法拍房的始末

1.一定要实地看样，不要出现一套房屋五间厕所购买后才知晓的情况。法拍房的拍卖链接都会有咨询电话，提前报名要求实地勘察，助拍公司会在拍卖前通知前往组织集中参观。

2.确定房屋是否有权利瑕疵。农村产权房，原则上只能当地村民能够购买，外村人参拍前要了解清楚当地政策；备案商品房，尚未取得产权证的房屋，开发商及房管局能否协助更名备案登记；小产权房屋，是否符合交易条件，是否需要补缴土地出让金。

3.了解清楚房屋上的物业、水电气暖等欠费情况，虽从法理上这些费用的债务人是被执行人，但实际中这些费用都是要由买受人承担的。

4.了解清楚房屋当前是否有人居住，如果有，则必须要清楚居住人与债务人的关系，居住人的年龄及身体状况。这些问题是拍卖成交后，是否能完全交付的重要阻碍。

5.查明房屋上是否设有租赁。带租约的法拍房一般来说成交价是要低于无租约的，对于一些房屋上真实有效的租赁，要了解租赁期限，租金的支付情况，如果针对有投资需求的购买人，购买后仍会租赁出去的，就可以通知承租人在之后直接将租金支付至购买人处，对于自住需求比较急切的，可以提前询问是否可以与承租人解除租赁合同。有些被执行人虚设长期租赁，租金一次支付，此种行为虽说可以通过起诉认定租赁合同无效，但还是建议购买人不要去趟这趟浑水。

6.设定一个合理的心理价格，冷静镇定输入竞拍价格。有些法拍房竞购者在多轮竞价后会心态失衡或情绪激动，不考虑市场真实价格的加价或是错误输入竞拍价格，出价成交后不能支付尾款的悔拍可不要轻易尝试。

7.了解税费的数额及是否可退还，法拍房也会产生税费，一般来说都是由买受人垫付缴纳过户产生的税费，买受人在签收法院院过户裁定书之日起15日内可持税务机关开具的《税收完税证明》向法院提交退款申请，并附上有关缴费凭证原件，法院在审核后退还买受人。

1.拍卖成交后，买受人通过贷款或全款方式向法院缴清拍卖尾款；

2.缴清尾款3日后，预约联系法院，携带付款凭证、相关身份材料到法院签署《拍卖成交确认书》，待法院制作《执行裁定书》及《协助执行通知书》；

3.凭《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》及《协助执行通知书》前往房管局办理过户事宜；

4.缴清房屋上所欠杂费；

5.顺利入住。

房屋上的多轮查封会随着办理过户是一并注销掉，所以不用担心房屋因为原债务问题再次被查封。

我国当前社会稳定、法制健全，即使原债主找上门后，再告知清楚该房屋已易主，基本上不会出现再次上门的情况，如果遇见多次骚扰，果断报警。购买一个物业管理水平较好的法拍房，也能降低或避免原债主上门的可能。