地产锐观察V 作者：向阳
来源：地产锐观察V
12月4日，碧桂园约177亿美元的境外债重组方案获批。此前一天，碧桂园合计137.7亿元的境内债重组也全部落地。历史一年多的债务重组终于闯关成功。
与此同时，碧桂园启动了一系列变革：执行董事及总裁莫斌调任联席主席，程光煜接任总裁；13个房产区域合并精简至10个。
在内部会议上。碧桂园董事局主席杨惠妍将这一系列动作称为“系统性推进转段”和“二次创业”。
这家曾经陷入困境的房企巨头，正试图将过去两年的“求生”模式，切换至面向未来的“造血”轨道。
01 债务重组：降债超900亿，修复资产负债表
境内外债务重组方案获批，标志着碧桂园暂时度过了最危险的流动性危机。据公告，碧桂园整体削减债务规模预计超过900亿元。
重组后，大部分新债务工具的融资成本从原来的约6%大幅降至1%-2.5%，最长债务期限达11.5年，预计可节省巨额利息支出，有效缓解现金流压力。
与早期房企债务重组主要采用“以时间换空间”的展期策略不同，碧桂园此次重组转向实质性削减债务规模的深度重组。
通过“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的多元组合方式，系统性解决了债务问题，控股股东带头将11.48亿美元股东贷款全额转股，显示偿债诚意。
重组完成后，碧桂园预计将确认超过700亿元的重组收益，这将明显提升公司净资产，为原本承压的资产负债表筑牢安全垫。
02 管理层换防：从运营转向战略，启动“二次创业”
在债务重组尘埃落定的同一天，碧桂园宣布重要人事调整：原总裁莫斌调任联席主席，原常务副总裁程光煜接任总裁。
莫斌自2010 年起担任碧桂园总裁及执行董事，负责集团日常运营管理超过15年。调任后，他的职责转向“协助董事会统筹集团对外战略关系构建与资源整合”，并参与集团战略落地与跨领域重大事项协调。
这种转变意味着碧桂园正在为“后重组时代”进行战略布局。长期负责一线运营的莫斌，将把35 年行业经验转化为战略统筹能力。
拥有清华大学土木工程博士背景的程光煜，2007年加入碧桂园后历经多岗位历练，2023年起担任碧桂园地产集团CEO，将全面接手日常经营管理。
董事会主席杨惠妍将继续主导集团战略顶层设计，负责决策重大战略事项和核心资源配置。
这一管理层重新分工，反映了碧桂园从“保交楼、保主体”的生存模式，向“二次创业”的战略转型。
03 未来挑战：销售低迷与经营转型的双重考验
尽管债务重组取得重大进展，但碧桂园要真正恢复正常经营，仍面临不小挑战。
据碧桂园最新公告，1-11月其累计权益合同销售金额为303.1亿元，已接近最低预期目标（预计全年权益销售额约300亿-400亿元）。
但碧桂园建设资本开支规模较大，当前合约销售额尚不足以覆盖其支出。碧桂园管理层对此有清醒认识。
在11月的管理会议上，杨惠妍强调：“重组通过是债权人对公司未来的认可，将为公司恢复正常经营争取更宽松的空间，接下来就是系统性推进转段”。
“转段”意味着公司战略重心将从"保交楼、保主体"转向真正的市场化经营。
但对于重组后的碧桂园来说，回归传统房地产开发老路似乎已不现实，寻找新的发展路径成为必然选择。
从公司已有布局来看，科技建造和代管代建可能成为“二次创业”的重要方向。
碧桂园旗下腾越建科已拥有28款商业化机器人，交付超4600台次；凤凰智拓以轻资产模式管理的面积已近2000万平方米。
财务出清只是万里长征的第一步。当重组方案获香港高等法院批准的法槌落下，碧桂园成功修复了受损的资产负债表。
但真正的考验，在于这家企业能否在房地产行业深度调整的背景下，找到新的生存方式和发展路径。
从“规模王者”到“品质求生”，碧桂园的转型之路注定不会平坦。杨惠妍所称的“二次创业”更像是一场没有退路的自我革命——它需要公司摆脱路径依赖，在保留房地产开发核心能力的同时，拥抱科技建造、代管代建等轻资产模式。
随着债务重组收官，碧桂园赢得了宝贵的喘息机会，但要在行业寒冬中生存下来，还需要更多实质性的经营改善和战略突破。
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