投资总转型项目总的4大真相！

随着近些年，房地产行业利润走低，大多数开发商不再唯规模论，投资部也从“多拿地”的导向转变为“拿好地、拿对地”！

另一方面，房地产也将从粗放式的发展模式向精细化的内部管控转变，对于各专业条线，更加要求管控精度和管理深度

投资虽然是冲在最前线的职能部门，但是对于职业价值和岗位的理解不尽相同

在房地产发展初期，很多头部房企是没有专门的投资部的，拿地的活一般都是被项目总、秘书处等兼着

而近些年来，关于投资总和项目总的公司地位和职业价值的讨论也是甚嚣尘上

投资总谋求向项目总转型的趋势也越来越明显了！

房地产行业虽然进入门槛高，但是竞争已经相对充分

充分竞争的市场环境导致行业利润率逐渐走低，5年前，房企普遍要求项目净利率10%以上，但是现在如果还是以10%的净利率作为投资标准，那么无疑画地为牢

房企需要正视市场环境的变化，也需要结合自身发展战略，重新审视项目筛选标准和投资要求

换言之，对于投资部而言，尤其是公开市场拿地，能不能够拿得到地不再取决于研究深度、投资判断、客户定位等因素

更多的取决于集团对利润的要求导向

说白了就是，某房企做了200p的可研报告，甚至拿地方案已经到了报批的深度，在公开市场拼到最后也还是哪家房企要求的利润更低

长此以往，投资总们职业价值感越来越低，拿地跟专业不再挂钩

随着房地产行业对年龄的要求越来越高，很多地产人都面临着相同的问题：职场中年危机

房地产行业的中年危机普遍被认定为：35岁进入中高管理层或团队长

然而这并不意味着35岁的投资总就一定安全

投资总的晋升路线除了向区域或集团投资条线纵向发展以外，横向地向城市总发展是主要通道

然而，据统计，TOP100房企的城市总中80%是来自于项目，其中更是以项目总居多

基于此，近些年在跟身边的投资总聊天时，越来越多的投资总表示，未来有机会还是要去当个项目总，对于职业发展的帮助会更大

从土地获取方式来看，除珠三角一带存在旧改外，全国绝大多数的地区土地获取仍然还是依赖于招拍挂和收并购，这当中又有80%来自招拍挂

对于招挂拍项目，政府是甲方，房地产公司都是乙方，而投资部不过是乙方的“马仔”，流程规范透明，形式政府说了算

即便是拿地奖金，也仅仅是投拓狗额外的一点“狗粮”

对于收并购项目，早些年确实存在一定的油水空间，投资部与土地方事前沟通好，溢价收购甚或是拉高溢价，然后再对溢价部分分成

但是随着房企内部流程的规范化，这种灰色空间也早被堵死了

“溢价”这个名词也越来越敏感了，尤其是作为投资，都是在老板眼皮子底下干活

现在很多房企尤其是国企等内部审计严格，即便项目再优质，只要合作要提出溢价，那基本不会再推下去，溢价已经相当于一根隐形红线

一旦项目去化出现问题或是效益低于投资指标，那么投资部也将会面对被审核的风险，溢价这一敏感项也会被强化和放大

关于这点，懂的都懂，不便多说！

拿地是个系统活，虽然是投资部做主导，但需要成本、设计、营销等各个专业条线的相互配合

由于各个部门都面临着不同的考核方式和考核机制，如何使自己部门的利益最大化，这也是各个部门之间的博弈

基于此，各个部门之间相互甩锅成为常见的事情

而投资部作为主导牵头的部门，为了推进拿地顺利和加快进展，有时候也只能多承担些不该投资部承担的责任和事项

就这样，经常游走在“背锅”与“甩锅”中

着实心累!