公共空间治理,如何重塑城市活力?

丈量城市 丈量城市
2022-05-18 19:01 380 0 0
提起一座城市的活力中心,我们不约而同的会想到广场、公园、街区等公共空间。

作者:1/6图片工作室

提起一座城市的活力中心,我们不约而同的会想到广场、公园、街区等公共空间。

对于大众来说,公共空间是城市的魅力所在;对于城市治理来说,这些空间则是管理的难点,也是被戏称为「一管就死,一放就乱」的焦点区域。

▼ 时代广场是纽约的活力中心之一,但周边的街巷却一直是治理的难点

因此,很多城市陆续颁布了治理公共空间的规范、法规。

如《北京市西城区街区公共空间管理办法(试行)》《黄浦滨江公共空间综合管理办法(试行)》等等。

▼ 上海黄浦滨江的公共空间

放眼全球,那些更早步入城市化进程的大都市,已经历了数次公共空间治理的阵痛期。

在治理过程中,这些城市逐渐发现介于公共与私有之间的「模糊地带」,才是触发众多社会不良问题的重点,才是治理的攻坚区域。

▼ 公私之间的「模糊地带」

这也就意味着公共空间的管理难点,不在公,不在私,而在「公私之间」。

我们也看到,众多城市在出台管理公共空间规范、法规的基础之上,探索了对模糊地带的整合治理,形成了一些较为有效的管理模式。

如美国激发城市中心活力的POPS模式;英国打造消费中心的BID模式等等。

▼ 采用POPS模式的明尼阿波利斯将企业建设的连廊,转化成为公众广泛使用的公共空间

虽然这些模式的机制有所不同,但目标却高度一致——通过调整公、私之间的「制约与平衡」,实现空间的可持续活力。

本文将通过美国、英国、日本的三种公共空间管理模式,了解这些机制是如何管理公共空间,如何影响城市空间设计,又是如何激发城市活力的。

01 美国POPS模式私有空间公共化

POPS模式(Privately Owned Public Space)始于1960年代的美国,是全球采用最多的城市空间管理模式之一。

该模式的核心是通过容积率奖励等方式,鼓励私有空间公共化,实现公、私空间管理的制约与平衡。

▼ POPS模式的容积率奖励示意

当然,加入POPS模式的私有土地,并不意味着公共化之后可以做「甩手掌柜」。这些空间所有者需要继续履行维护运营义务,一旦违反协议,监管机构将会对其处罚并监督整改,甚至会没收此前奖励的建筑面积所获得的收入。

▼ 明尼阿波利斯私有土地公共化的区域仍有建设企业运营

例如2016年纽约特朗普大厦违规占用POPS空间,将竞选商品柜放置在公共空间中,被处罚后,在管理机构监督下空间恢复公共性。

▼ 恢复公共功能后的纽约特朗普大厦「私有空间」(来源:Wikipedia)

POPS模式经历三个阶段发展后,逐步完善:初期的宽松阶段,中期的严控阶段,现在的监督阶段。

①. 宽松阶段

初期管理较为粗狂。私有空间公共化的类型,从早期的广场、骑廊两类,逐渐扩展到跨街区骑廊、风雨步行空间、内部广场、住宅广场等12类。

虽然众多的空间在转化后并不成功,但为此后的细化管理积累了经验。

▼ 宽松阶段的代表项目——芝加哥联邦中心广场

②. 严控阶段

修订空间奖励标准,重点解决前期空间品质参差不齐的问题。如公共化的私有空间要符合可达性、开放性、安全感、社交性、景观化等城市设计要求。

总之,只有不低于公有空间建设标准的私属空间,才能得到容积率奖励。

▼ 明尼阿波利斯符合城市设计要求的公共化的私有区域

③. 监督阶段

进入发展平稳期,重点通过社会资源共同监督、共同参与推动私有空间的持续运营。

如纽约最新的区划条例修编规定,私人业主必须按照规定设立信息标牌,以保证公众对该处空间进行监督。

▼ 纽约佩斯广场的公示监管信息牌(来源:flrck)

POPS模式对城市设计、活力塑造方面有那些影响呢?

