地产金融周报：山东重庆江西等城市房贷首付比例降至20%；房企进入偿债高峰期，流动性压力是否可缓解尚待观察；北京土拍仍由国央企托底

2022年2 月 11 日，央行发布了 2021 年四季度货币政策执行报告。东海证券分析表示，（1）稳增长仍是重中之重。报告“坚持稳字当头、稳中求进”，由“做好”改为“加大跨周期调节力度”，面对的稳增长压力较大，政策方面也会更为积极。（2）宽信用的关注度提升。在下一阶段主要政策思路上，重点在于扩大信贷投放。整体对宽信用的表态与1 月 18 日发布会上相一致，要避免“信贷塌方”。（3）杠杆率有提升空间。 “宏观杠杆率稳中有降，为未来金融体系继续加大实体经济的支持创造了空间”，言下之意今年有加杠杆的空间，同样指向宽信用。（4）货币政策仍将保持稳健偏宽松。四季度重提了“不搞大水漫灌”，我们认为不能简单解读为货币政策宽松的结束。（5）房地产政策边际放松。报告中删除了“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”，保留“房住不炒”。（6）国内通胀方面，央行指出“未来 CPI 运行中枢或较上年温和抬升，继续在合理区间运行”对于海外输入型通胀，央行仍将以“以我为主”来应对。

2022年2月17日，北京今年首轮供地的18宗土地拍卖落下帷幕，其中17宗以总价480.22亿元成功出让，最高溢价率为15%，仅石景山一地块面临流拍。本轮供地吸引22家房企（房企参与宗地不重复计算）及联合体参与报名，绝大多数成交主体均为央企或地方国企。其中，绿城耗资98.4亿元连落3子，中海、华润置地、保利金地联合体、兴创置地各拿下2宗，厦门建发触顶价竞得1宗，另外旭辉也成功摘地，成为这一轮土拍中唯一拿地的民营房企。中信证券分析认为，地方性国企在土地出让偏冷时，可以起到拿地托底的作用，但地方性国企拿地占比如果过高，则意味着土地市场相当冷淡。

根据克而瑞数据显示，1月TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低近40%，较2021年月均水平降低43%。同时，今年1月实现销售操盘金额超百亿的企业仅11家，较去年同期减少12家；金额超50亿的企业仅32家，较去年同期减少14家。

近九成百强房企1月销售业绩同比下降四成降幅超过40%。有分析认为，造成不少城市成交下滑的主要原因在于市场下行压力加剧，购房者观望情绪较浓，预计2月受春节假期影响供应缩量，成交或将持续下行。

三、2022年超36城释放楼市宽松政策；多地因城施策“松绑”房贷首付

根据中原地产研究院统计数据显示，2022年1月以来，全国房地产调控政策发布次数累积超过70余次，其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。相比往年的收紧，2022年开年以来，房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。具体而言，调控政策大致可以分为四类，一是中央部委维持房地产市场资金链稳定。如2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。二是给予购房补贴，包括三胎政策购房优惠等。目前，惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、泸州等城市均有不同力度的购房补贴政策。三是放宽公积金相关政策。目前，福州、株洲、北海等10余城调整了公积金政策。四是吸引人才，放松落户限制等，如嘉兴、中山等城市。

根据上海证券报的报道，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，日前有消息称山东菏泽首套房贷款首付比例从此前的30%降至20%，此外，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。据业内透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

四、1月集合信托成立数量环比降逾三成，非标信托产品平均收益率又跌破7%

2022年2月10日，根据普益标准发布的1月集合信托市场月报数据显示，1月共有54家信托公司发行2272款集合信托产品，发行数量环比减少246款，降幅为9.77%。从产品成立数量看，1月共有52家信托公司成立了2005款集合信托产品，成立数量环比减少1038款，降幅为34.11%，共募集资金1235.052亿元（不包括未公布募集规模的产品），环比减少1064.940亿元，降幅为46.40%。1月投资于基础设施的平均收益率略有上升，投资于房地产、工商企业和金融机构的平均收益率略有下降。其中，房地产领域1-2（不含）年期产品平均最高预期收益率环比回落0.14个百分点至7.54%，2-3（不含）年期产品平均最高预期收益率环比回落0.01个百分点至7.87%，3年期及以上产品平均最高预期收益率环比回落0.12个百分点至8.72%。从资金运用领域看，投资于房地产领域的产品173款，环比减少106款，占比回落3.47个百分点。

对于集合信托发行市场开年遇冷，用益信托分析认为，主要受一是季节性因素，在年末冲规模后，信托产品投放有所下滑；二是监管持续收紧，融资类业务压降再度被监管强调，融资类产品的投放依旧受限；三是标品信托产品的信息披露问题等影响。1月非标信托产品的平均预期年化收益率为6.99%，与前一个月同时点相比减少0.13个百分点。用益信托分析表示，非标产品的收益率受市场条件和风险的影响较大。从长期来看，国内宏观经济增速趋缓的大趋势不变，去年12月的降准以及今年以来一系列政策的推出，资本市场预期将会保持“宽信用”的大环境，国内仍将会保持低利率的市场环境，非标产品的平均预期收益率上行受阻。

五、标普信评：样本房企境内债2022年到期金额约2300亿元，偿债压力集中于上半年；近期规范房企融资和预售资金使用的政策是否能及时缓解行业流动性压力尚有待观察

据标普信评发布的研究报告，2022年，116家样本房企年内国内债券到期金额约2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰。如果考虑到海外美元债，房企面临的债务重压将更大。2022-2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，2022年偿债压力集中于上半年。

房地产开发企业大部分的现金流和货币资金沉淀在子公司项目层面，本部货币资金量较低。标普信评认为，当前房企流动性压力仍然较大，近期出台的一系列规范房企融资和预售资金使用的政策体现了监管对于维护房地产行业长期健康发展的态度，一定程度上有利于房企再融资能力的恢复，但是否能够及时缓解行业流动性压力尚有待观察。