投资总自爆：我是怎么一个月拿五块地的

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：TT707276146）

地产投资岗位，真是一个极为不公平的地方，有的人累死累活写报告做测算，走上会流程，却一年拿不到一块地。有的人工作量也很大，但在岗位还能上游刃有余，可以多次拿地。

今天这篇，就讲一下某投资总（兼部门负责人），在一个月内拿五块地的真实故事，非凡尔赛哟。以下内容来自某粉丝投稿，如有雷同纯属巧合：

又到了年底，处于相对空闲的拿地空档期，工作相对没那么饱和，近期的工作重点就是整理内务，进行内部培训，以及总结全年的工作。

今年整个部门拿了6块地，其中5块是在四月份拿的，另外1块是在五月份拿的，超额完成了公司的投资指标，为明年的货值提供了充分的保障。尤其是四月拿的5块地，公司拿地势头迅猛，部门投资工作也很出色，有很多“可圈可点”的地方。

四月份的时候，今年疫情刚刚结束，土拍市场开始升温，部分区域拿地竞争相当激烈。我们公司是进入本城市的第二个年头，去年刚进场拿了两块地，集团对本区域的投资工作十分重视，今年加大了投资力度。老板开会，多次鼓励大家铆足干劲，不要漏过每一个项目，凡是挂出来的地块，都要进行研判。重点做招拍挂，也可以兼做收并购，拿地标准可以放宽，底线是不亏就行，只要项目能产生现金流，开出来的货好去化。

在今年四月的第一周，我们部门就拿到了两宗招拍挂的地块。两宗地是在城市的近郊区，地挂出来的时候是三月中旬，在当时各大房企都还在忙着处理疫情后的复工复产问题，没有太多的资金用于拿地，很多公司也都是之进行了研判，没有去准备参拍。我们公司看好了这个节点，在2月底的时候，集团就早做谋划，发行了一笔10亿的公司债，确保公司经营资金。而春节前后的项目销售回款，则是为年初的拿地准备的。

进入了四月的第二周，原来谈的一个收并购项目，因为土地方要价太高，谈崩了，几乎都要放弃的。最近中间人又带话来了，说是土地方近期做生意，资金周转出现困难，打算急售项目，用于资金周转。这块地，现在拿出来继续谈，是一个好事，但是这个项目还是有很多问题的。

那是一个现状工业地项目，目前没有取得任何变性批文，或者是政府的会议纪要。虽然当地的控规已经调整为商住用地，而且经过现场咨询国土局，政策上允许自主变性，但这块地项目公司错综复杂的债权债务关系，让很多想收这块地的房企，都最终放弃了。变性时间节点的不可预知，债务的不可控，成为这个项目的关键点。

这个项目经过上报，集团非常重视，派驻了集团的法务小组，与区域投资人员一起办公，共同思考对策。经过一周的连续工作，设计出了相对完善的交易架构，并且成功说服了土地方接受，最终拿下了该项目。在区域总的多次亲自出面，协调当地政府关系下，目前该地块已完成变性，上个月刚开盘，因为项目体量不大，直接清盘了。这个项目还成了集团的标杆项目，获得了额外的奖励，部门光拿地奖都分了80多万。

还有两块地，是在四月底拿的，两块地都是区域的地王，刷新了地价，而且还分别有5%和8%的无偿移交人才住房。这两块地，位置确实不错，是主城区难的的核心地块，但是这个时候很多房企已经从疫情中走出来，开始了上半年的频繁拿地。土拍市场的竞争异常激烈，拿地的代价很大，大家都杀红了眼。

一开始准备项目上会流程的时候，我们已经获知了两块地分别都有不下30家房企在报名，甚至不乏保利、首开、金茂等大型国企。我们内部评判这两块地拿到的概率极低，因此只是按照上会标准，走了一下上会流程。投决会刚过完会，集团就要求我们再改一下测算，觉得我们的测算做的太保守，要求区域上再深入研判。

在区域总的直接牵头组织下，区域把这个项目的售价预期提了2000元/平米，同时成本降了300元/平米，让项目土拍的授权价，提高了一半。虽然个人觉得这个做法有点激进了，最终的实际利润率可能在1%作用，但是有上面领导拍板，只能硬着头皮干。在如此高的授权价下，最终公司干过了一众国企，拿下了这两块地王。

拿地之后，不少圈子里的同行，在发来贺电的同时，都在问我们怎么做的测算，还有如何搞定集团的，能拿到如此高的授权价。毕竟地都拿了，我只能简单敷衍几句。

后来从集团同事那里得知，这两块地是老板想拿，因为明年公司有上市的计划，所以今年想多扩充一下土储。之前老板给大家开会，说了很多次让大家今年猛拿地，大家都没吃透背后的深刻含义。

这几个高价地项目之前不敢拿，是因为本地政府对预售价格审批有“天花板价格”限制，每个区域都有价格标准。之前有不少房企，拿了高价地放了三年内，还没开盘，就是因为政府不给批价格。但是在月初的时候，这两个项目搞报建的同时对我透露，公司申请预售价格，大概率能批下来。现在看来，这几块地的决策，还算可以。 

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原标题： 投资总自爆：我是怎么一个月拿五块地的