西政资本 作者：夏旭
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
目录
一、2019WG011地块基本情况
二、房地产经营测算过程中无偿移交的配建房的处理思路
三、2019WG011地块楼面地价测算分析
四、结论
2019年5月15日，深圳鹏瑞地产下属子公司深圳市深恒达投资发展有限公司以23.6亿元拿下东莞挂牌出让的2019WG011地块。该地块占地约9万平米，总建面约36.2万平米，位于东莞南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处东南侧,属于东莞成熟的住宅和商业中心区域。
近年来，高价拿地已经不算大新闻，但有趣的是，作为东莞当地专注报道土地市场的三家专业媒体，“土地情报”、“东莞乐居”以及“房天下东莞”却在各自的报道中，对此地块的楼面地价认知迥异。
拍地信息公示后，“土地情报”于5月15日对此事件以《23.6亿+100%竞自持，鹏瑞地产拿下东莞一宗宅地，楼面价6514元/m2》的标题进行了报道。同一天，“东莞乐居”推文《大手笔！14432元/m2！鹏瑞以23.6亿斩获东莞南城靓地！周边二手最贵超3万/平》，“房天下东莞”则以《实力深企进驻东莞！鹏瑞首次在莞拿地，南城雅园9万靓地收入囊中，楼面价21712元/m2》作为标题公开推文。对同一宗有明确土地规划条件和土地出让条件，且“出让后”的土地，三家专业媒体对楼面地价的认知却完全不同，最低者，“土地情报”认为楼面地价只有6514元/m2，而最高者“房天下东莞”却认为楼面价高达21712元/m2，相差足足3.33倍！
专业媒体对同一事件的认知尚且天差地别，房地产公司的投资拓展人无疑面临更重大的考验。因为对于投拓人来说，楼面地价决定了未来房地产项目开发的现金流安排、利润和回报，直接影响拿地决策。实际地价超出预期，对房企来说影响是致命的。
一、2019WG011地块基本情况
我们先看鹏瑞地产拿下的这块土地的基本情况。该地块编号2019WG011，占地面积9.05万平米，容积率为4.0，总建筑面积36.2万平米,其中自持商业9.36万平米，可售住宅10.79万平米，16万平米无偿移交政府作为独楼商业办公楼，管理用房等公共配套820平米。详见下表：
本地块房产使用类型不多，其中，自持商业、住宅和公共配套对于大家来说都不陌生，土地成本计算也不复杂。媒体报道中的差异大概率产生于未来向政府无偿移交的配建商业办公这16万平米的成本计算。
二、房地产经营测算过程中无偿移交的配建房的处理思路
通常，在进行经营测算时，就向政府无偿移交的配建部分做出如下假设：
（1）无偿移交的配建房因不对企业产生利益，故不承担土地成本，其土地成本应由可售面积分摊。本案例中，鹏瑞地产支付的23.6亿土地价款应全部由自持商业和住宅部分分摊，而不应再分摊给无偿移交的配建房，当然也不应分摊至公共配套。
（2）无偿移交的配建房是不可销售对象，其发生的建安成本也应由可售面积分摊，即由自持商业和可销售住宅分摊。
（3）无偿移交的配建房在移交、办证过程中若发生税金和费用，也应由可售面积分摊。
基于上述三项的认知通常在实操中不存在太大争议，只有无偿移交的配建房税费测算，及其对土地成本的影响等因素会为投拓人带来挑战。
无偿移交的配建房在未来的城市更新、招拍挂、定向出让中将越来越来普遍，若不能对此有一个清晰、明确的认识，将在投资决策中留下一个巨大的“坑”，既埋葬自已，也埋葬公司。如本例中，若将21712元/m2的楼面地价算成只有6514元/m2，企业预期的利润将无处着落，相反，若将只有6514元/m2楼面价的测算成21712元/m2的楼面价，则企业也将无地可拿。笔者作为房地产行业一名税务老兵，以本案作讲解，希望给投资拓展人一些帮助。
三、2019WG011地块楼面地价测算分析
在不考虑契税等税种，且将自持面积也视为可售的情况下，不同口径下的楼面地价计算如下：
方法一：只计算总建筑面积的楼面地价。则楼面地价=总地价/总建筑面积=236,000万元/362,322平米=6,513.54元/平米。该楼面地价与“土地情报”的报道测算思路基本一致。
