房企收并购贷款或不入三道红线；地方AMC等不得跨省经营；金融产品网络销售受严控；个独、合伙企业权益性投资查账征收

2021 年下半年以来，财税部门的一系列行动，包括审计署収布报告披露税款流失和税收不公平、部分头部网红带货主播因偷税漏税缴纳大额罚款、2021年12月30日财政部、税务总局发布《关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》（财政部税务总局公告2021年第41号）推动权益性股权投资从核定征收转向查账征收、2021年12月30日财政部、税务总局发布《关于延续实施全年一次性奖金等个人所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第42号）个税优惠延续等引发全民热议。 

据此，粤开证券分析表示，“将权益性投资的个人独资企业、合伙企业，一律适用查账征收方式计征个人所得税”，从核定征收到查账征收，意图堵住高收入人群逃税漏洞。第一，核定征收转向查账征收早有推进，不是突然的行动。税务总局按照“先试点、后扩围、再推开”的工作部署，对个人所得税核定征收迕行规范。独资合伙企业的非权益性投资经营所得，即企业正常经营所得，仍能采用核定征收、并没有被禁止。第二，审计署的审计报告提出了税款流失和部分高收入人群避税逃税问题，引起高度重规。第三，查账征收适用于经济粗放式发展和征收技术不强的时代，当前已进入高质量发展和征收技术完善的电子信息化时代。第四，查账征收倒逼企业强化企业现代化治理、科学管理会计记账，提高财务核算能力、合理控制经营成本。此外，近期个税年终奖、上市公司股权激励单独计税等税收优惠延续有利于提高居民可支配收入，进而提振消费和稳定经济，这都与 2022 年“稳字当头”“稳中求进”“稳定宏观经济不仅是经济问题，更是政治问题”的大背景相关。粤开证券分析表示，下阶段还可能有推动税收法定和税收公平的行动，比如清理地方政府不合理的税收优惠和“买税”“引税”等损害大局的恶性竞争行为。

二、2021年集中供地，在经历首轮高热度、次轮大幅度降温后，第三轮集中土拍市场表现有所企稳

根据中泰证券研究表示，截至2021年底，除宁波外，21个重点城市的三批集中供地均落下帷幕。从供应进度看，三批次集中供地供应面积占比分别为38%、37%和25%，前两批供应规模较大。从成交率和溢价率上看，第一批市场热度最高，成交率（92%）和溢价率（15%）均为三批次最高；第二批市场受到土拍规则趋严的影响，整体冷清，成交率（60%）最低，溢价率（4%）也同步走低；第三批时，多地对参拍企业条件等有所放宽，成交率（76%）有所改善，但溢价率（2.4%）延续下行。从不同线级城市的住宅用地成交结果看，一二线城市有所分化，其中一线城市量升价降，二线城市量减价升。

西南证券分析表示，供给、需求与政策综合影响集中土拍结果。供给端，首轮集中供地质量较好，第二轮有所下降，第三轮供地质量边际提升；需求端，集中供地下的短期资金压力迫使房企收缩拍地范围，降低土拍市场整体竞争烈度，2021 年以来房企融资情况恶化、销售情况走弱，下半年尤甚，但 10 月份后房企现金流边际改善；政策端，竞拍门槛、资金审核、价格限制等主要维度土拍规则，首轮土拍较之前变动不大，第二轮土拍大幅收紧，第三轮土拍规则边际放松。

三、2021年12 月百强房企销售继续低迷：楼市遇近三年“最冷”元旦；新年信贷额度重置，北京、上海多地部分银行个人住房贷款发放提速，广州、中山部分银行降低首套及二套房利率；收并购贷款或不再计入“三条红线”

根据克而瑞发布的销售数据显示，百强房企2021年 12 月单月销售额环比大幅上涨逾 3 成，但同比仍下挫近 35%，全年累计销售额同比下降 3%，这是自 2010 年以来，规模房企销售业绩增速首次出现负值。根据招商证券分析，楼市遇近三年“最冷”元旦。元旦期间（1月1日至4日），30大中城市商品房日均销售面积为24.9平方米，较去年1月同期下降28.2%。分区域看一线、二线、三线城市销售面积分别同比下降47.2%、下降57%，下降63%。

开年以来多地信贷额度释放，个人住房贷款发放时间较去年有所加快。根据21世纪经济报道，北京部分银行放款速度为2-3个月，个别银行1个月之内就可以放款。此外，根据一财报道，上海二手房放贷发放提速，部分银行已缩短至1个月以内。开年以来广州房贷利率普遍下调，首套利率从5.85%左右普遍降至5.65%左右；二套从6.05%降至5.85%左右。中山多家银行连续下调首套、二套房贷利率，放款速度也加快。

