郭广昌完了!投了200多亿的企业要搞砸

地产资管界 地产资管界 作者:地产资管君
2019-05-30 18:45 1782 0 0
复星旅文更像是披着文旅外衣的房企,但不知未来是否走上和复星地产、星浩资本一样的结局?

复星旅文更像是披着文旅外衣的房企,但不知未来是否走上和复星地产、星浩资本一样的结局?

5月28日,复星旅文在香港中环广场举行股东会,这是其上市之后的第一个股东大会。股东会后,复星旅文增加了一个交流会环节,与媒体近距离接触。不大的一间会议室里,董事长钱建农、首席财务官王文平以及副总裁陈波与媒体面对面坐着。交流开始前,钱建农主动提出,由其先把复星旅文的近况进行披露。

他表示,在过去的一季度,复星旅文营业额达48亿元,较2018年同期增长约11%。净利方面,这家公司在连亏三年后扭亏为盈,2018全年复星旅文录得净利润为3.89亿元,而于一季度经营利润同样为正。

资料来源:复星旅文

复星旅游文化于去年底在香港上市,股票代码1992正是郭广昌创办复星集团的时间。言外之意便是再造一个复星。为此,郭广昌将他买来的多个“宝贝”放入这家新公司,包括源自法国的度假村品牌Club Med(地中海俱乐部)、加拿大的太阳马戏团、英国度假服务品牌Thomas Cook等,这些投资花费了郭广昌超过百亿的资金。此外,复星旅游文化还斥资百亿在三亚建造了亚特兰蒂斯奢华酒店项目。

然而,这家砸进超过200亿人民币的上市公司,IPO时遭受了市场的质疑,香港散户只认购了三成,发行市值仅190亿港元,其上市后跌幅最高近20%,其后股价一直萎靡不振。

文旅还是地产?

复星旅游文化并不愿外界将自己归为“地产公司”,而是强调自己为旅游度假消费的“生态系统”。

钱建农此前曾表示,该公司虽然做了部分地产,但与地产毫无关系。理由之一是其地产物业作为项目的旅游配套,很多是交给旗下爱必侬去管理,面向家庭旅客。但财报显示,只有不到20%的公寓是由客户购买后交给爱必侬管理。

复星旅游文化描述了一副理想蓝图:顾客入住其度假村或奢华酒店后,在其“生态系统”内消费更多的服务和产品。为此,该公司可以提供旅游管理品牌爱必侬(Albion),旅游文化演艺公司泛秀以及国际亲子玩学俱乐部Miniversity等一系列服务,甚至还入主了一家生产销售凤梨酥的台湾公司“维格”。

但2018年财报显示,上述基于度假场景的服务在去年还不足总收入的15%,且仍在投入亏损阶段。

同样2018年财报披露,复星旅文在旅游目的地的旅游地产销售及建造服务业务方面,贡献收入33.93亿元,全年收入占比从零跃升至21%。这种通过可售项目预售实现回款的方式,显示出复星旅文越来越浓厚的地产色彩。

这其中的奥秘,则是去年三亚亚特兰蒂斯交付了764套“棠岸”项目公寓,这部分可售的旅游地产项目带来近34亿元销售结转。

据了解,棠岸项目建立在三亚亚特兰蒂斯项目上,有1004个可售度假物业单位,包括197套别墅和807套度假公寓。而该项目余下的43套公寓和197套别墅将在2019年开始转让给客户,约有37.85亿元的货值将在2019年得到交付和确认收入。

在股东见面会上,王文平面对投资人对文旅项目资金链的质疑,表示道,“公司会利用跟三亚项目相类似的开发模式,通过可售度假公寓的销售,从而回笼资金支持整个项目的发展。”

“预计在今年底或明年初,可能会就政府批准情况开始实现一部分的预售,通过预售的资金来支持后面项目的滚动开发。所以目前来讲,没有感觉到有特别大的资金上面的困难或者压力。”王文平说道。

昔日地产基金梦破灭

2010年,中国房地产基金快速崛起并蔚然成风。扬言要做中国巴菲特的郭广昌,借此拉来了一众富豪朋友,从浙商圈的马云,到地产圈的王健林、周忻,再到金融圈的董文标、吴小晖,以及娱乐圈的王中军等人,共同成立了星浩资本。

图:星浩资本早期股东

据悉,星浩资本是涵盖了私募基金、开发管理、商业运营、健康养老等四大业务范围的综合性管理公司,聚焦大型商业综合体,旗下最知名的产品即为集民企总部办公、特色商业中心、精品公寓住宅为一体的都市综合体星光耀广场,并且由此推出了“星光耀”系列基金,而该平台的成立当年则是时势使然。

