地产黄老邪 作者：黄博文
来源：地产黄老邪（ID：DCHLX1）
不平凡的2020，让人们怀念以往的平凡岁月，也更激发了人们逆境中求生的潜力，地产行业亦是如此。
疫情让房企销售端承受巨大的压力，但那些及时反应迅速变革的房企实现逆势发展；
“五道红线”让房企融资端承受了巨大的压力，但那些注重经营杠杆的房企能够从容应对；
不同等级城市之间的加速分化，让房企承受了巨大的投资风险，但那些注重研究的房企得以平稳发展。
凡是过往，皆为序章。可以确定的是，“稳、大、好、难”将是未来中国房地产行业的主流旋律。但2021地产生意应该怎么做？中小房企又该以怎样的姿势实现弯道超车？本文中，黄老邪将从投资、融资方面，为发展型房企提供切实可行的建议。
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踏错投融资节奏
华夏幸福带给我们的思考
2020年以来，新冠疫情叠加环京楼市的调控，导致华夏幸福销售金额及回款同比下滑，经营承压，财务状况持续恶化。
2月1日，华夏幸福正式发布公告，首次对近期的债务问题做出披露。公告称，发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿。
作为河北纳税大户，已经具备了成熟的发展模式，公司债项信用评级和公司主体信用等级均为AAA（最高评级）的华夏幸福，为何会遭遇如此巨大的挫折，从华夏幸福董事长王文学对此次危机来源的相关总结可见一斑：
错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款达千亿量级;
新拓展区域的效果不及预期;
扩张激进，管理不精细;
疫情影响。
以外部视角来看，华夏幸福的近年来的主要发展模式，是从地产行业的高周转中获取收益及现金，投入到长周期的产业园开发中，是典型的“以房养园”、“以短养长”的模式，具有投资巨大、回款周期长的特点，同时受宏观经济及相关政策的影响较大。
天不遂人愿，2016年华夏幸福加大了环京区域的投资之后，该区域楼市就迎来了新的一轮调控，量价齐跌，此谓第一投资错判。
在2017年拓展投资区域的过程中，又将大量资金陷入到了长三角、粤港澳的长周期之中，此谓第二投资错判。
而华夏幸福的产业新城模式，要求公司在前期垫付土地基础设施费用以及后续系列产业服务、规划咨询服务、物业管理等相关费用。与此同时，还要在周边建设大量配套住宅，这对企业的融资能力要求极高。然而再有能力的融资团队，也有自己的极限。当融资能力跟不上融资需求的时候，危机就悄然来临了。
应该说，华夏幸福今日之危机，是投融资综合作用的结果，也是许多中小房企当下面临及未来将要面临形势的缩影。
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城市分化已成主旋律
2021，房企投资这样做
地产行业总流传着这样一句话，项目价值的百分之八十，是由投资环节决定的。中小房企能否实现长远发展，首先就要做好投资基本功。
在调控政策之下，强者恒强不仅体现在房地产行业的竞争格局上，也体现在了城市格局的变化趋势上。房地产企业的投资趋同，在一定程度上推高了部分地块地价，这也将更加考验房企精准投资的功力。
但规模房企往往对城市及行业节奏的变换有着更深入的研究，在投资研究方面有所欠缺的，恰恰就是这些中小房企。
具体来说，中小房企在投资方面误区，集中体现在九个方面：
1.脱节战略。投资模式与企业战略脱节，或根本没有战略；
2.模式错误。死守以融定投，不尝试以销定投；
3.节奏混乱。以单个项目指标，或完全跟随形势因素制定投资策略；
4.结构不良。城市布局单一或激进，或土地储备结构不合理；
5.标准偏离。投资标准太僵化，或根本没有投资标准；
6.团队不力。老板研究不足或精力不足，外加投拓团队能力偏弱；
7.管理虚弱。没有完备的投资管理流程，或多个投资部门无人统筹；
8.灰色利益。收购兼并与合作项目中，相关人员因为灰色利益刻意掩盖风险；
9.激励颠倒。开发团队、销售团队、投资团队激励导向不一致。
既要选准投资模式，又要规避问题与风险，2021，房企在投资领域的竞争将会更加激烈。对于中小企业来说，需要遵循以下投资要点与策略。
一、研究牵引，战略导向
房企一定要进行更细颗粒度的研究，包括城市的基本面，行业的基本面，还要研究竞争对手在这些城市的相关动作，以此倒逼自身投资模式与投资与行为的提升。研究牵引的同时一定要注重战略导向，重视战略，不能反复摇摆。
