“老牌粤系房企”频陷维权风波,2000亿目标下极速狂奔

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2020-08-12 20:48 516 0 0
高周转下问题暴露

作者:感恩赞赏你

来源:小债看市(ID:little-bond)

作为曾经“招保万金”四大房企之一,金地集团在逐渐掉队后奋起直追,但伴随销售和规模的快速增长,其债务、项目违规及安全等问题也逐步被暴露出来。

维权风波

近日,金地集团(600383.SH)操盘的华樾北京项目,因规划变更遭遇业主维权,指责其在推广和宣传项目时隐瞒槽点,致使业主权益受损。

近年来,在追求极速规模扩张下,金地集团不断被爆出项目违规及安全问题。

7月初,由金地集团子公司完全控股的深圳金地·鹭湖1号,因虚假承诺被法院判赔7400万;浙江金华其参与开发的千万豪宅“金地中梁西江雅苑”,也于近期遭遇业主投诉等等。

作为曾经的老牌房企,金地集团在近十年的时间里规模降速,逐渐从四大房企中掉队。

2015年以来,金地集团加大拿地力度、高周转销盘,其销售规模极速扩张,于2019年跨入“两千亿房企俱乐部”。然而极速狂奔之下,其负债高企、现金流流出、维权事件不断等问题也暴露出来。

《小债看市》统计,目前金地集团国内存续债券35只,存续规模448.97亿元,2021年将迎来偿债高峰期。

除此之外,金地集团还存续3只境外债,总余额为9亿美元,将于1-3年内到期,可见2021年后其集中兑付压力较大。

千亿有息负债

据官网介绍,金地集团1988年初创于中国深圳,2001年在上交所上市,现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。

截止2019年末,金地集团总资产约3348亿元人民币,归属于股东净资产约541亿元人民币,连续多年入选福布斯全球企业2000强、《财富》中国500强榜单。

近年来,受房地产市场及结转规模影响,金地集团营收和净利营收波动较大。

2019年,金地集团实现营业收入634.2亿元,同比增长25.39%;实现归母净利润100.75亿元,同比增长24.41%。

值得注意的是,虽然金地集团营收和净利双双增长,但其经营获现能力不佳,2017、2018年及今年一季度经营性现金流分别流出69.89亿元、18.28亿元以及85.75亿元,不利于对债务及利息的保障。

2017年,金地集团提出了“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号,合约销售额在2019年达到2106亿元,成功跻身“两千亿房企俱乐部”。

据克而瑞数据显示,2019年金地集团全口径销售金额为2106.1亿元,排名第14位;权益销售额为1305.8亿元,排名第17位。

2019年房企销售排行榜

截至最新报告期,金地集团总资产为3547.04亿元,总负债2748.25亿元,净资产798.79亿元,资产负债率77.48%,净负债率68%。

值得注意的是,2017年以来金地集团的财务杠杆水平上升较快,一直维持在70%以上高位,有息负债已接近千亿。

《小债看市》分析债务结构发现,金地集团主要以流动负债为主,流动负债占总负债比为76%,债务结构待优化。

截至今年一季末,金地集团流动负债有2100.35亿元,主要为应付票据及应付账款166.97亿元,一年内到期非流动负债384.09亿元,其一年内到期的短期负债有417.31亿元。

而相较于短债规模,金地集团流动性尚可。其账上货币资金有434.71亿元,除去受限资产可以覆盖短债,现金短债比为1.04,但现金覆盖债务能力较2019年底却在减弱。

截至今年一季末,金地集团银行授信额度为2266亿元,未使用授信额度还有1762亿,可以看出其财务弹性良好。

在负债方面,金地集团还有非流动负债647.89亿元,主要为长期借款335.6亿元,应付债券224.13亿元,其整体有息负债规模近千亿。

值得注意的是,随着有息负债快速增长,金地集团的财务费用也相应增加。2017-2019年利息支出分别为22.72亿、36.51亿以及48.71亿元,对利润形成严重侵蚀。

从偿债能力指标上来分析,近年来金地集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑,说明其偿债能力均在恶化。

经营获现能力欠佳,千亿有息负债压顶之下,金地集团偿债资金主要来源于外部融资。在融资渠道方面,除了借款和债券融资,金地集团还有63次应收账款融资,两次定增及5次股权质押融资。

《小债看市》注意到,近年来金地集团有以下三项财务指标增长较快、占比较高,需要关注:

第一、存货规模持续增长;

截至今年一季末,金地集团存货规模已高达1498.59亿元,占流动资产比例超5成,在房地产调控政策影响下,存货高企未来面临一定去化压力。

第二、其他应收款增长较快;

近三年来,金地集团其他应收款快速增长,平均复合增长75.38%。截至2019年末该项指标为776.9亿元,主要是公司往来款及代垫款,对公司资金形成较大占用。

第三、投资性现金流流出;

2018年以来,金地集团投资性现金流持续流出,且流出规模较大。2018和2019年投资性现金流分别流出52.11和96.41亿元。

总的来看,金地集团经营获现能力欠佳,千亿有息负债压顶财务费用高企,对利润形成严重侵蚀;另一方面对外融资依赖度较大,在房地产调控和融资渠道收紧背景下,其未来偿债能力受到考验。

曾经的“四大天王”

1988年,金地集团的前身深圳市上步区工业村建设服务公司,由深圳市福田区国资局发起成立。

1993年,金地开始经营房地产业务;1996年深圳市福田区国资局,深圳市投资管理公司,美国UT斯达康有限公司,深圳市方兴达建筑工程有限公司以及金地实业开发总公司工会,发起设立金地集团。

2001年,金地集团成功登陆资本市场后,被誉为地产界“招保万金”四大房企之一,一时风光无两。

但是,2006年以后由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素影响,金地集团在近十年的时间里规模降速,并逐渐从四大房企中掉队。

2010年,金地提出了“一体两翼”的发展战略,2012年收购香港上市公司并更名金地商置(535.HK),大力发展商业地产领域,建立海外融资平台。

2016年末,金地首次跻身千亿房企俱乐部,并在2017年年初提出“三年内冲击2000亿元”的销售目标。

此后,金地一改往日稳健的经营风格,快马加鞭推盘销售,同时加大了在公开市场的拿地力度。

2015至2018年间,金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元,其中2017年金地的土储总投入激增600亿突破千亿元。同期,金地集团销售额分别为617亿元、1006.3亿元、1408亿元及1623.3亿元。

然而,金地集团一直偏爱于和其他房企合作开发项目,所以权益销售额不高。

2015-2019年,金地集团权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元及588亿元,权益投资额在拿地总投入中的比重一直低于50%。

虽然合作开发模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点,但其权益占比偏低,只能让金地在行业销售榜的排名上保住位置,但却不能带动公司业绩的显著提升。

2016-2019年间,金地集团净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%,可见销售规模的高速增长,并未带动利润增长。

在一味追求规模的背后,如何提升业绩,降低负债规模以及减少客户维权都成了摆在金地集团眼前的难题。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: “老牌粤系房企”频陷维权风波,2000亿目标下极速狂奔

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