财联社报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

四、国办《要素市场化配置综合改革试点总体方案》：发展多层次股权市场，地方金融监管压实属地责任

2022年 1 月 6 日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号，以下简称《方案》），按照《方案》部署，2022年上半年，完成试点地区布局、实施方案编制报批工作。到2023年，试点工作取得阶段性成效，力争在土地、劳动力、资本、技术等要素市场化配置关键环节上实现重要突破，在数据要素市场化配置基础制度建设探索上取得积极进展……（十四）发展多层次股权市场。创新新三板市场股债结合型产品，丰富中小企业投融资工具。选择运行安全规范、风险管理能力较强的区域性股权市场，开展制度和业务创新试点。探索加强区域性股权市场和全国性证券市场板块间合作衔接的机制。（十五）完善地方金融监管和风险管理体制。支持具备条件的试点地区创新金融监管方式和工具，对各类地方金融组织实施标准化的准入设立审批、事中事后监管。按照属地原则压实省级人民政府的监管职责和风险处置责任。

五、强化AMC、保理、融资租赁等地方金融组织属地展业；保障中小企业权益，央企原则上不再开具6个月以上的商业承兑汇票和供应链债务凭证；三方财富机构金融产品销售将受到更严格规范

2021年 12 月 31 日，中国人民银行发布关于《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》公开征求意见的通知（下称《草案》）。《草案》所称地方金融组织，是指依法设立的小额贷款公司、融资担保公司、区域性股权市场、典当行、融资租赁公司、商业保理公司、地方资产管理公司以及法律、行政法规和国务院授权省级人民政府监督管理的从事地方金融业务的其他机构……地方金融组织应当坚持服务本地原则，在地方金融监督管理部门批准的区域范围内经营业务，原则上不得跨省级行政区域开展业务。地方金融组织跨省开展业务的规则由国务院或授权国务院金融监督管理部门制定。

2021年 12 月 17 日国资委发布“关于认真贯彻落实《保障中小企业款项支付条例》进一步做深做实清理拖欠中小企业账款工作的通知”（下称《条例》），《条例》对各中央企业明确采取有力有效举措，进一步加强应付账款和应付票据管控……三是严控“背靠背”付款条款，对于提前明示、合同约定“背靠背”付款条款的，要加强上游款项催收，上游付款后及时对中小企业付款。四是严格票据等非现金支付管理，新签合同要明确约定支付方式和时限，不得利用优势地位强迫中小企业接受非现金支付；新签合同未事先书面约定非现金支付的，事后原则上不得通过补充协议等方式约定或使用非现金支付，确需事后使用非现金支付的，应当承担资金成本；2022年起，除原有合同已有书面约定外，原则上不再开具 6 个月以上的商业承兑汇票和供应链债务凭证，防止变相延长付款时限。

2021年 12 月 31 日，人民银行、工业和信息化部、国家网信办、银保监会、证监会、外汇局、知识产权局联合发布“关于《金融产品网络营销管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知”（下称《通知》），《通知》明确金融产品网络营销应当遵循依法合规、公序良俗、诚实守信、公平竞争等基本原则。要求金融机构自行开展或委托互联网平台企业开展金融产品网络营销，必须在金融管理部门许可的业务范围内进行。禁止任何机构或个人为非法集资等非法金融活动提供网络营销。禁止通过互联网面向不特定对象营销私募类金融产品。此外，第三方互联网平台经营者在网站、移动互联网应用程序、小程序、自媒体名称中使用“金融”“交易所”“交易中心”“信托公司”“理财”“财富管理”“财富投资管理”“股权众筹”“贷款”“资产管理”“支付”“清算”“征信”“信用评级”“外汇（汇兑、结售汇、货币兑换）”等金融相关字样或者内容，应当取得相应金融业务资质或金融信息服务业务资质。

六、《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2021年版）》发布，《负面清单》将只包括限制外资持股比例的特别管理措施和禁止外商投资的特别管理措施；同时，新增境内企业到境外上市的有关限制

2021年 12 月 30 日，国家发改委、商务部制定并出台了2021年版的《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2021年版）》（以下简称“《负面清单（2021)》”）

1. 增加了“外商投资企业在中国境内投资，应符合《外商投资准入负面清单》的有关规定”。

2. 增加了境内企业到境外上市的有关限制。规定“从事《外商投资准入负面清单》禁止投资领域业务的境内企业到境外发行股份并上市交易的，应当经国家有关主管部门审核同意，境外投资者不得参与企业经营管理，其持股比例参照境外投资者境内证券投资管理有关规定执行”。这一条是本次负面清单最大的变动。

3. 在具体的特别管理措施部分，《负面清单（2021）》进一步缩小了禁止、限制外商投资的行业范围，将存在外商投资特别管理措施的业务进一步减少至 31 项，具体而言：1. 取消了对外商投资汽车工业的限制。2. 取消了对“卫星电视广播地面接收设施及关键件生产的限制”。在上述两项限制取消后，《负面清单（2021）》将只包括限制外资持股比例的特别管理措施和禁止外商投资的特别管理措施。