干货分享,小白入手法拍房的5大风险及处理办法

不良资产投资观察 不良资产投资观察
2020-08-08 21:13 709 0 0
聊聊你蠢蠢欲动的法拍房

作者:不良资产投资观察

来源:不良资产投资观察(ID:biyuefinance)

为什么要买法拍房?

我们先来问自己一个问题?为什么买法拍房?

因为能赚钱!一个房子的低买高卖,可能超过打几年工能赚到的钱。

我们以一套500万的房子来举例,都以8折预算(加上各种费用)价格400万买到,分情况简单地来计算毛收益率。

第一种(贷款购买,或者买后抵押贷款)

第二种(全款买入)

第三种(非法拍房,市场价贷款买入)

第四种(非法拍房,市场价全款买入)

从以上4种情况我们知道,同样给这套房子两年后为市场价不变以及市场价上涨10%的情形下,法拍房的年化收益远远超过市场价买入,而其中对于大多数需要贷款的人来说,第一种情况的安全边际及收益率远远高于第三种。

所以,得出结论,买法拍房是为了赚钱!而赚钱的其中一个关键,就是成本控制,无论是自主购买,还是请法拍服务商协助,最终只要成本在预期以内,就是赚钱的交易!以这个案子来说,如果你想要400万买到心仪的房子,那么你需要考虑的是税费,服务费(尽调,过户,佣金)甚至其他隐形费用(律师费,给业主的补偿费等)加上成交价在400万以内。

小白入门:法拍房的5大风险及处理办法

风险01过户

一般来说拍卖来的房子,法院跟公安机关都是会支持买家单方面进行过户及落户。只要走正常拍卖流程以及办理好资料就不会有大碍。但是有些房子因为政策或者地方原因,不一定能够给与办证确权。例如上海的法拍住宅房不限购,而广州限购;另外对于集体房,无证房,分配房,回迁房等都有过户风险。

处理办法:拍前仔细阅读公告,实地尽调,了解户口及学位占用情况,必要时进行付费尽调,相比动辄几百万的房子,切勿粗心大意,小气吝啬而因小失大。

风险02交房

拿到红本不一定能够顺利拿到房子,这也是很多人对于法拍房望而却步的一大因素。其中房子被占用是最常见的,包括被执行人占用,案外人占用,债权人占用,物品占用,租赁占用,其他产权人占用。其中比较棘手的是出现老人及幼儿的情况。

处理办法:依旧非常强调尽调,有能力的自己尽调,不行的话花个几百块,最多也是小几千就能够得到一份非常完善的尽调报告,起码对于你要打交道的“对手”要有足够的了解,不然可能交的是几百万的学费。而无论是谁占用,基本上都会有利益诉求,这个时候建议先进行“友好协商”,必要时要有律师协助。注意在尽调时遇到这种情况时,需要做好测算,将这部分“友好协商”的费用计入成本,然后再进行竞拍。

风险03案件瑕疵

如果房子涉及到房子权属纠纷,刑事案件,甚至凶杀等,那势必对于后续的手续及再出售产生一个很大的障碍。

处理办法:尽调!查清楚房子被拍卖的缘由,债务人信息,债务人涉及被起诉的案件情况,房子权属等。

04税费,管理费等额外费用

购买法拍房跟二手房同样需要支付税费,但往往需要更高的成本,因为需要承担买卖双方的税费,而且上一手的发票一般个人很难拿到,所以在做税费预算时需要全面考虑,这块的差别非常大,从几个点税费到几十个点的税费都有可能出现,所以要考虑原业主是个人还是公司,房屋来源,是否为赠与还是继承;房屋的性质,是否是安置房,房改房,经济适用房,大产权证,多次过户,是否需要补交地价,水电费,管理费等。

处理办法:尽调的时候考虑上税费,水电费,管理费等成交价额外的费用!将这些费用及处理这些情况需要缴纳的服务费计算入成本,超过自己预算就不拍,预算内就果断出手。

风险05贷款

现在大部分法拍房都支持贷款,但是由于给出的尾款支付时间一般都很短,就10天左右,所以一般银行都会要求有担保机构出担保函;而对于可能无法贷款的房子,也要特别留意,其中有刑事案件,违章,房本不满2年,房龄超30年,面积小于50方等等的房子,就要考虑是否有能力全额付款,免得损失保证金。

处理办法:做好贷款预审,以及资金备用方案。也可以一次性付款,再以更便宜的利率及更高额度的贷款金额进行经营贷款等。需要贷款担保的话也多比较,以广州为例,大概是1.5~3个点的担保费用。把所有这些成本计算在购房预算里面。

以上是作为法拍房小白入门需要注意的五大风险点,个人建议对于特定区域或者小区有特别喜好的个人,多留意各大法拍平台,第一套法拍房可以在预算内找一些靠谱的服务商帮忙解决尽调,过户,法顾等问题,毕竟去买二手房也有中介费的预算,买法拍房这种技术含量更高又更划算的资产,出点费用是应该的,切勿因小失大,买房跟买菜不一样,一不小心可是几十年心血付诸东流的后果。

另外也有一些追求更高收益的群体,会去掘宝有占用,有瑕疵,小众的法拍房,因为普通个人害怕面对这些瑕疵,导致购买的成本会便宜非常多,这种适合有处置能力或者付费能力的进阶玩家。

而更高阶的玩法,就是像看我们不良资产投资观察的资产管理公司这样,从债权端就开始介入,会有两个阶段的收益可以选择,一个是债权端的收益,一个物权的收益,这种一般需要团队作战,公司化运营,总之,各个阶段都有肉吃,关键是要买到好肉,会不会料理了!

就先分享到这里,由于关注法拍房的人越来越多,后续会针对具体问题或者案例进行分享。

小结

大多数人购买法拍房的根本目的是投资赚钱,而本金及标的物安全是我们的共同的基本要求,所以应该在尽调,过户,交房,隐藏成本这种影响整体收益率的关键环节上面下重功夫,宁愿前期花多点时间或可控成本,也不要后期踩大坑。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“不良资产投资观察”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 干货分享,小白入手法拍房的5大风险及处理办法

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