实际购房人可代位名义人诉请阻却出卖方债权人对房产执行

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2021-12-27 15:54 1917 0 0
实际购房人借用他人名义购房不存在无效情形,名义购房人符合条件的情形下享有的排除房屋出卖方债权人对房产采取强制执行之民事权益

作者:初明峰、刘磊、张款款

来源:金融审判研究院(ID:jrspyjy)

裁判概述

实际购房人借用他人名义购房不存在无效情形,名义购房人符合条件的情形下享有的排除房屋出卖方债权人对房产采取强制执行之民事权益,实际购房人亦可代为享有并行使该权利。

案情摘要

  1.  1999年11月16日,魏秀萍与华侨出版社签订合同、委托书等,约定华侨出版社以魏秀萍个人名义购买房屋。

2. 1999年11月26日,卖方全联公司与买方魏秀萍签订《北京市内销商品房预售契约》。

3. 另查明,在签订《商品房预售合同契约》后,由于全联公司与建筑商之间的纠纷,未为买受人办理过户登记手续。后由于涉案房屋被法院查封,亦无法办理产权过户登记。实际购房人华侨出版社交付全部价款并占有使用案涉房产。

4. 全联公司欠付牛建公司工程款及利息、律师费、仲裁费,牛建公司依据仲裁裁决申请对上述房屋查封,目前是首轮查封。

5. 华侨出版社向查封法院提出执行异议被驳回后,继而提起案外人异议之诉。

争议焦点

华侨出版社对涉案房屋享有的权益是否足以排除执行?

法院认为

(一)华侨出版社与魏秀萍签订的合同、委托书等约定华侨出版社以魏秀萍名义向全联公司购买案涉房屋。之后,华侨出版社支付了全部购房款,魏秀萍出具了《关于变更房屋所有权的申请》,申请将该房屋的所有权变更为华侨出版社。上述事实能够证明华侨出版社作为真正的房屋买受人,就案涉房屋享有民事权益。牛建公司主张华侨出版社不是房屋买受人,从而不能主张相关权利,与事实不符。

(二)本案中,魏秀萍与全联公司在执行过程中达成和解协议,约定全联公司为魏秀萍办理案涉房屋产权过户登记手续,即双方就继续履行合同重新达成合意。该和解协议签订于一审法院依牛建公司申请而采取查封措施之前,符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。一审期间,各方当事人均认可华侨出版社以魏秀萍名义支付了全部购房款,并占有使用案涉房屋至今。由于全联公司与施工承包方存在纠纷致房屋被法院查封,案涉房屋无法进行过户登记,也即未办理过户登记并非魏秀萍的过错。据此,魏秀萍就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。华侨出版社作为实际购房人,亦可代为享有并行使该权利。原审认定华侨出版社对涉案房屋享有的权利足以排除执行,并无不当。

案例索引

(2020)最高法民申406号

相关法条

《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

实务分析

尽管买受人尚未来得及将房屋登记在个人名下,所买受房屋便被出卖方的债权人查封执行,但买房人有权基于买卖事实依据《执行异议与复议规定》的第28、29条对房产主张实体权益以阻却执行。但如果房产买卖中存在借名买房情形,买卖合同的签订方是名义人,实际使用者是实际购房人。此时,如何判断异议主体资格、如何认定实际占有、居住等问题,在实务中存在不同认识。

本文援引权威判例明确:若借名买房事实并不违反法律规定,实际购房人可以代位名义购房人直接对出卖人的债权人提出执行异议,购房合同签订人与实际占有使用人虽不统一,实际购房人仍可在满足执行异议与复议规定相关要件的情况下主张实体权益以阻却执行。笔者赞同案例观点,特此推荐。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 最高院:实际购房人可代位名义人诉请阻却出卖方债权人对房产执行

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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