商业地产项目消防管理要点3.0

商业地产与法务 商业地产与法务
2022-06-15 18:44 546 0 0
为了避免多数商业地产企业对于消防的工作停留在以往传统的被动应对模式之中。

作者:卢鹏

在说消防管理之前,我先给大家讲一个故事。

古时候,有一户人家建了一栋房子,许多邻居和亲友都前来祝贺,人们纷纷称赞这房子造得好。主人听了十分高兴。但是有一位客人,却诚心诚意地向主人提出:“您家厨房里的烟囱是从灶膛上端笔直通上去的,所以灶膛的火很容易飞出烟囱,落到房顶上引起火灾。您最好改一改,在灶膛与烟囱之间加一段弯曲的通道。这样就安全多了。”顿了一顿,这个客人又说:“您在灶门前堆了那么多的柴草,这样也很危险,还是搬远一点好。”,主人听了以后,认为这个客人是故意找茬出他的洋相,心里很不高兴。当然,也就谈不上认真采纳这些意见了。

过了几天,这栋新房果然由于厨房的毛病起火了,左邻右舍,齐心协力,拼命抢救,才把火扑灭了。主人为了酬谢帮忙救火的人,专门摆了酒席,并把被火烧得焦头烂额的人请到上座入席。惟独没有请那位提出忠告的人。这就叫:焦头烂额座上宾,曲突徙薪靠边站。

之所以讲这个故事,是各位必须要认识到消防工作其实是一项并不是在事后受到人们所推崇的工作,更多的职能是在于防范与杜绝。但人命关天,我们必须给予消防安全充分的重视。

其实在2019年7月开始,我国对消防改革并出具了《关于深化消防执法改革的意见》等一系列相关文件后,往年适用的商业地产消防验收流程和验收主体发生了相应的改变。政府对商业项目的消防设计、验收等工作进行了相应的简化,比如对公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查,实行告知承诺管理,对公众聚集场所作出其符合消防安全标准的承诺后即可投入使用、营业。虽然表面看是政府对于消防工作的放权,但实质上是更加严格化了商业项目开发者的自检、自查、自揪、自负的责任。效率上的提升,是建立在商业项目开发者有能力、有责任自负后果的前提之上。

在2019年11月26日颁布的《大型商业综合体消防安全管理规则(试行)》以及2020年6月1日开始施行的《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》等文件中,均对于商业地产项目的消防责任进行了更加具体的规定。同时,各省市也在积极推进《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》的相关实施细则。那么可以说,今后我国商业地产中的消防工作,会是涵盖从商业地产项目建设设计到运营阶段的一项重要配套课题。大量商业地产项目需要整改和规范,从而会引发出商业管理公司、商户使用者对商业项目消防工作的体系性管理应用、制度措施、安全防范以及纠纷处理工作,十分值得广大的商业地产人员进行关注。

为了避免多数商业地产企业对于消防的工作停留在以往传统的被动应对模式之中。所以有必要对于商业地产中的消防工作的特点进行简要描述,从而说明消防的重要性,对企业进一步提示和规范,以避免可能会带来的损害。

一、商业地产项目的建筑特点

(一)按建筑层数分类

商业地产中的商场分为单层商场、多层商场和高层商场三种。      

(二)按建筑结构分类

商业地产中的商场分为混合结构、钢筋混凝土结构和钢结构三种。

(三)建筑构成

商业地产中的商场建筑按其使用功能可分为营业、仓储和辅助三部分,建筑面积分配为营业大于34%,仓储小于34%,辅助小于32%。

(四)空间布局

1、商业综合体一般空间高大,部分项目还设有中庭(共享空间),有些还设有地下停车场。

2、商业综合体单层建筑面积较大,不少都超过1万㎡,布局上百货商场多采用柜台式,大型超市多采用仓储式。

3、商业综合体垂直交通主要通过疏散楼梯、乘客电梯、消防电梯,以及自动扶梯等进行组织,有的还设有室外楼梯。

二、商业地产项目的使用特点

由于商业地产项目建筑的特性,有着人员强密集性、易燃物高密度的特点,同时商业地产项目的建筑空间通常比较大,建筑楼层在两层以上,建筑内部竖向管井多,“烟囱”效应强。一旦引发火灾,就会形成火势还可沿楼梯间内装饰或可燃物品向上、下蔓延,沿外墙窗口向上蔓延,形成立体火灾。

