地产资管网 作者：睿和智库
来源：地产资管网（ID：thefutureX）
近日来，先是融创欲分拆物业赴港IPO的坊间传闻愈演愈烈，后又有媒体爆料恒大拟在香港就20亿美元物管业务IPO。再结合上半年物管公司竞相赴港上市再融资等消息的轮番轰炸，此前就因疫情被看好的一众物管公司市值、股价再次一路飙升。
而相较于大部分物管公司频频配股、手有余粱，也有小部分短板明显的公司赴港IPO却屡被驳回，只好感喟：幸好，资本市场是精明的。
在即将到来的、竞争只会更激烈的下半场，只能每家各凭本事了。
物管公司IPO频频搁浅下 上市需求仍“滔滔不绝”
日前，港交所文件显示，宋都服务集团有限公司（以下简称“宋都服务”）于今年1月24日递交的上市招股书，状态已变更为失效。这一信息，意味着宋都服务上市相关内容审核未通过，首次IPO之旅宣告搁浅。
对此，尽管宋都服务相关人士对外称：“仍处于静默期，不方便回应。”但睿和智库注意到，已有不少业内人士将其上市失败的原因归结于3点：在管面积规模较小、净利润逐年下滑，以及过于依赖杭州区域母公司。
据招股书资料显示，宋都服务1995年在杭州成立，宋都股份董事长俞建午通过家族信托控制其股权的95%，为其最终控制人，也即宋都服务和宋都股份是兄弟公司。
详细数据显示，截至2020年9月30日，宋都服务在10个城市设有8间附属公司及12间分公司，当中大多数位于浙江，主要为省内房地产开发商、酒店等提供物业管理服务。截至2019年9月，宋都服务在杭州的在管建筑面积占比超七成，而当期收入近七成也来自杭州。而这些在管面积中，来自其母公司——宋都股份提供的在管建面占比约90%。
过于依赖母公司的宋都服务，在管面积相较其他已上市的物管公司，可谓“小巫见大巫”。文件披露，截至2019年9月30日，宋都服务在管面积仅395.1万平方米，而其2017年-2018年在管面积分别为316.5万平方米、381.7万平方米。计算可知，2019年前9个月宋都服务在管面积较2018年全年仅增长3.51%。
此外，2017年、2018年及2019年前9个月，宋都服务的营业收入分别为0.84亿元、1.33 亿元和1.37 亿元，增速持续放缓；净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元，净利率逐年下滑，分别为16.63%、15.71%、14.14%。
熟悉港交所IPO流程的人士向媒体指出，按照以往，招股书失效说明了港交所对拟上市公司所反馈问题的质量、时间等因素评估不尽满意。而联想到宋都服务近年来几近停滞的市场表现，上市失败也在情理之中了。
无独有偶。也是在本月，星盛商管在今年1月首次递交的招股书也失效了，并马上进行了重新提交。在业内看来，星盛商管失败的原因与上述宋都服务几乎如出一辙。
据媒体报道，星盛商管最新递交的招股书中显示，截至2020年4月底，星盛商管45个项目中有30个来自其母公司——星河控股方面，合约面积约125.6万平方米，占总合约面积的44.5%，且大部分位于深圳大湾区一带。营收方面，2017-2019年间，星河控股及其联系人贡献的收入在星盛商管收入中占比分别达到90.2%、88.4%、89.5%。截至2020年4月末，该占比为85.4%。可以说，星河控股基本“全面控制”了星盛商管的业务范围、业务规模、营收及毛利润等。
尽管先后有港交所IPO搁浅的案例，然而睿和智库却注意到，仍有很多物管公司拟上市中，可谓“疯狂”。同时，整个物管板块股价也迎来全线飘红。
真是冰火两重天。
物管公司股价全线飘红 2025年行业规模或超2万亿
据中信证券统计，今年上半年物管公司IPO加再融资案例共10例，仅7月份就有金融街物业、弘阳服务和正荣服务三家新公司上市，分别募集资金6.6亿港元、4.2亿港元和 11.4 亿港元。
“疯狂”上市的另一面，是股价的“疯狂”。
克而瑞数据显示，受疫情影响，今年上半年TOP50上市房企股价平均跌幅达14.5%，但与房企关联紧密的已上市的27家物业公司股价却平均大涨52%。
WIND数据也显示，今年上半年物业股持续走高，多家物管公司股价创上市以来新高。上半年，29家A+H物业公司加权平均涨幅达167.8%，算数平均涨幅54%。其中，银城生活服务、永升生活服务，中奥到家、时代邻里、鑫苑服务的涨幅均在100%以上。保利物业、新城悦服务、中海物业、佳兆业美好等股价也上涨60%以上，达到上市以来的峰值。
睿和智库注意到，今年以来，部分物管公司市值甚至超越了母公司。例如，7月初，绿城服务总市值达到近300亿元，高于关联企业绿城中国同期218亿元的市值；雅生活服务总市值达到522亿元，远超母公司雅居乐的377亿元。
对此，业内人士分析认为，已上市的港股物管公司的平均PE相对较高的一个重要原因，在于物管公司普遍采取轻资产运营，存在较大的增值服务拓展空间，可以与母公司也即地产公司形成1+1大于2的估值效应。
兴业证券认为，与房地产公司不同，物管公司经营相对稳健，现金流稳定健康，受行业周期性波动影响较小，并享有4大规模上的红利：房地产行业集中度提升带动物管行业集中度提升；资产证券化加速行业的收并购整合；物管公司正从住宅物管向多元物业业态拓展；物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。
方正证券认为，预计2025年物管行业规模将达到2.2万亿，管理面积将达到363亿平方米，行业前十集中度将达26.3%。
配股筹资或引发收并购潮 下半场竞争更激烈？
随着股价水涨船高，物管公司纷纷选择配股，以在股价高位获取更多资金。
据港交所信息，时代邻里在7月7日发布公告配股，募资7.86亿港元，其中90%用于潜在战略投资及收购机会；中奥到家在6月19日宣布配售，折价率全场最高为16.24%，配售对象为绿城服务。而特别值得一提的是，绿城服务上半年共进行两次配售，合计筹资40.14亿港元，占总筹资额的56%。
统计显示，加上半年配售所获资金，绿城服务上半年货币资金增至62.65亿元，相当于去年营业总收入的72%；永升生活服务货币资金增至27.06亿元，相当于去年营业总收入的144%。
有业内人士分析认为，经过了上半年的股价“疯狂”与频频配售，手握“闲钱”的物管公司下半场或将开启一轮收并购潮。
据睿和智库不完全统计，今年上半年物管公司仅发起15笔并购交易，合计交易金额为10.74亿元，仅相当于上半年筹资额的16.7%。
对此，上述业内人士认为，今年上半年收并购行为减少，主要与疫情打乱了行业节奏有关。但随着下半年物管公司普遍资金充裕，板块股市大面看好，下半场竞争或将更加激烈。
而在行业集中度进一步加深整合的同时，上文中宋都服务、星盛商管这类短板显著的物管企业，在背靠“大树”的情况下，究竟能否二次上市成功，或将面临更危险的遭遇，也不得而知。
但无论如何，资本下场“搞事”已成定局。上市潮下，已渐渐“上头”的物管公司，究竟该迎合潮流还是稳扎稳打？而已拼命挤入资本市场的公司，会一飞冲天还是站得更高摔得更惨？
别问，问就是我也不知道。但我知道，有人知道！（禁止套娃）
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