我们通过纽约花旗集团中心的案例,展开更为详尽的了解。

纽约花旗集团中心

纽约市作为最早发展POPS模式的城市之一,到2018年为止,已有354座建筑物使用该模式,为城市贡献了近35.3公顷的公共空间。

花旗集团中心是其中最有代表性的项目。

▼ 纽约花旗集团中心

花旗集团中心共建设了四类公共空间:广场(含人行道拓展区)、户外广场、跨街区骑廊、风雨步行空间(含建筑中庭)。根据容积率奖励政策,花旗集团中心获得了16.7%的额外建筑面积。

▼ 纽约花旗集团中心公共空间

花旗集团中心是如何执行POPS模式的呢?

①. 共享广场空间

花旗集团中心将原本私有的下沉广场,改为市民交流休憩场所。广场为市民提供19张固定的桌子和76把可移动的座椅,全天对外开放。

广场也是区域的交通枢纽:南侧与地铁站连通,北侧是圣彼得教堂的地下入口,东侧是花旗集团中心大楼入口,而西侧是一家便利店。

▼ 花旗集团中心下沉广场的枢纽作用

广场还是区域的文化中心。如在夏季的几个月里,每个星期四,露天广场上都会为中城社区举办一系列免费的爵士音乐会;五月则是来自地区学院和表演艺术高中的乐团在此演出。

②. 共享步行廊道

大厦内部有6个入口,其中3个可直达建筑外围的街道,人们可以穿越中庭到达城市其它空间。大厦的中庭配置了56张桌子和144个座位,廊道周边则设置各类便民性的商业功能,使建筑室内空间公共化。

▼ 花旗集团中心公共化的中庭(来源:Wikipedia)

花旗集团中心通过POPS所获得的奖励面积,使建筑能够突破区划条例规定的高度,成为纽约当时第五高的大厦,从而「闪耀」天际线。

02 英国BID模式打造消费中心城市

英国BID模式(Business Improvement District),即建立商业促进区。主要针对发展成熟的街区进行商业化提升,从而调和「寸土寸金」所导致的公、私双方的利益冲突。

▼ BID模式特点

英国并非BID模式的发源地(1970年,多伦多第一个使用),却是该模式应用最为成功的地区之一,并发展出更为有效的「共同参与、共同出资、共同决策 、共同获益」策略。

▼ 利物浦老城区借助BID模式获得复苏

▼ 加的夫老城区BID模式促进了「新旧融合」

英国BID模式由非营利组织运营,运行资金主要来自政府的税收、拨款等,组织成员则由业主、企业、政府官员组成。

BID模式为了保持「与时俱进」,匹配时代发展需求,自2003年通过地方政府法案(Local Government Act 2003)后,运营规范会每五年更新一次。

▼ BID模式架构

英国采用BID模式最有成效的城市当属伦敦。

据《2016年英国BID调查统计数据报告》统计显示,大伦敦的BID商业促进区已达到58个。

▼ 大伦敦范围内的BID项目分布示意

▼ 伦敦市区BID项目分布示意

伦敦对BID模式提升商业区步行系统的作用尤为关注,这不只是为增加城市步行系统的舒适性,更是为了将伦敦塑造成——国际消费中心城市。

▼ 伦敦摄政街的商业复苏,BID模式功不可没

BID模式具体是怎样推动伦敦驶向消费中心城市的呢?

我们通过英国首个BID项目——金斯顿商业促进区,一探究竟。

伦敦金斯顿商业促进区

位于大伦敦西南部的金斯顿区,于1989年开始推行商业步行化改造,一度成为英国最大的零售中心之一,每年接待1800万游客。

▼ 伦敦金斯顿商业促进区俯瞰

但在伦敦《内城地区法》的持续作用下,伦敦老城区开始了大规模的商业化改造。而金斯顿的公共空间发展中也出现了管理混乱的局面,其商业吸引力一路下滑至第17位,区域发展前景黯淡。

▼ 管理混乱让金斯顿的人气下滑(来源:flickr)

2005年,金斯顿引入BID模式,在老城中心建立金斯顿商业促进区,提升区域商业地位。

金斯顿商业促进区汇集了750多家当地企业和组织,以公共管理、环境品质为切入点,促进区域复苏。

针对公共空间管理具体包括:

