北区域中心，短期还成不了类似北上深的一线城市，因此在房价的期待上不能以一线城市为标杆，更多考量该城市拥有的财富总量，财富增速和房价的关系，脱离财富基础的房价是不靠谱的。
6.少听忽悠，在我的理解中任何资产短期大幅上涨都是不大靠谱的，在这背后通常是金融杠杠作用下的短期飙升。近期有房地产中介给我打电话说：哥，西安2020年房价均价破3万/平米！我回答知道了，随后就在手机备注软件上，点了诈骗标签。
大家关心的第四个问题，如果买房西安买什么区域。关于这个问题，我的原则如下：
1.工作方便原则：该原则很好理解，即距离上班近的地方。所以我们看到核心城市房价高的第一个区域就是CBD周边。西安的话CBD主要是西高新。经开区，曲江等区域也有CBD，但规模最大的还是西高新。
2.教育方便原则：学区房，这点不用过多的解释。尽管西安的学区划区政策近期有调整，但从整体上来看，好学校旁边的房子依然抢手。这里说的好学校特指教育质量最好的那几个，短期来看好的师资力量还是稀缺产品。
3.稀缺资源原则：一个城市最缺什么，什么资源就值钱。对于内陆城市来讲，水资源比山资源更稀缺，所以我一直觉得近水的房子比近山的房子更具有吸引力。但这类房子小心两个问题：第一，破坏环境的房子不能买，这是我国环保底线；第二，大型人造水景旁边的房子不是很推荐，具体请咨询工程人员。
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原标题： 西安住宅市场投资札记-5
