小债看市 作者：感恩赞赏你
来源：小债看市（ID：little-bond）
作为曾经“招保万金”四大房企之一，金地集团在逐渐掉队后奋起直追，但伴随销售和规模的快速增长，其债务、项目违规及安全等问题也逐步被暴露出来。
维权风波
近日，金地集团(600383.SH)操盘的华樾北京项目，因规划变更遭遇业主维权，指责其在推广和宣传项目时隐瞒槽点，致使业主权益受损。
近年来，在追求极速规模扩张下，金地集团不断被爆出项目违规及安全问题。
7月初，由金地集团子公司完全控股的深圳金地·鹭湖1号，因虚假承诺被法院判赔7400万；浙江金华其参与开发的千万豪宅“金地中梁西江雅苑”，也于近期遭遇业主投诉等等。
作为曾经的老牌房企，金地集团在近十年的时间里规模降速，逐渐从四大房企中掉队。
2015年以来，金地集团加大拿地力度、高周转销盘，其销售规模极速扩张，于2019年跨入“两千亿房企俱乐部”。然而极速狂奔之下，其负债高企、现金流流出、维权事件不断等问题也暴露出来。
《小债看市》统计，目前金地集团国内存续债券35只，存续规模448.97亿元，2021年将迎来偿债高峰期。
除此之外，金地集团还存续3只境外债，总余额为9亿美元，将于1-3年内到期，可见2021年后其集中兑付压力较大。
千亿有息负债
据官网介绍，金地集团1988年初创于中国深圳，2001年在上交所上市，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。
截止2019年末，金地集团总资产约3348亿元人民币，归属于股东净资产约541亿元人民币，连续多年入选福布斯全球企业2000强、《财富》中国500强榜单。
近年来，受房地产市场及结转规模影响，金地集团营收和净利营收波动较大。
2019年，金地集团实现营业收入634.2亿元，同比增长25.39%；实现归母净利润100.75亿元，同比增长24.41%。
值得注意的是，虽然金地集团营收和净利双双增长，但其经营获现能力不佳，2017、2018年及今年一季度经营性现金流分别流出69.89亿元、18.28亿元以及85.75亿元，不利于对债务及利息的保障。
2017年，金地集团提出了“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号，合约销售额在2019年达到2106亿元，成功跻身“两千亿房企俱乐部”。
据克而瑞数据显示，2019年金地集团全口径销售金额为2106.1亿元，排名第14位；权益销售额为1305.8亿元，排名第17位。
2019年房企销售排行榜
截至最新报告期，金地集团总资产为3547.04亿元，总负债2748.25亿元，净资产798.79亿元，资产负债率77.48%，净负债率68%。
值得注意的是，2017年以来金地集团的财务杠杆水平上升较快，一直维持在70%以上高位，有息负债已接近千亿。
《小债看市》分析债务结构发现，金地集团主要以流动负债为主，流动负债占总负债比为76%，债务结构待优化。
截至今年一季末，金地集团流动负债有2100.35亿元，主要为应付票据及应付账款166.97亿元，一年内到期非流动负债384.09亿元，其一年内到期的短期负债有417.31亿元。
而相较于短债规模，金地集团流动性尚可。其账上货币资金有434.71亿元，除去受限资产可以覆盖短债，现金短债比为1.04，但现金覆盖债务能力较2019年底却在减弱。
截至今年一季末，金地集团银行授信额度为2266亿元，未使用授信额度还有1762亿，可以看出其财务弹性良好。
在负债方面，金地集团还有非流动负债647.89亿元，主要为长期借款335.6亿元，应付债券224.13亿元，其整体有息负债规模近千亿。
值得注意的是，随着有息负债快速增长，金地集团的财务费用也相应增加。2017-2019年利息支出分别为22.72亿、36.51亿以及48.71亿元，对利润形成严重侵蚀。
从偿债能力指标上来分析，近年来金地集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑，说明其偿债能力均在恶化。
经营获现能力欠佳，千亿有息负债压顶之下，金地集团偿债资金主要来源于外部融资。在融资渠道方面，除了借款和债券融资，金地集团还有63次应收账款融资，两次定增及5次股权质押融资。
《小债看市》注意到，近年来金地集团有以下三项财务指标增长较快、占比较高，需要关注：
第一、存货规模持续增长；
截至今年一季末，金地集团存货规模已高达1498.59亿元，占流动资产比例超5成，在房地产调控政策影响下，存货高企未来面临一定去化压力。
第二、其他应收款增长较快；
近三年来，金地集团其他应收款快速增长，平均复合增长75.38%。截至2019年末该项指标为776.9亿元，主要是公司往来款及代垫款，对公司资金形成较大占用。
第三、投资性现金流流出；
2018年以来，金地集团投资性现金流持续流出，且流出规模较大。2018和2019年投资性现金流分别流出52.11和96.41亿元。
总的来看，金地集团经营获现能力欠佳，千亿有息负债压顶财务费用高企，对利润形成严重侵蚀；另一方面对外融资依赖度较大，在房地产调控和融资渠道收紧背景下，其未来偿债能力受到考验。
曾经的“四大天王”
1988年，金地集团的前身深圳市上步区工业村建设服务公司，由深圳市福田区国资局发起成立。
1993年，金地开始经营房地产业务；1996年深圳市福田区国资局，深圳市投资管理公司，美国UT斯达康有限公司，深圳市方兴达建筑工程有限公司以及金地实业开发总公司工会，发起设立金地集团。
2001年，金地集团成功登陆资本市场后，被誉为地产界“招保万金”四大房企之一，一时风光无两。
但是，2006年以后由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素影响，金地集团在近十年的时间里规模降速，并逐渐从四大房企中掉队。
2010年，金地提出了“一体两翼”的发展战略，2012年收购香港上市公司并更名金地商置（535.HK），大力发展商业地产领域，建立海外融资平台。
2016年末，金地首次跻身千亿房企俱乐部，并在2017年年初提出“三年内冲击2000亿元”的销售目标。
此后，金地一改往日稳健的经营风格，快马加鞭推盘销售，同时加大了在公开市场的拿地力度。
2015至2018年间，金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元，其中2017年金地的土储总投入激增600亿突破千亿元。同期，金地集团销售额分别为617亿元、1006.3亿元、1408亿元及1623.3亿元。
然而，金地集团一直偏爱于和其他房企合作开发项目，所以权益销售额不高。
2015-2019年，金地集团权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元及588亿元，权益投资额在拿地总投入中的比重一直低于50%。
虽然合作开发模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点，但其权益占比偏低，只能让金地在行业销售榜的排名上保住位置，但却不能带动公司业绩的显著提升。
2016-2019年间，金地集团净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可见销售规模的高速增长，并未带动利润增长。
在一味追求规模的背后，如何提升业绩，降低负债规模以及减少客户维权都成了摆在金地集团眼前的难题。
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