方法二：只计算可售面积的楼面地价。则楼面地价=总地价/总可售建筑面积=236,000万元/ (93,625+107,877)平米=11,712元/平米。若将需自持部分的商业部分再去掉，仅计算可售住宅部分（含管理用房820平米）的楼面地价。则楼面地价=总地价/总可售住宅建筑面积=236,000万元/ （107,877+820）平米=21711.73元/平米，“房天下东莞”的报道就是按这个思路测算得出的。
方法三：将无偿移交的配建房的建安成本计入可售面积的土地成本。假设移交给政府部分的建安成本标准为3500元/平米，则楼面地价=（总地价+配建房建安成本）/总可售建筑面积=(236,000+0.35*160,000)/(93,625+107,877)=14,491.17元/平米。该楼面地价与“东莞乐居”报道的楼面价14432元/m2几乎一致。
方法四：将无偿移交的配建房未来的销售税金也计入可售面积的土地成本，则不同税务处理方式下的销售税金的计算方法又有如下：
（1）无偿移交的配建房按公共配套处理。则楼面地价计算如下：
[1] =3500*160000*(1+10%)*3%/10000
[2]=1848/I12*10000
(2)无偿移交的配建房按视同销售收入处理，且该收入不视同销售成本
[3]=160000*30000*30%/10000
[4] =144000/(93625+107877)*10000
[5] =(160000*30000-144000)*25%/10000
[6] =119996.4/(93625+107877)*10000
(3）无偿移交的配建房按视同销售处理，视同销售收入同时视同销售成本
[7] =144000*(100%-130%)*30%
[8] =-43200/(93625+107877)*10000
[9] =-43200*25%*-100%
[10] =10800/(93625+107877)*10000
如上所示，不同税金计算规则下楼面地价也不完全一样。其中，如果无偿移交的配建房按公共配套处理，如税金计算（1），则楼面地价只在上述方法三基础地价增加91.71元/平米，影响不大，楼面地价达到14,582.88元/平米。目前全国能明确按此口径处理的只有上海市，自2018年下半年按此执行。该方法对纳税人的影响较为中性，体现了税收公平原则。
如果无偿移交的配建房按视同销售收入处理，同时该收入不视同销售成本，如上税金计算（2），则楼面地价达到27,684.31元/平米，比“房天下东莞”所述的21,712元/m2还多28%，经笔者多番咨询税务机关及房地产同行，该口径在广州、深圳、东莞的税务机关颇有市场。国家税务总局对此未明确规定前，该类地区是按商品房的产权发生转移视同销售。该方法对纳税人最为不利，在为国家配建房时，除需要建安成本外，还需承担大额的税金。
无偿移交的配建房按视同销售处理，且视同销售收入同时作视同销售成本，如税金计算（3），该方法同城市更新中的拆迁还房处理，对纳税人最为有利，但此方法只在个别城市的城市更新项目中适用，不具有广泛的市场认同。
四、结论
全文至此，按广州、深圳、东莞现行税收政策执行口径，鹏瑞地产拿到2019WG011地块的楼面地价既不是21712元/平米，也不是14432元/平米，更不可能是6514元/平米，最有可能的是27,684.31元/平米，这个价格已经是6514元/平米的4.25倍，超出了多数投资拓展人可以理解的范围了。
同时，2019WG011地块周边的二手房最新成交价格，光大景湖明郡的二手房均价为2.2万元/平米，东骏豪苑二手房均价为2.6万元/平米。面粉已经贵过面包，我们只能共同期待这家以深圳湾1号闻名于业内的开发商最终做出优秀的产品，以实现项目的盈利。
此外，以上测算还未考虑可售面积中包含的近50%需要自持的商业，该部分未来若干年都只能通过出租、资产证券化的方式实现资金的回流，可以试想一下，该项目不论是盈利，还是现金流，压力将会有多大。
因此，笔者再三提醒：
投拓人，无偿移交配建房的税金成本，你不能overlook！
投拓人，无偿移交配建房这个税收政策要点，你要get!
投拓人，无偿移交配建房可能会直接抬高楼面地价，你要care！
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