其中,复星集团是最大的出资人,持股比例达61.22%,为其第一大股东。由此该平台实质上作为复星的地产基金管理平台也打上了星字号。在这些企业的品牌背书和资金助力之下,星浩资本经历了一个快速成长的时期。

星浩资本成立之初,不惜重金挖来了金地“三驾马车”之一的前金地董事、常务副总裁赵汉忠。走马上任的有着“老枪”称号的赵汉忠,当时希望“把金融和资本打通,把地产和民间资本打通”,豪言要超越万达的商业模式,并且提出星浩资本要成为中国最大的房地产基金,在5年内资金募集规模不低于200亿元,拥有总项目数达到20个,并在这一阶段将争取实现IPO。

表:星浩资本募集基金情况


来源:地产资管界整理

虽然赵汉忠曾表示这个发展目标是“有挑战性的东西,不是那么容易做到的”,但借着名人的光环,星浩资本发展惊人,头几年的成长速度给予了复星和赵汉忠本人极大的信心。

据了解,星浩资本在成立6个月就已经募集了60亿元人民币,随后在大连、哈尔滨、南通、上海、苏州、泉州、台州、宁波等城市陆续落地了其代表产品“星光耀城市综合体”。截至2013年,星浩资本便完成了星光耀基金I、II、III三期的募集,募集基金规模总额为100亿元。

在融资规模快速增长和全国战线陆续拉开之后,星浩资本摇身一变成为中国规模最大的房地产私募基金之一,并发出了要做“中国铁狮门”的壮志豪言。然而,随着星光耀基金I、II兑付期限的到来,当时星浩资本相继爆发了广告费、兑付违约以及投资人维权事件,并对于2016年3月份正式到期的星光耀基金I期延长了封闭期1年。

2016年1月,由星浩资本与绿地共同打造的上海沪太路星光耀广场悄然易主光大安石基金,据悉该项目为“星光耀基金II期”投资资产之一。

随后,公司总裁走马灯似的换了又换,在负面新闻缠身下,众星云集的星浩资本荣光不在,最终成为郭广昌的弃子,被打入冷宫。

复星地产的沦落

为复星系打下半壁江山的复星地产,过去扮演着重要角色。从2004年登陆香港资本市场到七年后铩羽而归,再到曲线回A,复星地产业务可以说是经历了一段盛衰交替的曲折里程。

1994年,从接手上海郊区的一个滞销楼盘为起点,成立刚刚两年的复星正式进军地产业务。

作为复星旗下地产平台,当年复地销售额跨入全国前十,跻身一线房企行列,这也是它最辉煌的时期。然而15年后,已沦落到80名开外,根据某排行榜数据显示,2019年1-4月,复地集团以62.4亿的销售额位居第87名。

2004年,复星旗下地产平台复地登陆港交所上市,是当时为数不多在港上市的内地房企。但由于香港资本市场对内房股的看空,使得复地估值长期低迷,未能实现上市公司的融资作用。2011年,复星国际完成收购复地全部股权,复地由此成为第一家在港交所摘牌的内地房企。

2013年,复星开启转型步伐,提出从原来的住宅开发为主转型为“住商协同”,同时将业务布局伸向海外。2013年9月,复地获得重庆市渝中区一宗商住地,由此进入商业地产领域。

此外,与国内土地市场的低调行径不同,复星地产却频频购买海外资产。

2013年10月,复星地产斥资5.61亿元收购位于伦敦金融城的Lloyds Chambers大楼;随后的两年间,复地先后收购了纽约曼哈顿One Chase Manhattan Plaza、米兰布罗吉大厦、东京花旗银行中心、法兰克福Estrella甲级商业办公楼等商业项目。

不难看出,复星地产逐渐从原来的开发销售模式转向收购投资为主。事实上,郭广昌也曾将地产业务未来寄托在私募基金上,并先后成立了多个基金管理平台。

按其当时的规划,“复星地产的确走出了别人没有走出的道路来,把精力花在了对的事情上,只要按照这条路走下去,我们绝对是全世界最优先的房地产投资集团之一。”

然而,率先试水房地产基金的复星未能取得成功,与此同时,随着复星系其他业务的壮大,失去上市公司地位的复星地产业务逐渐黯淡,并湮没在众多发展迅速的新兴房企中。

也不知是不是郭广昌不想背上开发商的标签,先后多次对地产业务大动手术,无论是星浩资本的“地产+基金”模式,还是复星地产“地产+投资”模式,均以失败告终,对于复星旅文这一新打造的上市平台,号称要走“地产+文旅”的道路,但能否走得通也是个未知数。

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