2021,地产投融资怎么做?

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2021-02-22 17:39 309 0 0
2021,依旧大有可为。

作者:黄博文

来源:地产黄老邪(ID:DCHLX1)

不平凡的2020,让人们怀念以往的平凡岁月,也更激发了人们逆境中求生的潜力,地产行业亦是如此。

疫情让房企销售端承受巨大的压力,但那些及时反应迅速变革的房企实现逆势发展;

“五道红线”让房企融资端承受了巨大的压力,但那些注重经营杠杆的房企能够从容应对;

不同等级城市之间的加速分化,让房企承受了巨大的投资风险,但那些注重研究的房企得以平稳发展。 

凡是过往,皆为序章。可以确定的是,“稳、大、好、难”将是未来中国房地产行业的主流旋律。但2021地产生意应该怎么做?中小房企又该以怎样的姿势实现弯道超车?本文中,黄老邪将从投资、融资方面,为发展型房企提供切实可行的建议。

1

踏错投融资节奏

华夏幸福带给我们的思考

2020年以来,新冠疫情叠加环京楼市的调控,导致华夏幸福销售金额及回款同比下滑,经营承压,财务状况持续恶化。

2月1日,华夏幸福正式发布公告,首次对近期的债务问题做出披露。公告称,发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元,但公司的可动用资金仅为8亿。

作为河北纳税大户,已经具备了成熟的发展模式,公司债项信用评级和公司主体信用等级均为AAA(最高评级)的华夏幸福,为何会遭遇如此巨大的挫折,从华夏幸福董事长王文学对此次危机来源的相关总结可见一斑:

  • 错误研判环京形势,环京住宅量价齐跌,影响公司回款达千亿量级;

  • 新拓展区域的效果不及预期;

  • 扩张激进,管理不精细;

  • 疫情影响。

以外部视角来看,华夏幸福的近年来的主要发展模式,是从地产行业的高周转中获取收益及现金,投入到长周期的产业园开发中,是典型的“以房养园”、“以短养长”的模式,具有投资巨大、回款周期长的特点,同时受宏观经济及相关政策的影响较大。

天不遂人愿,2016年华夏幸福加大了环京区域的投资之后,该区域楼市就迎来了新的一轮调控,量价齐跌,此谓第一投资错判。

在2017年拓展投资区域的过程中,又将大量资金陷入到了长三角、粤港澳的长周期之中,此谓第二投资错判。

而华夏幸福的产业新城模式,要求公司在前期垫付土地基础设施费用以及后续系列产业服务、规划咨询服务、物业管理等相关费用。与此同时,还要在周边建设大量配套住宅,这对企业的融资能力要求极高。然而再有能力的融资团队,也有自己的极限。当融资能力跟不上融资需求的时候,危机就悄然来临了。

应该说,华夏幸福今日之危机,是投融资综合作用的结果,也是许多中小房企当下面临及未来将要面临形势的缩影。

2

城市分化已成主旋律

2021,房企投资这样做

地产行业总流传着这样一句话,项目价值的百分之八十,是由投资环节决定的。中小房企能否实现长远发展,首先就要做好投资基本功。

在调控政策之下,强者恒强不仅体现在房地产行业的竞争格局上,也体现在了城市格局的变化趋势上。房地产企业的投资趋同,在一定程度上推高了部分地块地价,这也将更加考验房企精准投资的功力。

但规模房企往往对城市及行业节奏的变换有着更深入的研究,在投资研究方面有所欠缺的,恰恰就是这些中小房企。

具体来说,中小房企在投资方面误区,集中体现在九个方面:

1.脱节战略。投资模式与企业战略脱节,或根本没有战略;

2.模式错误。死守以融定投,不尝试以销定投;

3.节奏混乱。以单个项目指标,或完全跟随形势因素制定投资策略;

4.结构不良。城市布局单一或激进,或土地储备结构不合理;

5.标准偏离。投资标准太僵化,或根本没有投资标准;

6.团队不力。老板研究不足或精力不足,外加投拓团队能力偏弱;

7.管理虚弱。没有完备的投资管理流程,或多个投资部门无人统筹;

8.灰色利益。收购兼并与合作项目中,相关人员因为灰色利益刻意掩盖风险;

9.激励颠倒。开发团队、销售团队、投资团队激励导向不一致。

既要选准投资模式,又要规避问题与风险,2021,房企在投资领域的竞争将会更加激烈。对于中小企业来说,需要遵循以下投资要点与策略。

一、研究牵引,战略导向

房企一定要进行更细颗粒度的研究,包括城市的基本面,行业的基本面,还要研究竞争对手在这些城市的相关动作,以此倒逼自身投资模式与投资与行为的提升。研究牵引的同时一定要注重战略导向,重视战略,不能反复摇摆。

