又一物管公司赴港IPO被驳回,下半年市场要凉?

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2020-07-31 10:57 251 0 0
一面是物管板块整体股价飙涨,一面是个别企业IPO屡屡受阻。

作者:睿和智库

来源:地产资管网(ID:thefutureX)

近日来,先是融创欲分拆物业赴港IPO的坊间传闻愈演愈烈,后又有媒体爆料恒大拟在香港就20亿美元物管业务IPO。再结合上半年物管公司竞相赴港上市再融资等消息的轮番轰炸,此前就因疫情被看好的一众物管公司市值、股价再次一路飙升。

而相较于大部分物管公司频频配股、手有余粱,也有小部分短板明显的公司赴港IPO却屡被驳回,只好感喟:幸好,资本市场是精明的。

在即将到来的、竞争只会更激烈的下半场,只能每家各凭本事了。

物管公司IPO频频搁浅下  上市需求仍“滔滔不绝”

日前,港交所文件显示,宋都服务集团有限公司(以下简称“宋都服务”)于今年1月24日递交的上市招股书,状态已变更为失效。这一信息,意味着宋都服务上市相关内容审核未通过,首次IPO之旅宣告搁浅。

对此,尽管宋都服务相关人士对外称:“仍处于静默期,不方便回应。”但睿和智库注意到,已有不少业内人士将其上市失败的原因归结于3点:在管面积规模较小、净利润逐年下滑,以及过于依赖杭州区域母公司。

据招股书资料显示,宋都服务1995年在杭州成立,宋都股份董事长俞建午通过家族信托控制其股权的95%,为其最终控制人,也即宋都服务和宋都股份是兄弟公司。

详细数据显示,截至2020年9月30日,宋都服务在10个城市设有8间附属公司及12间分公司,当中大多数位于浙江,主要为省内房地产开发商、酒店等提供物业管理服务。截至2019年9月,宋都服务在杭州的在管建筑面积占比超七成,而当期收入近七成也来自杭州。而这些在管面积中,来自其母公司——宋都股份提供的在管建面占比约90%。

过于依赖母公司的宋都服务,在管面积相较其他已上市的物管公司,可谓“小巫见大巫”。文件披露,截至2019年9月30日,宋都服务在管面积仅395.1万平方米,而其2017年-2018年在管面积分别为316.5万平方米、381.7万平方米。计算可知,2019年前9个月宋都服务在管面积较2018年全年仅增长3.51%。

此外,2017年、2018年及2019年前9个月,宋都服务的营业收入分别为0.84亿元、1.33 亿元和1.37 亿元,增速持续放缓;净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元,净利率逐年下滑,分别为16.63%、15.71%、14.14%。

熟悉港交所IPO流程的人士向媒体指出,按照以往,招股书失效说明了港交所对拟上市公司所反馈问题的质量、时间等因素评估不尽满意。而联想到宋都服务近年来几近停滞的市场表现,上市失败也在情理之中了。

无独有偶。也是在本月,星盛商管在今年1月首次递交的招股书也失效了,并马上进行了重新提交。在业内看来,星盛商管失败的原因与上述宋都服务几乎如出一辙。

据媒体报道,星盛商管最新递交的招股书中显示,截至2020年4月底,星盛商管45个项目中有30个来自其母公司——星河控股方面,合约面积约125.6万平方米,占总合约面积的44.5%,且大部分位于深圳大湾区一带。营收方面,2017-2019年间,星河控股及其联系人贡献的收入在星盛商管收入中占比分别达到90.2%、88.4%、89.5%。截至2020年4月末,该占比为85.4%。可以说,星河控股基本“全面控制”了星盛商管的业务范围、业务规模、营收及毛利润等。

