地产锐观察V 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：向阳
来源：地产锐观察V
房地产行业的高佣金现象已成为难以承受之重，广东侨乡小城台山打响了规范的第一枪。
日前，广东省台山市房地产行业协会于出台了《关于规范房地产经纪服务，促进市场平稳健康发展的通知》。
这份被称为“限佣令”的通知强调，房企在与分销渠道合作时，必须将佣金比例严控在房屋交易总价的3%至5%，并杜绝任何变相提高佣金行为。
目前，台山市48家房企、57个在售楼盘已共同签署了承诺书，响应这一号召。
01渠道依赖：房企的“麻醉剂”
台山作为“全国第一侨乡”，拥有约180万台山籍乡亲旅居海外及港澳等107个国家和地区，侨胞成为当地楼市的重要客户群。
然而，这座小城的房地产市场却面临严峻挑战。
台山是江门市新房成交量最高的镇区，也是库存量最大的。
截至6月末，该市库存量超过1万套，去化周期长达24.32个月。
面对巨大的销售压力，房企纷纷高度依赖渠道实现项目去化，目前的渠道佣金已高达8%至10%。
江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉解释：“这两年行业销售压力大，为了在不降价的前提下提升去化速度，不少开发商提高佣金比例，激励中介和渠道积极推荐项目。”
某品牌房企的内部人士坦言：“江门及周边的几个城市都是强渠市场。”
“江门大部分也是5%起步。成交是有了，但利润也薄了。我们不少项目的利润都没有渠道佣金的点数高。”
02利润侵蚀：高佣金的隐形成本
畸高的佣金不仅严重挤压了房企利润，更导致市场陷入“渠道绑架”的恶性循环。
台山一家本土房企坦言，高佣金已成为制约地产行业健康发展的重要瓶颈。
此前当地部分项目分销佣金高达8%至10%，不仅严重挤压了房企利润，更导致市场陷入“渠道绑架”的恶性循环。
有代理机构指出，渠道佣金是开发商自己根据销售情况自定义的，“好卖的盘连渠道都不开，佣金高一般就意味着难卖”。
在当前的行业阶段，房企不得不采用“重赏之下必有勇夫”的思路去解决销售问题。
这种高佣金模式最终损害的是整个行业的健康发展。
《通知》提到，行业上下应深刻认识到畸高的佣金最终将损害房地产行业长远发展的根基。
各房企必须坚决摒弃无序恶性竞争，将资源更多地投入到提升房屋品质、优化交易体验、保障售后服务上。
03限佣令：台山的破局之道
面对高佣金这一行业痼疾，台山选择了主动出击。
台山市房地产行业协会发布的《通知》明确要求，必须将佣金比例严控制在3%至5%范围内，同时“杜绝现金返点、额外奖励、渠道补贴、私下回馈等变相提高佣金的行为”。
对于扰乱市场秩序的行为，该协会将上报对应的监管部门，并视情况采取行业通报、重点监管、建议行政处罚等措施。
一位专家分析，正常市场环境下，渠道佣金比例不超过3%。
此次台山将佣金比例限制在3%至5%，是综合考虑了当地的市场现状及房企的生存压力，相当于双方各退一步。
江门市房地产行业协会会长冯永文认为，若房企和渠道公司能够在下调佣金比例的问题上达成一致，房企将节省的佣金成本让利于购房者，将有利于活跃市场气氛、促进成交。
这样一来，房企能够减轻经营压力，渠道公司可增加交易收入，购房者也能够降低交易成本，实现多方共赢。
04执行挑战：限佣令的前路漫漫
尽管限佣令得到了众多房企的响应，但其执行前景仍面临挑战。
值得关注的是，《通知》仅为行业倡议，对房企并没有太大的约束力。
虽然该市48家房企、57个在售楼盘都共同签署了承诺书，但截至目前有多少房企已经落地执行还没有公开数据，限佣令的实施效果仍需时间检验。
当地业内人士表示，出于推货、业绩压力，为了争夺市场份额，不排除部分房企会在暗地里给渠道增加佣金，也有部分房企会采取观望态度。
而要终结“佣金战”，则需要大部分的房企齐心合力、严格落地执行，这是一个不小的挑战。
江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉也透露，《通知》发布后，行业还在适应阶段。
“部分开发商在下调佣金的同时也下调了销售价格，但如果未来项目之间的佣金仍有差异又没调整销售价格，那渠道带客自然也会有所侧重。”
也就是说，房企们在下调佣金后也需要积极调整项目售价，让购房者真正受惠，才能有效促进交易。
台山“限佣令”能否真正落地，尚需时间检验。但其释放的信号已经明确——房地产行业必须从粗放的佣金战转向以产品、服务和价格为核心的良性竞争。
当企业将精力和资源从渠道战重新聚焦到产品力本身，一个摒弃浮躁、深耕价值的房地产新时代才有望真正到来。
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