二、把握节奏,优化结构

把握好投资的节奏,优化好投资的结构。最理想的境界是低价进,高价出,虽然很难做到,但一定要尽力去做。

该拿地勇敢冲进去,不该拿地一定要忍住,这就考验企业对城市与行业研判的精准程度。对于小型企业来说,如果销售能力偏弱,千万不要拿高价地。因为在“三稳”的调控政策之下,高价地不会再冲上更高的价格。同时,节奏还要与企业内部的资金曲线峰值匹配。

优化结构体现在不同等级城市土地储备配比、根据地与机会导向城市土地储备配比、不同类型项目之间的配比、多个项目之间的协同,使公司既能有一定的利润空间,又有一定的发展速度。

三、立足现金,选择模式

结合中小企业自身特点、行业发展趋势以及三四线城市的销售态势,中小企业在选择投资模式的时候,一定要立足于现金流的安全与现金流的周转效率,这样做既控制住风险,又能享受发展的红利。

四、先人后事,厚积薄发

小企业不要只是老板一个人拿地了,一定要设置专门的投拓团队去研究一些专业性的事情。如收集谈判,合作、收购兼并、尽调,城市及行业的研判模板,对准备进入的城市深入研究等。研究的城市过程也是收集土地信息的过程,也是夯实未来发展基础的过程。

五、收购兼并,合作为王

合作是中小企业做强做大的必由之路。合作难就难在选择合作伙伴上,以及在合作的过程中处理矛盾。

与大企业合作的时候一定要关注合作的风险,因为与大企业在自己深耕区域合作,很可能会引狼入室,大企业在获得当地政府与市场认可之后,就会甩掉小企业,蚕食小企业的市场。

同时与大企业往往注重速度不注重利润,但没有利润的话,小企业承受不住。因此在合作时一定要先小人后君子,选对合作伙伴,谈合作时谈清楚项目定位,是现金流型项目、还是利润型项目、还是品牌型项目,定价策略、推盘节奏与建造标准都要提前确定,并且要有应变机制,如利益补偿机制。

六、决策高效,激励得当

中小企业老板首先要提升自身布局的能力,行业研判的能力,对地块决策的能力。并且要建立好体系,在决策的时候一定要去实地考察,不要单纯靠投拓团队的报告与数据去决策。

此外要建立得当的投拓激励机制,拿到地之后给与30%的奖励,70%的奖励在项目首次开盘成功以后再兑现。激励方式、力度、频度一定要得当。

七、建立体系,弹性运用

建立一套完整的投拓体系,如城市进入标准与项目卡位标准等。标准一定要弹性运用。在有多个标准时,一个地块在其中几套标准的测算中表现特别好,那么其他标准的相关指标可以适度下降。

八、协同执行,动态复盘

因为中小企业投拓团队专业能力偏弱,拿地的时候,在一把手或二把手的带领下,各专业部门一定要协同起来。过程中可以不断进行动态复盘,去沉淀提升投拓团队体系、能力、资源。

3

“五道红线”压身

2021,房企融资这样做

巧妇难为无米之炊,融资可谓是房企的生命线。

2020“三道红线”压身,2021开年又有“两道红线”加码,融资监管的愈发趋严,让地产企业脖子上的枷锁越来越紧,融资创新已经成为了不可不做的事。然而黄老邪发现,不少中小房地产企业在融资方面仍然存在不少误区。

1.认知错误。将融资与负债等同于风险;

2.格局不足。抵触合作、抵触上市、招采上偏爱低价中标;

3.脱节战略。不根据战略规划融资,为融资而融资;

4.节奏混乱。运营节奏的混乱,导致融资节奏的混乱;

5.低价定融。偏爱低成本融资渠道,不愿尝试多元化融资;

6.关系融资。不注重融资渠道的建设,依赖社会关系融资;

7.封闭运作。融资信息高度保密,造成内部运营效率低下;

8.管理虚弱。没有完善的规章制度保证融资规范性;

9.团队不力。缺乏专业的融资团队;

10.基础不实。企业基础薄弱,无法发力融资。

传统的融资思路,已经开始不符合当前的地产行业形势,2021年,房地产企业更新对于融资的认知。全员融资”就是一个很好的方法,但“全员融资”不是每个员工都出去融资,而是从投资、经营、工程、营销等业务环节,以及品牌、合作等方面,提升企业的资金使用效率与价值。

一、观念更新,认知到位

首先企业要知道融资不只是代表着借钱,只要是有利于提升自有资金使用效率,有利于降低对外部资金的动作,都可以看做是融资的动作。这也是泛融资的概念而不是传统融资的概念。

