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作者：Osyth
来源：资产界
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
最受关注的，是个人住房贷款最长期限从30年延长至40年。
但对不良资产行业来说，这份文件真正值得看的，不只是买房人的月供能不能再摊薄，而是个人房贷、房地产开发贷和经营性物业融资的规则都被重新调整。
01
一部分房贷，可能先重组，再进入不良
个人住房贷款过去一旦持续逾期，后面的路径相对固定：银行催收，资产进入关注或不良，之后再走诉讼、执行、法拍，部分债权也可能进入批量转让市场。
这次新规给银行留出了更多前置处理空间。
《意见》明确，对于已经发放的浮动利率个人住房贷款，如果贷款利率与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度，借款人可以与银行协商调整合同利率，也可以申请新的浮动利率贷款置换原来的存量房贷。
如果借款人只是阶段性失去收入来源、暂时出现还款困难，银行还可以与其协商延后还款时间、贷款展期、延迟还本。
这对银行住房按揭不良的影响很直接。
过去一个借款人连续几个月还不上钱，银行很快就要面对催收和资产质量下迁。现在，如果判断借款人只是短期困难，抵押房产价值仍然充足，未来收入还有恢复可能，先调整还款计划，可能比直接诉讼拍卖更划算。
对于做个贷不良的机构来说，值得观察的是银行前端处置节奏会不会因此发生变化。部分原本可能较早进入不良、随后被打包转让的住房按揭，有机会先在银行体系内完成重组。
这也意味着，未来真正进入不良资产包的住房按揭，客户结构、逾期程度和回收难度可能会和以前不太一样。
02
房企开发贷，以后越来越看“项目这本账”
房地产不良处置里，最头疼的情况之一，是项目和集团的钱混在一起。
一家大型房企下面可能有几十甚至上百个项目，销售回款被集团调走，项目之间互相拆借，关联方资金往来复杂。等到公司真正出险，银行和AMC接手债权以后，经常需要先花大量时间重新梳理项目的钱从哪里来、去了哪里，还有多少资金能够继续施工。
新规对开发贷款的管理明显往项目层面收紧。
房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家主办银行。项目公司需要在主办银行开立资金账户，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等项目相关资金统一纳入管理，预售资金监管账户和定金账户原则上也要开在主办银行。
项目资本金则要先于开发贷款全额到位。开发贷根据项目建设进度分批发放，并直接支付至项目公司的交易对象账户。
贷款期限也开始更多匹配项目完整建设周期。预售项目开发贷原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年，最长不超过7年，首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后。
与此同时，预售房个人住房贷款的发放时点也被推迟至项目竣工备案以后。
这两套规则放在一起，项目建设阶段的资金责任会更多留在开发商资本金和开发贷款端，购房人的按揭资金不再那么早进入项目。
对于后续不良处置来说，一个项目对应一家主办银行、一套资金账户和更完整的资金流记录，至少让债权边界更加清楚。未来一个项目如果出险，AMC和投资人可以更直接地测算土地和在建工程价值、剩余工程量、追加投资需求以及项目最终能够产生多少销售现金流。
过去处理大型房企风险，很多时候先面对的是整个集团复杂的资金黑洞。
以后判断一笔房地产开发贷值不值得救，越来越可能回到项目本身：还差多少钱能建完，建完以后能卖多少，追加的钱能不能收回来。
03
商业地产，多了几条“不急着卖”的路
对不良资产市场来说，这次政策里另一批值得关注的数字，是15年、20年和30年的商业地产盘活路径。
经营性物业贷款期限最长可以达到15年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的70%，第一还款来源是物业本身的经营收入。适用范围包括商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产等。
住房租赁领域期限更长。企业运营自有产权长期租赁住房，住房租赁经营性贷款最长可以达到20年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%；企业批量购买存量闲置商品住房、商业用房用于长期租赁，住房租赁团体购房贷款最长可以做到30年，原则上不超过物业评估价值的80%。
这些恰恰是不良资产市场上最常见的一批底层资产。
不少问题酒店、购物中心、写字楼并不是完全没有经营价值，而是原来的债务期限太短，资产现金流来不及覆盖到期负债。一个酒店可能每年都在赚钱，一栋写字楼也有稳定租金，但短期贷款集中到期，融资又接不上，最后还是会被推向重组甚至司法处置。
长期经营性融资工具更加明确以后，处置方案就不一定只有折价出售。
一个经营情况尚可的购物中心，可以先把原来的短期债务重组，再用未来租金偿还长期贷款；一些闲置住宅和商业资产，也可能通过租赁化改造形成新的现金流，再重新获得融资。
这会改变AMC和特殊机会投资人看房地产项目的方式。
以前拿到一栋问题写字楼、一家酒店，首先算的可能是抵押物打几折能够卖出去；以后还要多算一笔：如果不急着卖，把债务期限重新拉长，这项资产本身的经营收入能不能覆盖融资成本。
这两种算法，最后可能得出完全不同的投资价格。
写在最后
40年房贷是这次政策里最容易被普通购房人感受到的变化，但对不良资产行业来说，不是突然增加了多少处置工具，而是房地产风险开始更明确地分层处理：
居民端增加困难贷款调整空间，开发端强化项目资金封闭和开发贷覆盖竣工，运营端继续用长期现金流融资承接成熟物业。
房地产不良资产过去很大一部分生意，是找到资产以后想办法卖掉。
以后，判断一个项目值多少钱，可能还要先问一句：
这项资产如果不卖，还有没有办法重新做出现金流。
附政策原文：
*添加主编微信：wjki200921领资料进特殊资产投资处置交流群
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