尽管先后有港交所IPO搁浅的案例,然而睿和智库却注意到,仍有很多物管公司拟上市中,可谓“疯狂”。同时,整个物管板块股价也迎来全线飘红。

真是冰火两重天。

物管公司股价全线飘红  2025年行业规模或超2万亿

据中信证券统计,今年上半年物管公司IPO加再融资案例共10例,仅7月份就有金融街物业、弘阳服务和正荣服务三家新公司上市,分别募集资金6.6亿港元、4.2亿港元和 11.4 亿港元。

“疯狂”上市的另一面,是股价的“疯狂”。

克而瑞数据显示,受疫情影响,今年上半年TOP50上市房企股价平均跌幅达14.5%,但与房企关联紧密的已上市的27家物业公司股价却平均大涨52%。

WIND数据也显示,今年上半年物业股持续走高,多家物管公司股价创上市以来新高。上半年,29家A+H物业公司加权平均涨幅达167.8%,算数平均涨幅54%。其中,银城生活服务、永升生活服务,中奥到家、时代邻里、鑫苑服务的涨幅均在100%以上。保利物业、新城悦服务、中海物业、佳兆业美好等股价也上涨60%以上,达到上市以来的峰值。

睿和智库注意到,今年以来,部分物管公司市值甚至超越了母公司。例如,7月初,绿城服务总市值达到近300亿元,高于关联企业绿城中国同期218亿元的市值;雅生活服务总市值达到522亿元,远超母公司雅居乐的377亿元。

对此,业内人士分析认为,已上市的港股物管公司的平均PE相对较高的一个重要原因,在于物管公司普遍采取轻资产运营,存在较大的增值服务拓展空间,可以与母公司也即地产公司形成1+1大于2的估值效应。

兴业证券认为,与房地产公司不同,物管公司经营相对稳健,现金流稳定健康,受行业周期性波动影响较小,并享有4大规模上的红利:房地产行业集中度提升带动物管行业集中度提升;资产证券化加速行业的收并购整合;物管公司正从住宅物管向多元物业业态拓展;物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

方正证券认为,预计2025年物管行业规模将达到2.2万亿,管理面积将达到363亿平方米,行业前十集中度将达26.3%。

配股筹资或引发收并购潮  下半场竞争更激烈?

随着股价水涨船高,物管公司纷纷选择配股,以在股价高位获取更多资金。

据港交所信息,时代邻里在7月7日发布公告配股,募资7.86亿港元,其中90%用于潜在战略投资及收购机会;中奥到家在6月19日宣布配售,折价率全场最高为16.24%,配售对象为绿城服务。而特别值得一提的是,绿城服务上半年共进行两次配售,合计筹资40.14亿港元,占总筹资额的56%。

统计显示,加上半年配售所获资金,绿城服务上半年货币资金增至62.65亿元,相当于去年营业总收入的72%;永升生活服务货币资金增至27.06亿元,相当于去年营业总收入的144%。

有业内人士分析认为,经过了上半年的股价“疯狂”与频频配售,手握“闲钱”的物管公司下半场或将开启一轮收并购潮。

据睿和智库不完全统计,今年上半年物管公司仅发起15笔并购交易,合计交易金额为10.74亿元,仅相当于上半年筹资额的16.7%。

对此,上述业内人士认为,今年上半年收并购行为减少,主要与疫情打乱了行业节奏有关。但随着下半年物管公司普遍资金充裕,板块股市大面看好,下半场竞争或将更加激烈。

而在行业集中度进一步加深整合的同时,上文中宋都服务、星盛商管这类短板显著的物管企业,在背靠“大树”的情况下,究竟能否二次上市成功,或将面临更危险的遭遇,也不得而知。

但无论如何,资本下场“搞事”已成定局。上市潮下,已渐渐“上头”的物管公司,究竟该迎合潮流还是稳扎稳打?而已拼命挤入资本市场的公司,会一飞冲天还是站得更高摔得更惨?

别问,问就是我也不知道。但我知道,有人知道!(禁止套娃)

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原标题: 又一物管公司赴港IPO被驳回,下半年市场要凉?|资本市场

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