借资质开发房产违法,名实不符导致房产被执行的风险自担

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2021-12-24 10:44 651 0 0
借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定,与房地产行业行政管理基本政策相悖。

作者:初明峰、刘磊、张款款

来源:金融审判研究院(ID:jrspyjy)

编者按

本文援引判例涉及两个问题:1、案外人在标的物被查封后的启动确权诉讼取得有利判决,能否作为执行异议得依据?2、案外人借用房地产开发资质开发房产,能否对抗被借名人债权人对名下房产的执行?因文章题目字数有限,笔者在题目中仅体现了第2项焦点问题,具体解读及风险提示详见实务分析。

裁判概述

房地产开发关系国计民生和社会公共安全,故国家将房地产开发作为特种行业,实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定,与房地产行业行政管理基本政策相悖。借用资质开发房地产存在过错,法院据此认定借用者不享有足以排除强制执行的民事权利并不缺乏依据。

案情摘要

  1.  丰源贷款公司、夏元龙系天纵房地产公司债权人,执行法院依据其申请于2014年10月14日裁定查封天纵房地产公司名下案涉房产。

2. 海利食品公司以上述房产系其借用天纵房地产公司资质开发为由提出执行异议,法院于2015年1月19日作出执行裁定驳回海利食品公司的异议。海利食品公司未在15日内提起异议之诉。

3. 另查明,海利食品公司于2014年11月10日提起另案诉讼,要求确认上述诉争房产归其所有。该案历经一审、二审,法院于2018年12月19日作出(2018)皖民终726号民事判决,判决案涉房产属海利食品公司所有并判定天纵房地产公司配合过户。

4. 海利食品公司以上述(2018)皖民终726号民事判决为依据,再次提出执行异议。法院经审查后作出(2019)皖12执异字24号执行裁定,驳回海利食品公司的异议申请。

5. 海利食品公司继而提起案外人异议之诉,一审法院支持其阻却执行诉请,二审改判驳回。海利食品公司向最高人民法院申请再审,亦被驳回。

争议焦点

案外人在查封后取得的确权判决是否可作为对抗执行的依据?资质借用方是否享有可对抗资质提供方的金钱债权人的实体权益?

法院认为

本院经审查认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定:“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。”具体到本案中,根据一、二审查明的事实,一审法院系在2014年10月14日分别根据丰源贷款公司、夏元龙的申请作出民事裁定,对涉案房产进行了查封。而海利食品公司、蒋北平是在2014年11月10日对相关房产提出确认之诉,该诉一、二审判决的作出时间分别为2018年6月14日、2018年12月19日,晚于查封时间。海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平以生效判决对相关房产权属已作出认定为由要求排除执行理据不足,二审法院未支持其该部分诉请并不缺乏依据。

同时,对于借用房地产开发资质问题。现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质合同无效,但探究城市房地产开发相关法律及行政法规,国家对于借用房地产开发资质,明显采用禁止、限制至少是不鼓励的态度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定房地产开发企业应当具备名称、组织机构、固定经营场所、注册资本、足够的专业技术人员等条件。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定房地产开发企业应当具备100万元以上的注册资本,4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员;第九条规定房地产开发主管部门对房地产开发企业核定资质等级,房地产开发企业按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目;第三十四条规定未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由房地产开发主管部门责令限期整改,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。基于上述规定,可以认为,房地产开发关系国计民生和社会公共安全,故国家将房地产开发作为特种行业,实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定,与房地产行业行政管理基本政策相悖。二审法院认定海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平借用资质开发房地产存在过错,并据此认定其不享有足以排除强制执行的民事权利并不缺乏依据,海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平申请再审理据不足,本院不予支持。

案例索引

(2021)最高法民申1618号

相关法条

第二十六条 金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议,人民法院应当按照下列情形,分别处理:

(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的,应予支持;

(二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的,不予支持。

(三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的,应予支持。

金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。

非金钱债权执行中,案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议,该法律文书对执行标的权属作出不同认定的,人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定,可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。

实务分析

实际开发人借用他人资质进行房地产开发,实际开发人与资质提供方的资质借用协议并不能对抗资质提供方的交易相对方,这并没有争议。但是,实际开发人依据借用协议能否对抗资质提供方的普通金钱债权人,则存在较大争议。

有观点认为,在查明被执行不动产确属名实不符的情况下,资质提供方的金钱债权人在执行中查悉的代持财产并不能属于资质提供方的责任财产,实际开发人借用资质违规开发虽应当承受相应惩罚,但让其承担财产被执行的风险有些惩之过重。

实务中也有相反观点,本文援引判例即是如此。本文援引案例认为,借用他人资质开发房地产的行为有别于其他的代持行为,关系国计民生和社会公共安全。这种行为违反法律及行政法规相关规定,与房地产行业行政管理基本政策相悖,其所为的实体权益在执行异议中不应予以保护。笔者认为,本文援引案例的裁判精神能够有效遏制房地产开发中的资质借用乱象,值得肯定。

此外,本文援引案例中还涉及争议标的物被查封后案外人另案提起确权诉讼的情形。站在案外人的角度,笔者特别提醒:(1)争议标的物被查封后,案外人又通过另案取得的确权判决对抗执行的,法院不予支持;(2)本文援引判例中,案外人提起执行异议被驳回未及时启动异议之诉,而是选择另案提起确权之诉,这种操作风险极大。原因在于,若案外人未能在法定期间内提起异议之诉,法院此后完全可以以重复异议为由对案外人的异议申请不再受理。因此,案外人应充分了解诉讼程序,避免遭受不必要损失。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 最高院:借资质开发房产违法,名实不符导致房产被执行的风险自担

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