二、体系打底,团队保障

首先在狭义的融资体系方面,一定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制,打实基础。

广义的融资体系方面,则是要建立明确高效的管控体系。首先是高效的运营体系,然后打通投融产销,建立高效的经营节奏控制体系。如果做不到这些,企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象,增加企业面临的风险。

团队保障方面,全员融资不是所有人都去银行借钱,而是所有的人都要为融资做贡献,创造价值,所有的员工都要为自有资金的使用效率的提升来做贡献,创造价值。

首先企业要在销售端去发力,从某个角度来说,销售也是做融资的,只是钱不是从银行去融,而是从业主以及准业主的手中去融,这种销售回款使用起来最没有风险,而且还不用去还。

投资也可以看做是在做融资,比如进入了一个库存低,未来去化率快的城市可以看作是为企业融资做贡献。同时投资部门与其他企业和政府合作,用少量资金撬动了一个大项目,也可以看作是为企业融资做贡献。

此外,工程部门把施工进度管理好,尽快达到预售条件、招采部门建立完备的供应商体系,使甲乙方配合顺畅,都可以看做是为企业融资做贡献。

因此,每一个部门的每一个员工的每一个动作,在为客户创造价值的同时,一定也在为公司的自有资金快速周转在创造价值,这才是全员融资。

三、单项目策略

1、进对城市拿对地

如果投资部门进入了一个未来两三年内都供需失衡的一个城市,后面的团队再怎么努力,也会对资金造成积压,降低整个公司的现金流周转速度,资金的周转速度。因此进对了城市拿对了地,就相当于是为企业融资。

2、营销策略有深度、弹性

包括销售的定价策略,产品定位是不是精准?是不是按照快速去化的策略来定位的?营销过程中的推广的策略是否有弹性?是不是能快速的应对市场的不确定性?如果具备这些条件,单项目的融资策略就有了一个重要的支撑点。

3、单项目高周转

单项目的高周转就是早开盘,快签约,加快后续建设速度,适度控制支出,以此来降低项目对资金的占用,来加快资金的回笼速度,提升自有资金的周转效率与价值。

但高周转不等同于低品质,而是把产品高质量的要求放在建造标准上去,放在产品线标准化上去,放在客户的敏感点分析和精准的定位上去。

4、收购兼并、合作

收购兼并跟合作,它本身也就是一种融资的,做杠杆的一种重要渠道或者是方式方法。

5.团队配置与激励方式

一个项目一定要有一个好的团队,尤其是操盘手或项目总,项目总的好坏在很大程度上决定着这个项目的周转速度,进而决定了对资金的占用程度。

另外,企业在设立激励机制与跟投方式的时候,一定要把资金的使用效率和周转速度作为一个重要的指标。好的激励机制与跟投机制,其实就是一个好的融资方案。

四、多项目策略

多项目策略只有一个,那就是平衡资金降低峰值。每一个项目都有量、价、节奏三个重要指标,把多项目的三个指标来综合平衡,多项目汇总后降低整体的资金峰值,或者错峰,以此来减少对外部资金的依赖和对自有资金的占压,这是多项目融资的重要的策略。

五、优化节奏、调整结构

所谓优化节奏,其中之一就是优化投融产销的节奏。投融产销的四者的匹配度越高,越能加快自有资金的周转和现金流的周转,越能降低资金的闲置和占压,这就相当于融资。

优化结构的第二个重要内容是多年滚动节奏,通过做三年滚动经营规划,把经营活动串联起来,合理调整资金的使用规模、使用时机,使用成本,在此基础上提高资金的使用效率与价值。

六、模式创新、升级

1、代建

代建对自有资金的占压很小,本质上其实是品牌管理、产品,服务的输出,属于轻资产运作。现在很多的大企业都专门成立了代建公司或者代建事业部,或者是重点在发力做代建。

2.收购兼并、合作

合作型的杠杆也是很重要的杠杆,只要团队、体系、机制能管好合作项目,能够与合作方共赢多赢,也是一个很好的全员融资的破局方案。

3.泛地产生态圈

建立起自己的泛地产生态圈,有利于企业去与政府去谈地,能做到巧拿,而不是去拼地价硬拿,从而减少拿地成本,提高拿地的效率。同时泛地产生态圈也可以帮助企业打造一种新的生活方式,利于销售。

博志成最近正在建立产业IP100董事长俱乐部,目标是汇集文旅、康养、生态等各领域的产业公司,去协助开发商打造新的生活方式,从而提高效率,降低成本。

4.投资者生态圈

投资者生态圈其实就是外部事业合伙人。现在很多房企都在与制造业企业或服务业企业合作,将他们富余的资金引流到房地产行业来。但首先要保证引入资金的安全,同时要有共赢多赢的心态。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产黄老邪”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 2021,地产投融资怎么做?

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