雅居乐集团法务部 作者：孟熙
来源：雅居乐集团法务部（ID：Agile_Legal）
前 言
近年来，受经济下行影响，不少企业都承受着较大的经营压力，不良资产投资机会大量涌现。根据银保监会于2020年5月发布的2020年第一季度商业银行主要监管数据显示，国内商业银行坏账率已超过2009年第一季度，达到十一年来的最高水平。大量涌现的不良资产投资机会吸引了众多投资者入场淘金。面对这场“秃鹫的盛宴”，笔者认为具有资金实力和品牌影响力的品牌房企也应当抓住机会，以较低的投入获取较大的投资收益。本文即对品牌房企投资不良资产项目的常见路径进行研究和分析，希望能给从事相关行业的朋友一些帮助。
First
品牌房企投资不良资产
项目的优势
笔者之所以建议品牌房企应当积极参与不良资产投资项目，主要原因有以下两点：
一是，不动产已成为部分困境企业可以快速盘活和变现的重要甚至是唯一的剩余资产。近年来，部分企业之所以陷入经营困境，除受宏观经济影响外，更重要的原因是其利用企业的不动产等核心资产加大杠杆进行投资，且投资活动已严重超越企业自身承受能力。因此，面对此类困境企业，盘活其名下的不动产已成为解决企业困境的唯一途径，其处置剩余资产的意愿较为强烈，且报价较低。
二是，品牌房企的操盘能力和品牌影响力可以最大限度实现困境企业剩余资产的溢价。长期以来，专业从事不良资产处置的金融机构均擅长采用转让形式将不良资产打包出售，缺乏房地产操盘能力和开发经验，无法实现困境企业剩余资产的溢价。由品牌房企参与不良资产项目的投资，有助于借助品牌房企的操盘能力和品牌影响力，最大限度实现剩余资产溢价。
Second
品牌房企可投资的不良资产
项目的识别
目前，市场上的不良资产投资项目机会众多，但是并非所有的项目都适合房企深度参与，品牌房企如参与不良资产投资项目，首先应当对拟投资项目进行筛选和识别。笔者认为，品牌房企筛选和识别不良资产项目时除关注不良资产本身的商业价值外，应当关注项目是否存在如下“硬伤”。
1
不良资产原权属人是否涉及
除债务问题外的其他困境
笔者认为，对于品牌房企而言，首先应当关注债务问题是否为盘活该不良资产的唯一困境。通常而言，优质资产沦为不良资产的重要原因是资产原权属人的债务负担，但是不排除除债务问题以外的其他问题可能影响不良资产的顺利盘活，例如资产本身的所有权纠纷、资产开发过程中违法行为等。
对于不良资产而言，如债务问题为其盘活的唯一困境，笔者认为此类项目属于较为优质的不良资产投资项目，拟参与投资的房企可以通过债务重组解决企业困境、盘活资产。但是如面临其他问题时，拟参与投资的房企则需要慎重，充分评估盘活该资产的难度。
2
不良资产原权属人是否就盘活
资产的意愿存在纠纷
盘活不良资产的前提是不良资产原权属人有积极的处置意愿。如不良资产原权属人内部对盘活项目的诉求存在矛盾和纠纷时，不仅盘活项目无法实现，异议方资产原权属人还可能出面干涉品牌房企的开发活动。通常初步接触项目的不会立即接触到全部资产原权属人，往往初步接触项目的品牌房企不能全部了解到全部资产权属人的意愿，容易轻信一方资产权属人的宣传。面对这种情况，笔者建议品牌房企应当提前与所有资产权属人就盘活资产进行意向性协商，切记不可轻信一方资产权属人的任何保证性陈述。
3
不良资产是否涉及群体性利益
对于可能涉及小业主、村民、职工等各类公共利益主体的不良资产投资项目，笔者建议房企在参与此类项目前应当予以慎重评估，原因在于此类涉及群体性利益的不良资产盘活项目在推动期间可能因非理性的公众意愿导致无法顺利完成，拟参与的房企应当充分评估该类事项的潜在风险。即使拟投资此类项目，也应当采用较为稳妥的投资路径。