①. 24小时广场空间

空间保持开放性成为各类节庆活动、商业体验的承载地。通过夜间照明设计,发展夜经济。

▼ 金斯顿集市广场提供开敞的活动空间(来源:flickr)

②. 特色集市空间

各类集市曾是金斯顿区域特色之一,通过将这些集市化零为整的安置在公共空间内,形成区域特色。

如历史集市广场设有29个富有设计感的永久性摊位,包括花店、鱼贩、菜贩、美食等,是区域内充满人气的活力中心。

▼ 历史集市广场内的永久性集市(来源:flickr)

③. 步行空间分级

步行道路分级管理。

重点级街道沿线,通过设计提升步行环境品质,进而促进商业交易。

▼ 金斯顿BID步行道路分级示意

▼ 针对不同等级的街道,采用不同的品质提升策略(来源:flickr)

此外,商业促进区内以联合巡逻队形式,提升街区的治安环境;通过从政府到企业的宣传推广组合,提升民众对街区环境的共同维护。

▼ BID模式对街道的部分作用


金斯顿BID模式以企业、商家、政府共同维系的步行友好空间,共同运营的活动空间,以及整体包装营销,再次成为英国消费中心城市的代表。

03 日本官民连携模式城市中心再生的催化剂

日本在高速城市化后,人口、资源的高度聚集,造成了城市中心建筑密度持续升高,而人均公园、绿地等公共空间不断走低的现象。

城市公共空间的缺失,带来了诸多城市病,也使一些城市失去吸引力,加速人口流失。

▼ 高密度的东京

2002年,日本颁布《都市再生特别措置法》,法案中提出通过官民连携模式,推动、管理公共空间的复兴,带动城市中心的再生。

官民连携模式类似于POPS模式与BID模式的融合,既有对私有空间公共化的容积率奖励,也有公共空间活力营造对区域的商业带动。

▼ 官民连携模式


「官民连携」模式在实际应用中,主要通过「扩大增量」「共享存量」两种途径实现。

①. 扩大空间增量

针对私有用地,通过政策条例的鼓励,扩大公共空间。如《综合设计制度》鼓励私人土地修建写字楼、商业、住宅时增加公共空间,会获得容积率形式的补偿。

扩大增量作用下,城市内诞生了一类专属用地——公开空地。

▼ 东京中城的公开空地

「公开空地」是指大型开发项目内的公共开放空间,这些空间必须具备空间非盈利化、空间非消极化、空间权属明确化的三大特点。

▼ 公开空地的三要素

东京新宿三井大厦55广场是第一个试水公开空地的项目,精心设计的开放空间成为市民休闲、交流、举办活动的场所。

同时,三井大厦55广场也突破地区的容积率限制,成为1970年代的东京第一高楼。

▼ 东京新宿三井大厦的公开空地,成为市民休憩场所

②. 共享公共空间存量

共享存量主要针对城市的道路、广场等公共空间进行挖掘再利用。

如《都市再生特别处置法》的修正法案中特别提出了「道路占用许可特例」,针对能够提升街区熙攘度、增强市民交流、提升市民便利度的「占路」行为,赋予特权。

▼ 道路占用许可特例准许的部分占用类型


如空心化严重的千叶市,在城市中心通过道路占用许可特例的方式推动中心城区再生:特别准许中心城区的沿街商铺,在规定时间内占用街道空间,设置露天餐饮、露天集市、露天表演等设施活动,城市中心区的人气得到提升。

▼ 通过道路占用许可特例激活城市活力(来源:flickr)

对于存量的挖掘,不仅限于街道,还会针对不同区域的特质进行区别化管理。如滨河带、活动线路等,都具有针对性的空间活用政策。

▼ 大板站前广场成为活动广场

东京对官民连携模式的应用最为积极,已有超过709个官民连携模式实践区。在为数众多的实践区之中,东京丸之内商务区可谓是官民连携模式的样板。

东京 丸之内商务区

丸之内是东京最早的商务区,同时,它也是东京昼夜人口差异最大的区域之一。

1990年代,丸之内启动了公共空间再生计划,希望通过公共空间改造,摆脱「夜间似鬼城」的区域形象。但改造后的空间对人气的拉动并不明显,直到引入官民连携模式,才有了质的改变。

