直击丨中国金茂2025：穿越周期的生存法则

作者：睿思中国

来源：睿思网

2025年的房地产行业，亏损已经不算新闻，盈利才是。

在这个几乎所有房企都艰难度日的年份，中国金茂（00817.HK）发布的年度业绩像是一股清流：营业收入593.71亿元，同比增长1%；归属于母公司所有者溢利12.53亿元，同比增长18%。

没有大额亏损，没有债务爆雷，没有流动性危机。这份业绩看似平淡，却在行业寒冬里，成为最扎实的安全感。

金茂是怎么做到的？这个问题值得追问。

■ 守住营收：1%增长背后的艰难选择

593.71亿元——这是金茂2025年的营收数字。

1%——这是它的同比增长率。

这两个数字看起来并不起眼，但如果把它们放进2025年的行业背景里，意义就完全不同了。

2025年全国新建商品房销售额同比下降12.6%，头部房企销售额普遍下滑，大量项目以价换量。在这样的环境下，金茂不仅没有收缩营收，反而实现逆势微增。

这不是偶然，而是主动取舍的结果。

年报显示，金茂没有盲目追求规模扩张，而是收缩非核心战线、聚焦核心城市与现金流项目，加快存量盘活与增量周转，把资源集中在能快速回款、稳健盈利的项目上。短期看似牺牲规模排名，却牢牢守住了营收基本盘。

毛利数据印证了经营质量的提升：2025年金茂毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率16%，较2024年提升1个百分点。在行业普遍“赔本赚吆喝”的阶段，金茂守住毛利，意味着产品力、成本管控与项目结构均在持续优化。

■ 盈利逻辑：12.53亿元从哪里来？

12.53亿元——这是金茂2025年归属于母公司所有者溢利。

同比增长18%——这是它的盈利韧性。

地产盈利，往往在拿地时就已注定。金茂这12.53亿元盈利，主要来自三大支撑：

第一，核心城市+高端产品的盈利底盘。金茂土储与在售项目集中于一二线核心板块，抗跌性更强；叠加 “金玉满堂”高端产品体系，府、璞、满、棠四大产品线在市场中保持溢价能力，为利润提供基础。全年公司签约销售额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，销售质量领跑同行。

第二，投资物业公允值亏损大幅收窄。2025年投资物业公平值亏损1.095亿元，较2024年的2.68亿元大幅收窄59%，直接增厚净利润，成为盈利修复的重要变量。

第三，费用管控与减值压力缓解。全年销售及营销开支同比下降4%，管理费用同比下降13%，精细化管控成效显著；资产减值损失同比下降28%，减值压力明显缓解，进一步释放利润空间。

需要澄清的是，每股基本盈利从5.19分降至4.38分，同比下降16%，并非股份稀释导致。公司2025年并未进行大规模配股或增发，下滑主要来自盈利结构与口径影响，扣除投资物业公允值亏损后，核心盈利仅同比增长2%，增速放缓带来每股收益回落。

分红方面，金茂2025年全年派发每股3.0港仙（中期息3.0港仙、末期息0港仙），与2024年持平。在行业普遍取消分红的背景下，持续派息本身就是现金流稳健、对未来有信心的信号。

■ 资产底色：4400亿总资产意味着什么？

4417.34亿元——这是金茂截至2025年末的总资产规模。

同比增长8%——这是它的资产增速。

在行业资产普遍缩水的背景下，金茂的总资产反而增长了。这不是盲目的扩张，而是“稳中求进”的结果。

从资产结构看，金茂的资产主要分为三部分：存货（待售房产）、投资物业（自持商业）、现金及等价物。这样的结构在行业困难时期具有重要意义——存货可以变现，租金可以提供现金流，现金可以应对风险。

负债方面，金茂的净债务与调整后资本比率为69%，较2024年上升2个百分点。69%的负债率在房地产行业属于中等水平，既不算低得“安全”，也不至于高得“危险”。关键是，这一体量在金茂的业务规模下是可控的。

归属于母公司所有者权益为532.37亿元，较2024年微降1%。这个变化幅度很小，说明股东权益基本保持稳定。

更重要的是，金茂没有出现流动性危机。在行业资金链普遍紧张的环境下，能正常运营、不爆雷，本身就是一种能力。

■ 未来之战：金茂还能走多远？

2025年的金茂证明：即使在行业寒冬，稳健经营也能穿越周期。但它仍面临现实挑战：

市场复苏仍需时间，销售恢复存在不确定性；

净负债率小幅上升，后续需持续优化杠杆水平；

行业深度调整尚未结束，外部环境依然复杂。

与此同时，金茂的核心优势依然清晰：

央企背景带来更稳定的融资与更低的融资成本；

聚焦一二线核心城市土储结构，安全边际显著；

高端产品+持有运营+建筑科技的多元结构，逐步形成第二增长曲线；

以现金流为核心、不激进、不冒进的经营风格，避开行业最致命的风险。

金茂的生存法则很简单：不追求规模最大，而是追求活得稳、活得久。

■ 尾声：幸存者的智慧

2025年的中国房地产行业，活下去比什么都重要。

金茂的12.53亿元盈利，规模不算惊人，但在行业低谷里足够珍贵。它证明一件事：周期底部，战略选择比规模扩张更重要，稳健经营比激进冒险更可靠，聚焦核心比盲目布局更安全。

金茂未必是跑得最快的房企，但它正在成为最能穿越周期的那一批。

至于能否等到下一个春天，答案不在今天，而在每一步扎实的经营里。

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