Third
品牌房企投资不良资产项目
的主要路径
基本原则
鉴于不良资产投资项目的收购标的均存在沉重的债务负担和其他各类困境，如采用传统的股权收并购模式，品牌房企需要承担较大的投资风险。另外，如直接收购标的项目，品牌房企将投资标的的大额负债全部并入表内，同时也给公司品牌带来风险。因而，对于盘活不良资产的投资项目，笔者建议应采用“表外投资”+“表内代建”的模式。该模式主要两个核心要点，一是提供盘活资金的主体主要由品牌房企的表外主体负责，项目的投资风险由品牌房企的表外主体负担，二是提供操盘开发的主体由品牌房企的表内代建主体负责，表内主体负责输出品牌并收取项目固定利润。相关模式基本结构如下图：
“表外投资”+“表内代建”模式
笔者认为，采用上述“表外投资”+“表内代建”的模式具有如下优势：
1. 隔离底层项目风险。鉴于大多数不良资产投资项目的底层资产较为复杂，采用表外SPV投资有助于将底层资产的项目风险隔离至拟投资房企的合并报表外，避免因单个项目风险事件影响品牌房企的其他项目。
2.优化投资者财务报表。如采用上述交易模式，品牌房企可以最大限度将投资底层项目的负债剥离至投资者报表外，而将项目开发的利润保留在房企的报表内，有助于优化品牌房企的财务报表。
3.扩大表外融资途径。如采用上述交易模式，品牌房企可借助该交易模式进行表外融资。常见的融资模式为品牌房企参与投资项目的表外SPV可以向从事专业不良资产投资的金融资产管理公司或其他金融机构进行融资。
对于品牌房企表外投资的具体路径，笔者认为可采用如下几种路径：纯债权投资路径、股+债投资路径、资产剥离投资路径、股权置换投资路径和破产重整投资路径。选择上述路径需要根据项目的具体情况而定，下文中笔者将通过对上述几类投资路径的交易结构、适用背景和关注要点等角度进行分析。
纯债权投资路径
1
基本交易结构
纯债权投资路径，指作为投资者的品牌房企单纯通过借款形式将资金投入项目公司并收取固定利息的投资模式。该类模式的最大特点为品牌房企对项目公司的投入为纯粹的债权投入，没有任何股权安排。相关交易结构如下图：
纯债权 投资路径
2
适用背景
适用纯债权投资路径的不良资产项目，应当满足如下背景条件：
（1）项目公司负债较大但债权结构清晰，负债主要是金融机构借款，不存在复杂的股权融资、金融衍生品交易和民间借贷等情形；
（2）品牌房企和项目公司前期已与项目公司债权人就债务重组达成债务重组方案，并签署债务重组协议；
（3）项目地块评估价较高，能充分覆盖品牌房企的投入，且项目地块不存在其他担保物权或相关担保物权已通过担保物置换等方式解除；
（4）项目地块无瑕疵或瑕疵不影响项目地块正常开发，且开发周期较短，品牌房企能实现资金快速收回。
（5）不良资产原权属人与品牌房企之间有良好的合作关系，不良资产原权属人同意在项目开发期间，将项目开发操盘权和项目公司经营权毫无保留的委托给品牌房企。
3
关注要点
笔者认为，如拟投资此类不良资产项目的品牌房企拟采用纯债权投资路径，应当关注如下要点：
（1）加强对项目公司及项目地块管控。在纯债权投资路径中，作为投资者的品牌房企在法律关系仅作为项目公司的债权人，缺乏对项目公司的直接控制，所有的管控措施有赖于品牌房企与项目公司、不良资产原权属人之间签署的项目监管协议。因而，采用纯债权投资路径需要另外加强对项目公司及项目地块的管控。具体可采取的管控方式除常见的共管印章证照、设置两道或两道以上银行U盾审批权限外，品牌房企需在项目公司层面设置常驻人员，负责监督项目公司的日常运营活动，相关人员由品牌房企直接委派。同时项目公司需定期向品牌房企报送财务报表，并随时配合品牌房企对项目公司的审计。