▼ 丸之内商务区俯瞰

①. 适度让利,扩大增量

丸之内首先解决了公、私之间的空间权属模糊问题,并适度让利于私人空间。毕竟企业比主管机构,更善于兑现小空间的大价值。

如在丸之内仲大街的步行道加宽改造中,被压缩的车行道所有权属于千代田区,被加宽后的步行空间划拨给企业管理使用。

虽然道路的使用未发生实际变化,但扩大增量所带来的景观营造、休憩设施管理、底层商业的运营等,赋予了商务区对大众的吸引力。

▼ 丸之内仲大街改造后部分公共道路交于企业管理运营

此外,公共空间的改造采用了「城市客厅」的城市设计理念:仲大街两侧建筑始终保持着31米高的视觉通廊,实现整体上的统一;步行空间种植行道树,使四季富有变化;设置多种交往节点,提升街区空间可参与性。

▼ 丸之内仲大街改造的风貌及交流节点(来源:flickr)

公共空间舒适度的提升,为建筑临街面从商务到商业的转型,提供了必要条件。如重塑后的丸之内仲大街,集聚了64家商店和16家咖啡与休闲餐厅,为商务区注入了时尚活力。

▼ 丸之内仲大街改造后促进了商业氛围发展(来源:flickr)

②. 公绿私用,共享存量

针对激活公共空间活力持续问题,丸之内鼓励私人企业使用公共绿地举办活动,不断丰富步行空间的功能。

▼ 企业在公共空间举办的活动

例如在丸之内公共空间中 ,鼓励企业举办各类主题活动,设置能够代表企业文化的艺术雕塑,展现出企业文化的同时,让中央商务区的公共空间成为艺术空间。

▼ 道路两侧企业冠名的雕塑(来源:flickr)


▼ 在主轴大道设置「丸之内之牛」艺术雕塑项目(来源:flickr)

最终,丸之内通过「适度让利」和「公绿私用」,重新激发了商务区活力,扭转了区域形象,推动从CBD向CAZ转型。

04 制约与平衡,道同术异

无论是强调私有空间公共化的POPS模式,打造消费中心城市的BID模式,还是城市中心再生的官民连携模式,不仅是对公共空间的管理,更是针对管理模糊地带的不同解法。

制约与平衡是这些模式不变的核心,因为有了制约才能使公与私协调发展,有了平衡才能为城市公共空间的活力找到永动机。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“丈量城市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 公共空间治理,如何重塑城市活力?

丈量城市

世界看得见,我们只看图说话

23篇

文章

6747

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • ATFX
    ATFX

    ATFX是一家国际化在线差价合约经纪商,持有多国牌照包括英国FCA、塞浦路斯CySEC及阿联酋FSRA为确保所有客户资金都受到保护。 ATFX为全球投资者提供近100种差价合约交易产品,其高效安全的出入金体验备受投资者青睐。 ATFX已在全球不同城市设立了11个办事处为客户订制专属的服务和交易支持。伦敦、利马索尔、曼谷、胡志明、阿布扎比、迪拜、马尼拉、台湾、香港、吉隆坡、新山。我们用最专业的知识和具有本地特色的语言服务当地客户。 ATFX同时也在全球获得了众多荣誉奖项,英国网上个人财富"2018年最佳无交易员平台(NDD)外汇经纪商",“2019佳外汇差价合约经纪商”,2018最佳外汇差价合约经纪商”,“2017年欧洲增长最快速外汇经纪商”“2017 最佳外汇客户服务商”“英国年度最佳经纪商”,“创意及卓越金融市场”等全球殊荣。

  • 中国破产法论坛
    中国破产法论坛

    中国人民大学破产法研究中心和北京市破产法学会秘书处负责运维的官方公益学术交流平台,与中国破产法论坛及其专题研讨会、破产法文库互补,相得益彰,砥砺思想,传播理念,促进跨部门跨领域跨地域的破产法学术交流。(公众号ID:bjbankruptcylaw)

  • 观点
    观点

    观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

  • 并购大队
  • 齐精智
    齐精智

    齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

  • 房产金融法律服务
    房产金融法律服务

    不懂金融的地产人不是好律师。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通