房企打响利润“保卫战”

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2022-05-09 18:58 1109 0 0
行业利润率正在加速探底。CRIC数据显示,已披露2021年业绩报告的57家典型上市房企整体归母净利润2629亿元,增速中位数为-26%,且近9成典型房企毛利

作者:编辑部、CRIC研究

行业利润率正在加速探底。

CRIC数据显示,已披露2021年业绩报告的57家典型上市房企整体归母净利润2629亿元,增速中位数为-26%,且近9成典型房企毛利率、归母净利率双降。

自2018年以来,行业利润增速便呈现明显的下降趋势,加之市场下行,叠加房企部分高地价项目进入结算,企业利润规模已出现负增长,行业整体利润率持续下行探底。

“稳利润”已成为当下房企的共识。审慎拿地,保证项目利润率水平;战略精简,向管理要效益;回归产品,提高产品适销性和溢价。这些都是房企正在做出的变化。

疫情反复之下,行业不确定性增加,短期内企业盈利水平仍将继续承压。

01 行业利润规模出现负增长

在房住不炒、行业降杠杆的背景下,监管持续从严。对行业而言,最直观的变化便是销售规模增速逐渐放缓,至2021年,部分房企甚至出现规模负增长的情况,基于此,行业利润增速自2018年以来不断下滑。

上市房企年报季已接近尾声,企业各项数据指标均已降至历史较低水平。

根据CRIC统计,57家典型上市房企整体营业收入为39129亿元,同比去年增长16%,增速中位数为14.4%。与此同时,营业成本加速上涨,57家典型上市房企营业成本合计30804亿元,较去年同比增长24%,增速中位数约为20.7%。 

如此看来,典型上市房企营业成本增速高出营收8个百分点,而中位数增速则高出逾6个百分点。实际上,2019年以来,行业营业成本增速均高出同期营收增速。 

在营收和营业成本增速不匹配的挤压下,行业利润增速放缓,直至出现负增长。

CRIC统计数据显示,2021年行业典型上市房企整体实现毛利润规模7819亿元,企业毛利润增速的中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润3620亿元、归母净利润2629亿元,企业净利润增速和归母净利润增速的中位数分别为-22.4%和-26%。

图:2017-2021年行业典型上市房企营收、利润规模及增速(亿元)

注:为与H股上市房企统一口径,A股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加

数据来源:CRIC、企业公告

行业整体盈利能力面临较大的下行压力。

从利润率指标来看,2021年57家典型上市房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点至7.7%和4.7%。 

自2019年以来,房企整体毛利率、净利率以及归母净利率水平开始呈现下行趋势,而过去一年,房企上述数据降幅较2020年进一步明显扩大。

企业各项利润率指标下降至历史低点,有两个方面的原因: 

首先,行业规模增速放缓,销售去化压力大,打折促销、以价换量屡见不鲜,房企增收不增利的现象进一步加剧。 

此外,规模房企低利润项目仍然处于结算期,利润出现下降,但当期费用在目前的市场环境下仍然偏高,两者并不匹配。

值得注意的是,在行业下行压力下,部分企业结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值,对利润表现也产生了一定的负面影响。

图:2015-2021年行业典型上市房企整体利润率水平及变动

注:为与H股上市房企统一口径,A股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加

数据来源:CRIC、企业公告

02 近九成房企利润率普降

增收不增利仍然是当下房地产企业面临的普遍现象。

随着疫情基本稳定,项目建设、交付结算进度平稳推进,2021年约有75%的房企实现营收正向增长,但毛利润、净利润增长却不尽如人意,过半房企毛利润(剔除税金及附加)下降,净利润下降企业占到六成以上,超四成房企“收增利减”。 

以万科为例,根据2021年业绩报告,万科2021年全年营收4528亿元,同比增长8%。实现毛利润(剔除税金及附加)777.6亿元,同比减少18.4%;净利润380.7亿元、归母净利润225.2亿元,分别同比降低35.8%和45.7%。 

投资收益减少、计提资产减值等成为净利润、归母净利润降幅的显著扩大的主要原因。

从企业利润率变动来看,无论是毛利率、净利率还是归母净利率,下滑企业均占到近九成,普降态势依旧显著,部分规模房企2021年的毛利率降幅均超过4个百分点,且毛利率降至20%以下 

大环境下,仍有部分房企积极调整节奏,实现营收与利润同增。

比如中国金茂,年内加快项目结转,全年营业收入900.6亿元,同比增长50.0%,顺利完成了预期的900亿元营收目标。实现毛利润167.6亿元、净利润77.0亿元、归母净利润46.9亿元,分别同比增长38.3%、24.4%、20.8%。 

在市场不确定性因素叠加的情况下,科学的把控企业结算进度、结构对于企业营收、利润规模的稳定与增长意义重大

此外,在地产开发业务利润率下行大趋势下,多元业务对于平滑整体利润率起到越来越重要的作用,打造“第二曲线”、挖掘多盈利点已经成为越来越多房企共识,也是未来发展的突破口。

表:2021年典型房企毛利率及归母净利率TOP10

注:为与H股上市房企统一口径,A股上市房企毛利率计算中扣除税金及附加

数据来源:CRIC、企业公告

房地产行业已进入盘整期,企业经营逻辑正在加速转变,由于2022年行业仍存在很大不确定性,因此,企业仍需严阵以待。

当前,典型上市房企对未来盈利预期基本一致,即短期内毛利率下降已成行业趋势,中长期来看毛利率将维持在20%-25%合理区间。

行业底层逻辑发生本质改变,高杠杆、高周转模式无法持续,利润保卫战一触即发,企业“稳利润”需从精益管理及产品品质入手。

一方面,企业需更加审慎拿地、优选项目,保证项目利润率水平。另一方面,积极通过战略精简、组织架构精简,提高经营质量及运营管理效率,“降本增效”向管理要效益。同时,在多元业务板块企业需坚持长期主义,在商业、酒店、物管等业务领域择优发展,提升资产质量和经营效益。此外,当前市场背景下企业也更应回归产品,加强产品力打造、关注产品升级迭代、提高产品适销性,提升产品溢价、以过硬的产品实力穿越行业周期。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 房企打响利润“保卫战”

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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