（2）注意核查项目公司隐性负债，避免资金被未知债权人查封、冻结或划扣。纯债权投资模式中，品牌房企进入后如出现隐性债务爆发，则品牌房企则更难应对。为避免上述情形发生，笔者建议品牌房企所提供的全部资金均以代付形式直接支付至债权人或其他收款第三方，所有资金均不直接进入项目公司或不良资产原权属人的账户。
（3）采用司法手段查封项目地块。在纯债权投资模式中，受隐性债务影响，项目地块解封后往往存在被其他债权人再次查封的可能。为避免此类风险，笔者建议品牌房企可采用自我查封方式，在项目地块解封的同时立即完成项目地块的抵押登记和再次查封。
（4）注意项目公司的融资情况。笔者注意到，由于项目公司和不良资产原权属人征信较差，银行及其他金融机构可能拒绝为项目公司提供融资。即使项目公司向金融机构说明本项目已获得品牌房企的投资，金融机构仍然可能拒绝提供贷款。如在开发期间遭遇上述情形，品牌房企需面临追加投资或为项目公司提供担保的矛盾困境。为避免出现上述情形，建议品牌房企在投资前即与潜在的金融机构协商，确认后续融资情况。
（5）另外，需要注意的是，虽然委托贷款本质属于民间借贷，但是部分地区的部分银行仍然禁止委托贷款的资金流入不符合银保监会“431”监管要求的房地产开发项目。如品牌房企拟采用委托贷款形式为项目公司注入资金时遭遇上述监管限制，品牌房企可考虑采用过桥形式完成资金支付。但是在过桥过程中仍然需要注意确保资金安全。
股+债投资路径
1
基本交易结构
股+债投资路径是品牌房企参与不良资产项目投资的最常见路径。具体是指拟投资此类项目的品牌房企通过股权受让或增资形式直接持有项目公司部分股权，并通过明股实债的形式为项目公司提供借款，部分资金用于项目公司及不良资产原权属人清偿债务，部分资金用于项目地块开发。相关交易结构图如下：
股+债 投资路径
2
适用背景
笔者认为，如采用此类明股实债的股+债投资路径，应当满足如下背景条件：
（1）项目公司自身负债情况较为明晰且规模可控。如采用股+债的投资路径，项目公司自身的负债应当简单明晰且较为可控，特别是项目公司对外担保的规模应当清晰，不能存在品牌房企不掌握的其他或有负债。
（2）不良资产原权属人持有项目公司股权不存在瑕疵且不存在股权权属方面的争议，否则品牌房企股权投资路径可能无法实现。
（3）项目地块存在部分瑕疵，需要不良资产原权属人持有项目公司部分股权并协助品牌房企处理项目地块的相关问题。
（4）不良资产原权属人商业信誉较差或拟投资的品牌房企对不良资产原权属人的信任度不足，品牌房企担心不良资产原权属人挪用投资借款或擅自处置项目。
3
关注要点
笔者认为，如拟投资此类不良资产项目的品牌房企拟采用股+债投资路径，应当关注如下要点：
（1）关注股权投资的可行性。采用股+债投资路径的前提是品牌房企能够顺利通过增资或股权转让形式完成股权变更工商登记。但是如项目公司股权已被查封或质押，或存在其他情形导致无法完成股权工商变更登记时，则该投资路径存在障碍。如继续适用该投资路径，需先与债权人协商解除项目公司股权质押或查封。笔者建议，如有可能，建议此时品牌房企不要提供资金，相关资金由项目公司自行筹措。