(一)人员特点   

商业地产项目一般人员比较集中且流动性很大大,特别是营业高峰时段及节假日期间,人员密度会非常高。如果是集购物、休闲、餐饮于一体的商业综合体项目,人群逗留的时间会更长、更集中。

不能忽视的是,商业地产项目中营业人员大多数也为女性,消费客群中也是以众多的女性消费者为主,在节假日等高峰时段,项目内的女性比例可以达到60%以上,有的还带有儿童。

(二)经营特点

1、商业地产项目中的商业综合体、购物街等项目,其营业时间较长。国内多数商业综合体项目营业时间一般不少于10个小时,部分情况下个别综合体的营业时间甚至达到24小时。

2、商品种类多。商业综合体内的商品种类繁多,日用百货一应俱全,尤其是部分项目还辅助有面积比较大的超市,此类形态的商业项目储存的货物量巨大,其中有非常品类繁多、形态各异的易燃物品。

三、商业地产项目消防设施特点

商业项目依规范要求,一般都设计有比较完善的建筑消防设施,包括安全疏散设施、火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内消火栓给水系统和防排烟系统等。

(一)设有自动喷水灭火系统

商业项目内一般设有自动喷水灭火系统,能满足扑灭初期火灾的需要。

(二)设有室内消火栓给水系统

商业项目室内消火栓给水系统能满足每层2支水枪充实水柱能同时到达室内任何部位的要求,室外设有水泵接合器,使用时要注意区分水泵接合器相对应的供水系统以及供水分区。

(三)设有防排烟系统

商业项目内一般都设有防排烟系统,火灾时应启动正压送风系统,并利用机械排烟系统进行排烟。在此,我向大家推荐一个课程--《商业招商谈判要点》,我用3.5小时向大家讲透商业地产招商谈判中的风险点、节奏与技巧。欢迎大家来指点,付款后可添加我的微信获取相关附赠资料及课件包。

四、商业地产项目消防痛点

商业地产项目的建筑特点和使用性质,决定了其在火灾情况下火势发展蔓延和结构倒塌的规律性,以及对人员疏散和灭火作战行动带来的不利影响。 

(一)易形成大面积火灾

由于商业项目中的可燃物相对集中,对流条件好,火灾时火势极易蔓延扩大。

1、商业综合体项目一旦着火后,火势首先由起火点向四周延烧和扩散,直至火势充满整个防火分区。

2、随着火势的发展,若防火分区的防火分隔物失去隔火作用,火势会迅速向相邻的防火分区蔓延扩大。

3、迅速发展的火势会突破外墙窗口向外延烧,同时通过连廊等向相邻的部位蔓延,强烈的热辐射还会导致毗邻的建筑着火燃烧。

(二)易形成立体火灾

很多商业综合体项目建筑空间高大,垂直蔓延途径多,易形成立体燃烧,极易由于火势外卷向上层的酒店、写字楼、公寓部分延伸。

1、火势在水平方向发展蔓延的同时,高温烟气会很快充满整个楼层,并通过共享空间、楼梯间、电梯井、玻璃幕墙缝隙等向上垂直蔓延,发展阶段的烟气上升速度可达3~5m/s,强烈的“烟囱效应”会导致浓烟高温在短时间内充满整幢大楼。

2、商业综合体项目往往采用的是玻璃幕墙作为外立面,一旦发生火灾,由于其外窗玻璃或玻璃幕墙一般耐火性能较差,遇到高温作用会很快破碎,火焰通过外墙窗口向上层卷曲延烧。同时,内部共享空间内一般都悬挂有巨型的商品广告,以及布置了大量的装饰条幅和展销的商品等,火灾时,火势会沿着这些可燃的物品迅速向上蔓延,形成立体蔓延。 

