物业服务发展观察

年内，碧桂园服务多次展开收并购动作。2月25日，蓝光嘉宝服务和碧桂园服务先后发布公告，蓝光嘉宝服务母公司蓝光发展拟将蓝光嘉宝服务64.62%的股份，转让给碧桂园服务全资子公司碧桂园物业香港控股有限公司。

9月20日，碧桂园服务公告拟以100亿元人民币的代价收购富力物业旗下唯一子公司富良环球，其中70亿为富力物业当前在管的8600万平方米管理面积，30亿元为后续富力将交付予碧桂园服务的管理面积。其后，9月30日，碧桂园服务再次发布公告，将以不超过33亿元的代价收购彩生活旗下核心资产邻里乐。邻里乐包含彩生活20.13亿收购而来的万象美物业（前万达物业）与3.3亿元收购而来的开元国际等其他物业资产。

与地产开发商不同的是，物企多为轻资产模式运营，抵押物的缺乏令银行放款意愿普遍不高，因此以IPO上市的形式进行股权融资是物企的较优选择。不过，如今物管企业纷纷被当做出售的筹码，上市的热情也大幅降温，这也是地产困境向下游物业服务行业传导的结果，加剧了行业资源进一步向少数头部企业集中。

2021年初，住房和城乡建设部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，鼓励有条件的物业服务企业，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

基于此，物业服务企业积极响应，拓展新业态，持续探索"物业服务+生活服务"的模式。

可以发现，不少物业服务企业与康养服务企业进行联动的颇多。如21年4月龙湖智慧服务与安馨康养集团签署合作协议，共同探索物业+康养模式；此前21年1月份，新大正新增了经营范围，当中就包括了养老服务；而2020年，奥园健康与麦迪健康居家养老服务项目签署战略合作。

对当前的物业服务行业而言，“物业+商管”的混合运营模式并不陌生，二者业务上具备一定相似之处，可以实现较好的业务协同。在已上市物企中，华润万象生活、合景悠活等物企都采用了等方式进行经营，碧桂园服务也曾在21年4月一举收购了4家商管公司。

目前，物管行业仍然处于边界和内涵的重塑期，具体架构尚未确切，相比传统住宅物业管理，商业物管专业化程度更高，存在一定的行业壁垒，也具备更高的盈利能力和利润率，将商业运营加入到物企业务中，能有效地改善企业综合表现。

从资本市场的实际情况来看，相较传统物企，目前H股物业股中，无论是纯商业模式的星盛商业，还是混合经营的华润万象生活、合景悠活等物企，均能获得市场更高的估值，更受投资者的青睐。

值得注意的是，同月内碧桂园服务同样收购了海口新华正达空港服务有限公司70%的股权，其中后者的经营范围包括民用机场经营、航空运营支持服务以及航空商务服务等。碧桂园服务同样试图将触手向航空物业领域进一步延展。

这两笔收并购，意味着行业内的两家龙头物企已经开始对公建领域中的机场物管强势入局。机场物业管理对服务专业性要求较高，通常采用招投标的方式将各项需求业务分包给不同类型的物业公司。对物管企业而言，这仍是一块尚未完全开发的市场。

目前已切入该条赛道的保利物业、新大正以及招商积余等物企多为国企背景，与其他公建管理项目类似，国内的机场物业管理通常不具备太高的利润率或盈利能力，由于业态的特殊性，增值服务方面的开发也较为困难。

近年来规模庞大、实力雄厚的龙头物企纷纷大力拓展各类非住业态，包括环卫、写字楼、商管、健康以及地铁机场等交通枢纽的管理。除了抢占、分割市场外，最终综合性的城市空间服务才是最具想象力与吸引力的目标。

企业的并购亦并不局限在规模化竞争之上，还延伸至产业链与新价值空间之中，比如卫生保洁、市政、康养文旅等方面，丰富了用户体验的同时，也开辟了新的增量营收空间，预计未来基础物业服务收入占比下降是必然趋势。

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同时，物业大会现场还将隆重发布《卓越指数·2022物业服务年度卓越表现报告》，与与会嘉宾一同探析过去一年物业服务行业的发展概况，把脉行业风向与前景，共成长齐发展。