（2）注意认缴注册资本的风险。通常采用股+债投资路径时，作为投资者的品牌房企往往采用认缴注册资本的方式持有项目公司股权，而投资款项采用股东借款形式向项目公司发放。但是需要注意的是，如项目公司负债较大，品牌房企采用认缴形式持有项目公司股权，债权人有权要求品牌房企在认缴注册范围内承担连带清偿责任。
（3）建议尽量采用让与担保模式持有项目公司股权。对于风险较大的投资项目，为确保资金安全，笔者建议作为投资者的品牌房企可采用让与担保方式直接持有项目公司全部股权，即由品牌房企直接受让项目公司全部股权，待品牌房企发放的投资款全部收回后，再由不良资产原权属人回购股权，否则品牌房企可将项目公司直接转让给第三方。这样即可以确保在项目出现较大风险时品牌房企可以尽快处置项目公司资产用以回收债权。
资产剥离投资路径
1
基本交易结构
此处的资产剥离投资路径，指不良资产原权属人将项目公司股权转让至拟投资项目的品牌房企与不良资产原权属人设立的其他第三方公司。不良资产原权属人与品牌房企在新的体系下进行合作。之所以采用该模式，主要原因是不良资产原权属人自身债务规模较大，已经影响到其持有项目公司的权益的稳定性和项目正常开发。相关交易结构如下：
资产剥离投资路径
该交易结构共分为如下交易步骤：
第一步，不良资产原权属人设立表外主体。
第二步，不良资产原权属人将项目公司股权转让至不良资产原权属人新设表外主体。
第三部，拟投资项目的品牌房企通过股权转让或增资形式入股项目公司，与不良资产原权属人新设表外主体共同开发项目地块。
2
适用背景
笔者认为，如采用资产剥离类投资路径，应当满足如下背景条件：
（1） 项目公司债务规模债务和结构清晰，但不良资产原权属人债务规模较大且债务情况复杂，且不良资产原权属人对项目公司和项目地块的权益存在被债权人或其他利益相关方相处置的风险。
（2） 项目公司及项目地块为不良资产原权属人重要资产，但并非为不良资产原权属人核心资产。
（3） 项目公司股权评估价较低。采用资产剥离路径，项目公司股权需完成两次股权转让，如项目公司股权评估价较高时，不良资产原权属人与品牌房企需承担较重的股权转让税费。
（4） 不良资产原权属人始终未披露自身真实负债情况，品牌房企也无法得知不良资产原权属人负债。在交易期间，不良资产原权属人的债权人不知情、也未曾向品牌房企或不良资产原权属人发出过任何干涉交易的法律文件。
（5） 如不良资产存在多位权属人，在采用该交易模式前需取得所有权属人的一致同意，且所有权属人均需积极配合本次交易。
3
该交易模式的固有法律风险和
关注要点
该交易模式投资路径的实质为品牌房企在新的项目公司股权结构下，通过股+债路径与不良资产原权属人共同开发项目地块。但是之所以采用此类资产剥离模式，核心原因是不良资产原权属人债务情况复杂，且不良资产原权属人对项目公司和项目地块的全部权益有可能随时被债权人或其他利益相关方处置，品牌房企如直接入股项目公司需要承担较大的风险。但是，该交易模式并非毫无瑕疵，笔者认为，该交易模式存在如下固有法律风险：
如不良资产原权属人将项目公司股权转让给其表外主体，该操作可能涉嫌以低价而恶意转移公司重大资产以逃避债务。如不良资产原权属人已背负巨额债务，则用低价其将项目公司股权转让给其新设的表外主体、进而进一步转让给品牌房企的行为即可能被认定为恶意转移公司资产以逃避债务，债权人有权向法院申请撤销该交易。
笔者认为，为规避上述法律风险，作为拟投资本项目的品牌房企应当在交易期间关注该交易模式的如下要点：
（1）项目资产剥离的价格应当为公允价格。笔者认为，如规避上述风险，首先应当确保项目资产以公允价格完成剥离，避免被债权人认定为通过恶意低价转让债权人重大资产。
