信托化身“接盘侠”，是抄底还是自保？

当前，出售资产是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径，但市场却面临无人接盘的隐忧，信托公司入局接盘无疑是重大利好。尤其对于出险房企来说，可以快速获得有效输血、缓解债务压力，同时也有利于借助资本市场盘活资产，对于行业保交付、维护购房者权益都有着积极影响。

2月25日，恒大公告与光大信托和五矿信托签订合作协议，向其出售4个项目的相关股权，转让总对价21.3亿元。通过此次股权转让，恒大可收回前期投资款19.5亿元，化解项目涉及的债务约70亿元。此外，信托公司接管之后，将向项目公司注入资金，满足正常运营管理需求，后期项目建设、交付也将得以保障，可以说是一举两得。

2022年房地产行业整体发展态势并不明朗，一方面销售持续低迷，市场信心有待进一步恢复，另一方面流动性问题仍旧突出，偿债压力下，违约风险犹存。在此背景下，信托公司逆市投资引发行业关注，其背后意图何在？

我们认为，弱市抄底存在机会，但是风险甚大，信托公司接盘动机更多出于自保。其一，房地产领域一直备受信托投资青睐，但经历2021年下半年流动性危机，违约频发，信托公司也首当其冲，处境相当被动。据数据统计，2021年房地产信托违约规模超900亿元，今年违约压力仍高居难下。

目前，多家信托公司都与房企就还款事项深陷泥沼。其中，中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂集团达成一致，中融信托与华夏幸福的谈判也未有定数，或将对簿公堂。此外，因房地产业务违规处罚的现象也时有发生，3月2日，中融信托就因向“四证不全”地产项目投放信托资金被罚20万元。整体来看，房地产投资占比越高的信托公司，脆弱性也越高。基于此，相比低位抄底，如何自救是当下信托公司最大挑战。

其次，从信托公司接盘项目来看，原本即存在股权挂钩，继而更多寻求控制权，以五矿信托接盘杭州橙光置业为例，接盘前持股30%，接盘后持股99%。目前来看，相较于被动等待房企修复，信托公司从已投项目出发，接盘更多股权，有利于掌握主动权，再通过寻求代建、引入资金等方式保证项目建设，能够更快回笼资金，这种模式对于与出险房企共投项目尤为适用。

总的来看，在地产出售热潮下，信托公司逆市接盘，对缓解行业流动性压力、加速市场出清有着重要的意义。但目前，信托市场受房地产违约牵连，处境不容乐观。从接盘动机来看，主要还是出于自保、加快回笼资。我们认为，中短期内，信托市场对于房地产领域整体将保持谨慎，但未来，股权投资合作模式或进一步深化，这也将倒逼信托公司专业化的提升。