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君合律师事务所于1989年创立于北京，是中国最早的合伙制律师事务所之一。发展至今，君合已在海内外拥有十三个办公室和一支由240多位合伙人和顾问、640多位受雇律师和法律翻译组成的逾880人的专业团队，是国际公认的、最优秀的中国大型综合律师事务所之一。
作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
深圳地铁对万科的财务支持策略发生了明显转变。
01异动
近日，万科公告称，深铁集团同意向公司提供不超过220亿元的借款额度。
深铁集团提供股东借款公告
公告显示，借款额度为一次性信贷额度，即在股东会给予的授权有效期内，万科任何已偿还本金的借款，不得释放出新的借款额度供再次提取。
也就是说，此次220亿元额度已包含前期已发生的约195亿元借款，万科尚可新增借款额度仅约20亿元。
有市场观点认为，深铁集团新增额度有限，难以覆盖年内剩余到期债务，因而对万科后续偿债资金来源保持高度关注。
另外，深铁集团要求万科为价值203.73亿元无抵押贷款提供抵押物或质押品，以确保借款人的债务。
或受此消息影响，万科境内外多只债券走弱。
11月3日盘中，万科2029年11月到期3.5%美元债，每1美元跌8.5美分至51.3美分，为该债券2019年11月发行以来的最大单日跌幅。
另外，万科2027年11月到期的3.975%债券，每1美元跌11美分至59.5美分。
《小债看市》统计，目前万科存续美元债2只，存续规模13亿美元，到期日分别为2027年11月9日和2029年11月12日。
未来偿债现金流
在境内债方面，目前万科存续债券17只，存续规模233.98亿元，其中一年内到期规模有173.53亿元。
02财务分析
据官网介绍，万科成立于1984年，经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。
1991年，万科A在深交所上市，2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。
销售方面，今年1-9月万科合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%；合同销售面积775.1万平方米，同比下降41.8%。
销售业绩的大幅下滑，预示着万科未来一段时间仍将面临营收压力。
今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，权益净亏损280.2亿元。
归母净利润
更令人担忧的是，万科房地产开发业务的盈利能力急剧恶化，公司整体税前毛利率为0.7%，而房地产开发业务税后毛利率为-10.5%。
截至2025年三季度末，万科总资产11365.95亿元，总负债8355.64亿元，净资产3010.3亿元，资产负债率为73.51%。
《小债看市》分析债务结构发现，万科以流动负债为主，占总负债比为72%，流动负债占比偏高，债务结构待优化。
截至相同报告期，万科流动负债有5996.91亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1513.86亿元。
相较于短期债务，万科的资金流动性吃紧，其账上货币资金有656.77亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。
在财务弹性方面，万科的备用资金较为充裕，截至2025年3月末其授信总额为4704亿元，未使用银行授信有2345亿元。
银行授信情况
在负债方面，万科还有非流动负债2358.74亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1877.92亿元。
整体来看，万科有息负债总规模有3391.78亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为41%。
在融资渠道方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资，其还通过应收账款融资，定增，股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，2019年以来万科的筹资性现金流净额持续净流出，其中仅2022年为正，2023年和2024年该指标分别为-368.13亿和-276.73亿元，公司存在一定再融资压力。
筹资性现金流净额
总得来看，万科销售疲软局面未能扭转，2024年业绩出现最大滑铁卢，今年前三季度亏损扩大，公司流动性紧张，面临一定再融资压力。
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