二、把握节奏，优化结构
把握好投资的节奏，优化好投资的结构。最理想的境界是低价进，高价出，虽然很难做到，但一定要尽力去做。
该拿地勇敢冲进去，不该拿地一定要忍住，这就考验企业对城市与行业研判的精准程度。对于小型企业来说，如果销售能力偏弱，千万不要拿高价地。因为在“三稳”的调控政策之下，高价地不会再冲上更高的价格。同时，节奏还要与企业内部的资金曲线峰值匹配。
优化结构体现在不同等级城市土地储备配比、根据地与机会导向城市土地储备配比、不同类型项目之间的配比、多个项目之间的协同，使公司既能有一定的利润空间，又有一定的发展速度。
三、立足现金，选择模式
结合中小企业自身特点、行业发展趋势以及三四线城市的销售态势，中小企业在选择投资模式的时候，一定要立足于现金流的安全与现金流的周转效率，这样做既控制住风险，又能享受发展的红利。
四、先人后事，厚积薄发
小企业不要只是老板一个人拿地了，一定要设置专门的投拓团队去研究一些专业性的事情。如收集谈判，合作、收购兼并、尽调，城市及行业的研判模板，对准备进入的城市深入研究等。研究的城市过程也是收集土地信息的过程，也是夯实未来发展基础的过程。
五、收购兼并，合作为王
合作是中小企业做强做大的必由之路。合作难就难在选择合作伙伴上，以及在合作的过程中处理矛盾。
与大企业合作的时候一定要关注合作的风险，因为与大企业在自己深耕区域合作，很可能会引狼入室，大企业在获得当地政府与市场认可之后，就会甩掉小企业，蚕食小企业的市场。
同时与大企业往往注重速度不注重利润，但没有利润的话，小企业承受不住。因此在合作时一定要先小人后君子，选对合作伙伴，谈合作时谈清楚项目定位，是现金流型项目、还是利润型项目、还是品牌型项目，定价策略、推盘节奏与建造标准都要提前确定，并且要有应变机制，如利益补偿机制。
六、决策高效，激励得当
中小企业老板首先要提升自身布局的能力，行业研判的能力，对地块决策的能力。并且要建立好体系，在决策的时候一定要去实地考察，不要单纯靠投拓团队的报告与数据去决策。
此外要建立得当的投拓激励机制，拿到地之后给与30%的奖励，70%的奖励在项目首次开盘成功以后再兑现。激励方式、力度、频度一定要得当。
七、建立体系，弹性运用
建立一套完整的投拓体系，如城市进入标准与项目卡位标准等。标准一定要弹性运用。在有多个标准时，一个地块在其中几套标准的测算中表现特别好，那么其他标准的相关指标可以适度下降。
八、协同执行，动态复盘
因为中小企业投拓团队专业能力偏弱，拿地的时候，在一把手或二把手的带领下，各专业部门一定要协同起来。过程中可以不断进行动态复盘，去沉淀提升投拓团队体系、能力、资源。
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“五道红线”压身
2021，房企融资这样做
巧妇难为无米之炊，融资可谓是房企的生命线。
2020“三道红线”压身，2021开年又有“两道红线”加码，融资监管的愈发趋严，让地产企业脖子上的枷锁越来越紧，融资创新已经成为了不可不做的事。然而黄老邪发现，不少中小房地产企业在融资方面仍然存在不少误区。
1.认知错误。将融资与负债等同于风险；
2.格局不足。抵触合作、抵触上市、招采上偏爱低价中标；
3.脱节战略。不根据战略规划融资，为融资而融资；
4.节奏混乱。运营节奏的混乱，导致融资节奏的混乱；
5.低价定融。偏爱低成本融资渠道，不愿尝试多元化融资；
6.关系融资。不注重融资渠道的建设，依赖社会关系融资；
7.封闭运作。融资信息高度保密，造成内部运营效率低下；
8.管理虚弱。没有完善的规章制度保证融资规范性；
9.团队不力。缺乏专业的融资团队；
10.基础不实。企业基础薄弱，无法发力融资。
传统的融资思路，已经开始不符合当前的地产行业形势，2021年，房地产企业更新对于融资的认知。全员融资”就是一个很好的方法，但“全员融资”不是每个员工都出去融资，而是从投资、经营、工程、营销等业务环节，以及品牌、合作等方面，提升企业的资金使用效率与价值。
一、观念更新，认知到位
首先企业要知道融资不只是代表着借钱，只要是有利于提升自有资金使用效率，有利于降低对外部资金的动作，都可以看做是融资的动作。这也是泛融资的概念而不是传统融资的概念。
二、体系打底，团队保障
首先在狭义的融资体系方面，一定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制，打实基础。