(三)易造成人员伤亡

商业综合体内由于可燃物种类多,特别如化纤、塑料商品等,火灾时能产生大量的有毒气体,造成人员中毒伤亡,而且商场人员集中,给有序疏散带来很大困难。

1、燃烧产生大量浓烟毒气

(1)一旦场地内存有大量的棉、毛、化纤织物,塑料和橡胶制品等,燃烧时,会产生大量烟雾和有毒气体,如氯化氢、氰化氢、二氧化硫等,严重危害遇险人员和消防人员的安全。

(2)如果有大型超市,由于一般建筑高大密闭,火灾时产生的浓烟高温易积聚,这也是造成人员中毒窒息伤亡的主要成因。

2、人员集中造成疏散困难

(1)作为公共建筑,火灾时允许疏散时间为5~7分钟,但在实际经营过程中,顾客的密度往往超过规范1.35㎡/人的要求,造成疏散时人员拥挤,不能在规定的时间内疏散完毕。

(2)火灾情况下人员心理紧张,特别是商场内女性顾客比例大时,疏散时更容易出现惊慌、拥挤、踩踏等现象,造成人员伤亡。

(3)场地内商品着火后产生的浓烟高温,使能见度降低,不仅进一步造成被困人员惊慌失措,而且也严重影响疏散速度。

(四)灭火难度大

 扑救商业项目火灾,尤其是大型的商业综合体项目,往往受现场条件、救助对象和内攻环境等因素的影响,增加了灭火战斗行动的艰巨性和困难性。

1、消防战斗难以展开

(1)商业地产项目大多建在城市的繁华地段,交通拥挤,人流交织,消防队到场后战斗展开将会受到人流、交通的严重影响。

消防战斗界面

(2)商业综合体项目大多与周边建筑毗连,规范确定的登高作业面往往会受到高空架物、临时停车、增设摊位等地形地物的影响,妨碍消防人员登高救人和外攻灭火。

2、救人任务艰巨

(1)火灾时由于项目内人员集中,大量的人员不能在短时间内完成疏散,特别是当疏散楼梯被烟火封堵时,楼内待救人员会更多。

(2)大量沿楼梯向下疏散的人流与登高救助的消防人员之间产生冲撞,将延误有利的救人时机,降低了救人效率。

(3)楼上大量人员待救与有限的消防救生装备,如消防梯、举高消防车等之间的矛盾将十分突出。

3、内攻作战困难

(1)商业综合体内有大量商品燃烧,造成火场浓烟高温,不仅能见度低,而且辐射热强,给消防人员内攻灭火和救人行动会带来很大困难。

(2)商业综合体发生火灾时,一般燃烧面积大,特别是形成立体火灾后作战范围更广,在着火层内攻、着火层上层堵截、着火层下层设防等任务都将十分艰巨。 

(五)商业综合体建筑结构易倒塌

一般商业项目的建筑一般耐火等级都比较高,但一旦火势长时间得不到控制,在火焰和高温的作用下,建筑物的楼板或钢结构屋顶会出现倒塌。

1、混凝土结构会发生局部倒塌

商业综合体项目内由于可燃物多,长时间猛烈的燃烧,会超过建筑物钢筋混凝土楼板的耐火极限,并在荷载的作用下,楼板会发生局部倒塌。

2、钢结构屋顶会发生整体倒塌

不少商业综合体或大型商超的屋顶部分采用的是钢结构建设,如果受到火灾长时间的作用,会使经过防火处理的钢结构达到耐火极限,并失去承载能力而倒塌。或者,因局部过热的钢结构遇水急剧冷却发生局部变形,失去静态平衡稳定性,导致钢结构屋顶整体倒塌失效。

五、实践中常见的消防问题

(一)擅自改变建筑功能

很多项目为了追求更多营业面积或其他经济目的,擅自对原设计或方案进行了变动,造成了实际使用功能与设计功能不一致,尤其是未按原设计文件要求落实技术措施,又或擅自改变使用性质,导致设计上的一些合理措施被改变,造成了消防实际效果不符合要求。

