西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
官媒报道称，2025年以来，杭州顶豪市场以空前热度刷新了纪录。一群35至50岁的产业新贵——来自半导体、AI、跨境电商等行业的买家，正悄然改写这座城市的豪宅买家版图。“看房先验资几千万元，每日限流40组，客户排队一小时”——这就是当下杭州豪宅市场最真实的一幕。
这一轮财富的轮动，尤其是科技造富效应的“狂飙”，让越来越多的人开始考虑，关于房地产和房价的逻辑，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，是否得进一步修正为，“房地产的未来看的是科技”。
就像现在市场在热烈讨论的，科技的尽头是不是房地产？AI的尽头是不是房地产？因为目前但凡楼市动静大一点的，基本都是科技新贵之城。
如官媒所报道的，今年以来，杭州多个单价10万元+的地产项目都是“开盘即售罄”，买家画像高度集中——新兴科技企业创始人、高管、投资人，来自半导体、AI、新材料等行业，30岁至50岁之间。
与杭州的情况一样，不管是成功押注中际旭创、联讯仪器的苏州，还是成功押注长鑫存储的合肥，抑或是在科创投资领域崭露头角的武汉等二线城市，来自半导体、AI、新材料等行业的财富新贵最终还是将钱投向了当地豪宅市场。
深圳的情况则更具有代表性，根据“乐有家”的统计数据，深圳今年30%以上的千万级豪宅都已被90后科技新贵买走。
科创板块的财富大量涌入豪宅市场，这给一线和强二线的楼市复苏提供了实实在在的支撑，尽管楼市整体的企稳回暖还未实现，但楼市反转信号确实已越来越近。
在这一波科创的造富浪潮中，除了赚得盆满钵满的科技新贵，还有在一级市场大笔出资的政府引导基金（国资基金），比如苏州国资在中际旭创、联讯仪器上市后获取了百亿级的投资回报，再比如合肥国资在长鑫存储上市后可能获取千亿甚至万亿级投资回报，这些都为地方政府通过股权财政替代土地财政打下了很好的样板。
当然，靠单纯的股权财政取代土地财政肯定是伪命题，就像我们在《入不敷出》一文中所提到的，对于绝大多数普通的二线和三四线城市来说，因为财政实力和地方产业底蕴有限，因此根本无法像苏州、杭州、合肥、武汉等城市一样砸下重金往创投及新质生产力方向的投资转型，比如像苏州培育并押中中际旭创、联讯仪器，或者像合肥培育并押中长鑫存储一样，不仅可以大手笔投资，还有机会赚得盆满钵满，一举解决地方化债问题。
市场最近的反应也充分证明了这一点，比如一些弱区域的地方国企和城投平台，因地方政府在土地财政退场的情况下无法通过股权财政等补充财政收入，因此这些区域的国企、城投在缺乏后续财政支持的情况下可能存在大面积债务爆雷风险，包括我们在内的很多投资机构也都已暂停对这些区域的国企、城投项目的资金投放。
现在市场的看法集中于，中国的“土地财政”时代终结后，将全面进入“土地财政+产业财政+股权财政”三马齐驱的新时代。地方政府的土地财政主要是卖地收入，产业财政主要是税收收入，股权财政则主要是投资和资产收益。
需要注意的是，在地方政府的股权财政中，存量资产盘活成为了创造股权财政增量的重中之重，包括地方国资的基金招商（投资新兴产业方向的企业），国有产权、股权转让，资产处置与运营、盘活等。
然而，地方政府、地方国企、城投平台的实际存量资产盘活情况却问题频发。前几天，财政部部长蓝佛安在一次内部会议上针对存量资产盘活工作作出了明确部署，他要求，“要立足财政职能，紧盯存量资源盘活利用不力、化解地方政府债务不积极不扎实等问题，条块结合、上下联动，集中整治”。这一严厉措辞，不仅从侧面反映出各地资产盘活工作依旧存在不少问题，同时也预示着下一步财政部可能会出台更具针对性的整治举措。
今年以来，中央的高层级会议和政策方面一直在强调存量资产盘活，但就如我们在《市场资产荒，但为什么很多城投资产盘不活？》一文中所说，绝大多数的存量资产盘活都存在落地难的问题，其中资源错配是关键，说通俗一点就是没有市场需求，没有人使用和买单，二次投入后最终又变成无法产生收益和创造现金流的沉睡资产。
对此，我们倾向于认为，地方政府的股权财政是一条“难而正确”的道路，但大部分城市却都不具备走上这条路的条件。
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原标题： AI的尽头是房地产？