（2）本次交易期间，品牌房企应确保对不良资产原权属人剥离项目公司股权相关安排的真实目的不知情，交易期间品牌房企需密切关注不良资产原权属人债权人的动向，如收到原权属人债权人对本次交易书面法律文件，品牌房企需立即放弃该交易模式。
（3）本次交易前，不良资产原权属人需确保该交易模式已取得项目公司债权人的充分同意和认可，如无法取得认可，不良资产原权属人需寻求自行过桥资金清偿债务或由品牌房企代为清偿债务。
（4）由于该交易模式存在较大的涉诉隐患，为确保诉讼期间债权人的相关举措不会影响项目地块开发，在采用该交易模式前，不良资产原权属人与品牌房企应当就交易模式与相关政府部门充分沟通，确保即使涉诉也不能影响项目地块正常开发。
如涉及群体性利益的项目，笔者建议谨慎采用该交易模式。
股权置换投资路径
1
基本交易结构
此处的股权置换投资路径，指品牌房企通过股权投资模式取得项目公司股权后，通过项目公司股权回购的形式将项目公司持有项目地块的权益与品牌房企持有项目公司的股权完成置换。之所以采用该交易路径，原因在于不良资产原权属人之间存在较大分歧，且本次交易异议的一方不掌握项目公司控制权。具体交易步骤如下：
（1）第一步：品牌房企通过增资或股权转让形式持有项目公司部分股权（品牌房企的持股必须为实缴），同时项目公司将项目地块转让至项目公司新设的平台公司内，项目公司主要债务也同步由项目公司新设平台公司承接。
第一步
（2）第二步：品牌房企投资SPV适用《公司法》第七十四条规定（如项目公司为股份公司时适用《公司法》第一百四十二条规定）要求项目公司回购其持有项目公司股份，回购对价为项目公司持有平台公司的股权。
第二步
（3）第三步：与品牌房企合作的不良资产权属人通过股东会表决同意上述股权回购方案。股权回购完成后，不良资产合作权属人再次召集股东会启动项目公司减资程序。同时，不良资产合作权属人通过增资或股转形式持有平台公司股权，与品牌房企共同开发项目地块。
第三步
2
适用背景
之所以选择适用此类较为复杂的股权置换投资路径，核心原因是不良资产权属人之间存在严重纠纷，品牌房企无法通过股权合作或债权投资等方式完成投资，且不良资产原权属人也无法通过资产剥离的形式将项目地块剥离至其他主体，因而只能采用股权置换模式将项目地块转移至品牌房企控制的主体下，进而对项目进行合作。笔者认为，除上述背景外，如适用上述交易模式，仍需具备如下背景条件：
（1） 债权人同意项目公司债务由项目公司新设的平台公司承接。如债权人不同意由平台公司承接项目公司债务，则无法实现交易目的。
（2） 不良资产原权属人已完成对项目公司的实缴出资，否则不良资产原权属人对项目公司享有的表决权可能受到挑战。
（3） 与品牌房企合作的不良资产原权属人对项目公司具有绝对控制权，该权属人实际控制项目公司的公章、证照、印鉴等资料，且该权属人持有项目公司股东会2/3以上表决权和董事会绝对控制权。
（4） 不良资产的盘活可能涉及群体性利益。如项目公司可能涉及大量小股东或类似村民、工人等群体利益的项目，笔者建议品牌房企可考虑使用该交易路径，将项目地块剥离至松散股权较为集中的新主体内开发。
（5） 与品牌房企合作的不良资产原权属人与当地相关政府部门保持良好的沟通关系，该交易模式已得到政府确认。
3
该交易模式的固有法律风险和
关注要点