堵塞的消防通道

(二)取消部分消防功能

一些企业故意缺失遗损建筑消防设施,比如未按规定设置消防设施、未对建筑消防设施定期检验维修与检测、自动消防设施无联动或未正常运行,这些问题的成因主要是平时项目懈怠检查关注,未及时进行防护。认为影响财路,影响生意,消防部门查处不严,所以偷偷取消消防功能或场所。

(三)防火分隔设施不合理

例如商业项目的防火分区不合理或擅自改变、防火门或防火卷帘分隔设施失效或不完整、外墙装饰面或幕墙时未采用防火封堵材料封堵。一般来说,防火分区的作用在于发生火灾时,将火势控制在一定的范围内。建筑设计中应合理划分防火分区,以有利于灭火救援、减少火灾损失。按照《建筑设计防火规范》要求,不同高度、不同耐火等级、不同用途的民用建筑的防火分区都是不同的。但很多商业项目为了盈利,往往在这些防火分区上进行事后突破,极易形成巨大的隐患。

(四)消防安全管理制度缺失

很多项目缺失安全责任人或管理人、安全管理职责缺失、维修检测与保养的机构资质是否真实、消防控制室值班人员是否具备相关资质、消防安全教育培训是否完备、消防与应急疏散预案演练情况、防火检查巡查制度,整改火灾隐患是否及时彻底、库房或者易燃可燃商品货物是否违规设置、是否具备用火、用电安全管理制度等。  

(五)消防安全管理不到位

灭火救援条件,外墙是否有影响逃生或自然排烟和灭火救援的障碍物、灭火救援标识是否齐备、消防车道是否存在违规使用或堵塞、消防登高操作场地使用巡查、微型消防站的建设标准、对于初期火灾的处置能力。

(六)技术手段缺失

不愿投入资金进行联网监测(现场与远程)、电气监控(现场与远程)、客流监控(现场与远程)、火警及时通信等。

可以肯定的说,国内有90%以上的商业项目对于消防隐患是没有给予充分重视的,因为这个工作是一项无法提升项目经营业绩且要花费大量时间成本、经济成本的事情,制度缺失或者是有制度不执行是一种常态现象,导致消防部门只有以罚促改来迫使商业项目进行改正,但归根结底是企业自身对于追求经济利益而对风险的忽视。所以基本上每年都能看到国内大量的新闻报道是某地区某商业项目发生火灾,对于消防的管控是一项长期任务。

六、商业地产项目消防管控要点

(一)完善管理企业消防制度

凡事预则立,不预则废。为了规避风险,减少后期的危险情形,商业地产企业应当全面建立和梳理企业应对商业地产项目在前期设计及预防、中期管控及管理、后期应对及改进的流程、措施、方案。应当全面建立起系统化、全面化的管控措施,按照《大型商业综合体消防安全管理规则(试行)》的规定来完善企业应对方案。

(二)系统化培训

对商业管理团队的管理者,以及实际使用的商户等人员应当进行反复培训,强化培训。这就要求商业项目的管理公司需要不断、反复向从业人员进行宣传灌输消防的重要性,同时还需要这些人员认真参与相关的消防演习和疏散预案,一定要做到能够有基础的自救措施与安全意识。没有人希望能够遇到火灾,但是一旦遇到,真正受损的只有经营者与产权方,务必要充分重视。 

(三)细节把控

1、餐饮商户管控

(1)比如对餐饮商户的厨房安全用电检查进行检查,每周进行1次厨房安全用电检查,每月覆盖。安全用电检查应包括但不限于以下内容:断路器、开关负荷、开关发热、接地情况、漏电保护器、布线规范(横平竖直)、虚线、脱线开关箱上下孔洞封堵、套防火管、插排串接等违规用电行为。