广义的融资体系方面，则是要建立明确高效的管控体系。首先是高效的运营体系，然后打通投融产销，建立高效的经营节奏控制体系。如果做不到这些，企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象，增加企业面临的风险。
团队保障方面，全员融资不是所有人都去银行借钱，而是所有的人都要为融资做贡献，创造价值，所有的员工都要为自有资金的使用效率的提升来做贡献，创造价值。
首先企业要在销售端去发力，从某个角度来说，销售也是做融资的，只是钱不是从银行去融，而是从业主以及准业主的手中去融，这种销售回款使用起来最没有风险，而且还不用去还。
投资也可以看做是在做融资，比如进入了一个库存低，未来去化率快的城市可以看作是为企业融资做贡献。同时投资部门与其他企业和政府合作，用少量资金撬动了一个大项目，也可以看作是为企业融资做贡献。
此外，工程部门把施工进度管理好，尽快达到预售条件、招采部门建立完备的供应商体系，使甲乙方配合顺畅，都可以看做是为企业融资做贡献。
因此，每一个部门的每一个员工的每一个动作，在为客户创造价值的同时，一定也在为公司的自有资金快速周转在创造价值，这才是全员融资。
三、单项目策略
1、进对城市拿对地
如果投资部门进入了一个未来两三年内都供需失衡的一个城市，后面的团队再怎么努力，也会对资金造成积压，降低整个公司的现金流周转速度，资金的周转速度。因此进对了城市拿对了地，就相当于是为企业融资。
2、营销策略有深度、弹性
包括销售的定价策略，产品定位是不是精准？是不是按照快速去化的策略来定位的？营销过程中的推广的策略是否有弹性？是不是能快速的应对市场的不确定性？如果具备这些条件，单项目的融资策略就有了一个重要的支撑点。
3、单项目高周转
单项目的高周转就是早开盘，快签约，加快后续建设速度，适度控制支出，以此来降低项目对资金的占用，来加快资金的回笼速度，提升自有资金的周转效率与价值。
但高周转不等同于低品质，而是把产品高质量的要求放在建造标准上去，放在产品线标准化上去，放在客户的敏感点分析和精准的定位上去。
4、收购兼并、合作
收购兼并跟合作，它本身也就是一种融资的，做杠杆的一种重要渠道或者是方式方法。
5.团队配置与激励方式
一个项目一定要有一个好的团队，尤其是操盘手或项目总，项目总的好坏在很大程度上决定着这个项目的周转速度，进而决定了对资金的占用程度。
另外，企业在设立激励机制与跟投方式的时候，一定要把资金的使用效率和周转速度作为一个重要的指标。好的激励机制与跟投机制，其实就是一个好的融资方案。
四、多项目策略
多项目策略只有一个，那就是平衡资金降低峰值。每一个项目都有量、价、节奏三个重要指标，把多项目的三个指标来综合平衡，多项目汇总后降低整体的资金峰值，或者错峰，以此来减少对外部资金的依赖和对自有资金的占压，这是多项目融资的重要的策略。
五、优化节奏、调整结构
所谓优化节奏，其中之一就是优化投融产销的节奏。投融产销的四者的匹配度越高，越能加快自有资金的周转和现金流的周转，越能降低资金的闲置和占压，这就相当于融资。
优化结构的第二个重要内容是多年滚动节奏，通过做三年滚动经营规划，把经营活动串联起来，合理调整资金的使用规模、使用时机，使用成本，在此基础上提高资金的使用效率与价值。
六、模式创新、升级
1、代建
代建对自有资金的占压很小，本质上其实是品牌管理、产品，服务的输出，属于轻资产运作。现在很多的大企业都专门成立了代建公司或者代建事业部，或者是重点在发力做代建。
2.收购兼并、合作
合作型的杠杆也是很重要的杠杆，只要团队、体系、机制能管好合作项目，能够与合作方共赢多赢，也是一个很好的全员融资的破局方案。
3.泛地产生态圈
建立起自己的泛地产生态圈，有利于企业去与政府去谈地，能做到巧拿，而不是去拼地价硬拿，从而减少拿地成本，提高拿地的效率。同时泛地产生态圈也可以帮助企业打造一种新的生活方式，利于销售。
博志成最近正在建立产业IP100董事长俱乐部，目标是汇集文旅、康养、生态等各领域的产业公司，去协助开发商打造新的生活方式，从而提高效率，降低成本。
4.投资者生态圈
投资者生态圈其实就是外部事业合伙人。现在很多房企都在与制造业企业或服务业企业合作，将他们富余的资金引流到房地产行业来。但首先要保证引入资金的安全，同时要有共赢多赢的心态。
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原标题： 2021，地产投融资怎么做？