由于该交易模式为对项目公司具有绝对控制权的部分不良资产原权属人，利用自身大股东地位，绕过项目公司小股东，将项目公司的重大资产转移剥离至项目公司体系外，因而该交易模式本身即存在项目公司大股东滥用股东地位侵犯小股东利益的法律风险。而参与投资的品牌房企通过先入股、后退股的形式，取得项目地块的操作方案存在被认定为与项目公司大股东合作侵犯小股东利益的法律风险。因而，笔者认为如采用该交易模式，应当注意如下要点：
（1） 进行股权置换前，应当对项目公司持有平台公司的股权价值进行评估，后续应当按评估价完成股权置换。
（2） 品牌房企向项目公司投入的投资款总额（包括品牌房企实缴增资款或受让股权对价溢价转资本公积）应当高于项目公司持有平台公司的股权价值，即项目公司进行股权回购式实质以较低对价回购了较高对价的股权。通过该方式适当安抚项目公司小股东情绪。
（3） 项目公司在履行减资手续前应当确保取得项目公司债权人同意，否则项目公司债权人有权要求项目公司追加担保物或要求提前还款。
（4） 项目公司完成减资手续后，项目公司的大股东应当及时向小股东分配利润，而且在分配方案上应当对小股东予以倾斜。
（5） 相关交易启动前，品牌房企应当与项目公司所在地工商部分就交易模式相关细节逐一沟通，确保该交易方案在实操上的可行性。
（6） 如项目涉及群体性利益，交易期间应当注意及时安抚公众情绪，必要时可以在平台公司层面向公众让渡部分权益。
破产重整投资路径
1
基本交易结构
破产重整路径是解决所有不良资产投资项目的“万能钥匙”，对于较为复杂的不良资产项目，破产重整可以一次性打包解决不良资产原权属人的债务危机，同时也可以最大限度的保护债权人和投资人的利益。
采用破产重组路径投资不良资产项目的主要步骤如下：
第一步：拟投资项目的品牌房企应当与项目公司大债权人、不良资产原权属人协商一致，共同向项目公司所在地法院申请破产，争取法律受理破产重整申请。
第二步：在债权申报和审核阶段，品牌房企应当与破产管理人积极沟通，了解项目公司债务情况和剩余资产情况，同时与项目公司大债权人进行初步协商。
第三步：在重整意向投资人申报阶段，品牌房企应当与破产管理人、项目公司债权人和法院积极沟通，向破产管理人和债权人交流项目重整计划，争取品牌房企提交重整计划能够通过债权人会议表决通过并通过法院的裁定认可。
第四步：品牌房企履行重整计划，为项目公司提供重整资金用于清偿债务，同时取得并开发项目公司剩余资产。
在破产重整的步骤中，最为重要的有两项，一是拟投资该项目的品牌房企需要与不良资产原权属人和项目公司债权人共同与法院沟通，确保项目公司进入破产重整程序。二是拟投资项目的品牌房企需要将重整方案与债权人、管理人、受案法院等充分协商，确保重整方案能通过债权人会议并取得法院裁定认可。
在此类项目中，不良资产原权属人、债权人是顺利推动的关键因素。为平衡各方利益，确保项目顺利落地，笔者通常建议由品牌房企SPV、不良资产原权属人、债权人共同成立投资平台，共同投资本项目。交易结构图如下：
在上述交易模式中，债权人可根据意愿投入部分资金持有平台公司股权。品牌房企完成项目操盘开发后通过股权分配形式向债权人分配部分项目后续开发利润，增加债权人部分收益。而不良资产原权属人在投资平台内隐名持股但不分配利润，可以确保后续重整方案执行期间，不良资产原权属人能配合品牌房企协调与债权人和相关政府部门关系。
2
适用背景
虽然破产重整程序可以一次性打包解决项目公司债务问题并盘活项目公司剩余财产，但是如通过破产重整途径来投资不良资时，需要符合如下背景条件：
（1） 项目公司本身符合《破产法》等相关法律法规规定的破产要求，即项目公司已“资不抵债”；