(2)对餐饮商户厨房自动灭火装置的日常检查,检查内容应包括但不限于:厨房自动灭火装置电源、指示灯处于自动状态、气瓶压力、保险销是否取下、开关正常、药剂充装时限、探测头、喷射头清洁无异物堵塞、喷射头防护帽无脱落、箱体封签是否完好、供水管的球阀处于开启状态等。

(3)对餐饮商户厨房燃气报警器日常检查,检查内容包括但不限于:燃气报警器控制箱电源开启正常、指示灯显示正常(绿色为正常、红色为异常、黄色为故障)、燃气报警器探测头污损、安装位置异常等。

(4)对餐饮商户后厨可燃气体控制柜、喷淋头及烟温感探测器等基础消防设施运行情况进行检查。对厨房作业管理、突发情况处置方法、灭火器材使用、消防四个能力、厨房自动灭火装置的使用维护等,餐饮商户的安全状况未达到要求的,不得同意其营业。

(5)对餐饮商户不同类别餐饮排油烟管道清洗特点制定分户油烟管道清洗级别,建立清洗计划,进行备案登记。

2、对常规零售企业管控

(1)对各类商户的应急照明的日常检查,检查内容应包括但不限于:是否常亮、蓄电型应急照明处理充电状态、无破损、松脱、接入双回电源等。

(2)对租赁仓库的商户签订《消防安全责任书》,未签订《消防安全责任书》则不允许使用。管理部门实施消防安全管理情况检查,对库房的消防硬件设施不符合标准的,严禁外租。

(3)每日全覆盖,每周完成对所有重点商户后监控录像点位(区域必须安装2个对角监控摄像点位)查看抽查,抽查发现有无动火期间的违规情况。

(4)对配套器材的检查,比如灭火器、灭火毯配置数量、规格是否达标,是否在有效期内,摆放位置是否合理,商户员工是否能正确使用灭火器、灭火毯,是否熟悉逃生通道等。

(5)每月至少有组织一次商户、主力店安全会议,重大节假日7日前组织商户、主力店进行联合消防安全检查。

(6)每季度必须组织一次全体员工及商户参加的消防疏散演练。

(7)对于新签订合同拟开业的商户提供的图纸、施工材料进行严格审核,内容包括:消防设备的改动、增加,消防器材的选型、装修材料,装修施工人员的资质等。商户装修必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可批准允许装修,对于私自动工未经审批的,立即停止施工。未签署《消防安全责任书》的严禁动工。

(8)对于商户装修的工程,应当不少于一周一次的高频检测,尤其是对于隐蔽工程、设备设施和消防疏散方面要重点核查。隐蔽工程采取随时验收方式,未经验收不得覆盖。未通过消防验收的,不得投入使用。

3、高频次检查与技术手段应用

一般来说,即便是做到以上的检查频次也难以杜绝消防风险,所以需要商业地产项目采用高频次的检查来对自身项目以及经营者可能存在隐患的防范,这需要建立一系列系统化的制度来完善这一工作。粗浅的来说,至少包含有下图部分的想换个换检查内容。

但是仅仅做到这些检查仍然是不够的,还需要不断的对项目进行技术升级和管控,以强化面对风险防控的能力的应对措施

七、建议

消防工作其实是一项非常复杂的体系,自身的知识层级与应用已形成了一个独立的学科,而商业地产中的消防工作只占据了小小的一部分。然而即便如此,也在现实生活中没有受到充分的重视,这也是我在开篇时为何讲述“曲突徒薪”这个故事的原因。

然而,任何人的生命都是宝贵的,都需要我们给予充分的尊重和保护,不能因这并非显学而被忽视。实践之中无论是消防也好,法务也好,更应当重视的是在于事件风险在前期的防范与关注,只有这样才能够减少成本与风险,以保障企业的正常运转和经营。

限于能力有限与时间仓促,本文只是简要介绍了一下商业地产之中的消防管理要点,纯属个人意见,其中有不少方面仍然未能够与诸位分享,还请诸位多多指正与批评。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 商业地产项目消防管理要点3.0

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