（2） 项目公司有优质剩余资产，但是关联方之间债务关系复杂，无法仅通过项目公司债务重组来实现不良资产盘活；
（3） 拟投资的品牌房企实力雄厚，有资金实力和操盘能力承接公司债务并盘活剩余资产；
（4） 项目公司的债务结构复杂而且涉及大量难以解决的群体性利益，例如国企改制员工安置、小业主、工人、散户股民等问题；
（5） 拟投资项目的品牌房企前期已与项目公司的大债权人有深入的沟通和协商，最好该类项目由项目公司的大债权人直接引荐。
3
关注要点
虽然破产重整程序能够“一篮子”解决投资不良资产项目可能面临的诸多债务问题，同时保护投资人和债权人资金安全，但是破产重整程序同样面临着时间长、流程复杂、不确定性较高等诸多问题。为确保顺利推进项目，笔者建议品牌房企仍需关注如下要点：
（1） 拟投资此类项目的品牌房企应当及早介入此类项目。虽然作为项目的投资人，品牌房企破产申请和债权申报阶段可发挥的作用较小，但是笔者仍然建议品牌房企应当较早介入此类投资项目。主要原因是一是可以充分了解项目公司剩余资产和债务情况，保障交易安全；二是可以给法院和管理人、债权人以信心，推动重整程序的顺利进行，同时也可以及时了解相关利益主体诉求，便于制定重整计划。
（2） 对于投资此类项目，品牌房企应当保持与大债权人和破产管理人的良好沟通。由于大债权人在破产重整的债权人会议上享有较大比例表决权，因而保持与大债权人的沟通有助于重整程序的顺利推进。而破产管理人在程序中起主导作用，加强与管理人沟通也可以确保重整程序能按照品牌房企的意愿来推进。
（3） 注意保护群体性利益。在破产重整程序中往往存在小业主、散户股民、职工等群体性利益。虽然此类群体可能债权金额较小，但是由于数量较多，仍然能对债权人会议形成重要影响。因而在设计重整方案时，品牌房企应当重点保护此类涉及人数众多的群体性利益，避免相关群体影响重整顺利推进。
（4） 应当预留部分资金以应对未申报债权。虽然破产重整程序能够尽可能暴露项目公司主要债务，但是仍然可能有部分债务因债权人未及时申报等原因在重整程序后期才浮现。因而在设计重整方案时，品牌房企应当预留部分资金以应对此类债权。
（5） 需及时与相关政府部门沟通。虽然根据《破产法》等相关法律法规规定，破产重整程序履行完毕后，项目公司已浴火重生为新的企业。但是在实践中，即使履行完毕重整程序，项目公司在进行开发时仍会被相关政府部门和银行等认定无资质企业，特别是银行等金融机构仍认定项目公司的资信较差。相关情况极有可能影响项目后续开发。为避免上述情形，品牌房企应当在重整期间即与相关政府部门和银行等金融机构及时沟通，争取避免后续因遭遇歧视性政策而影响项目正常开发。
Forth
结 语
随着经济下行压力逐渐加大，未来将会有更多的不良资产投资机会出现，但是这也给品牌房企们提供了更多的投资机会。面对这场“秃鹫的盛宴”，能够抓住投资机会、快速盘活资产的品牌房企有机会用较小的资金获取较大的投资收益。如何投资不良资产项目必然是未来品牌房企的重要研究课题，未来面对不同投资项目将会涌现出更多的交易模式。但是，无论如何变化，保障资金安全和快速盘活项目是不良资产项目投资者永远的目标。
（受篇幅和笔者经验所限，仅能介绍上述几种投资不良资产项目的常见路径。本文如有错误和疏漏，烦请各位同仁批评指正。）
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“雅居乐集团法务部”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
