小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
越秀地产盈利能力持续走低，对其盈利持续构成压力。
01降级
3月6日，穆迪下调越秀地产（00123.HK）及其全资子公司的多项评级。
评级调整详情如下：
1、越秀地产的公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba2”;
2、越秀地产中期票据计划的高级无抵押评级从“(P)Ba1”下调至“(P)Ba2”;
3、由越秀地产担保的、Westwood Group Holdings Limited的中期票据计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Ba1”下调至“(P)Ba2”;
4、越秀地产担保、Westwood Group及Joy Delight International Limited发行的债券的高级无抵押评级从“Ba1”下调至“Ba2”。
同时，穆迪将上述实体展望从负面调整为稳定。
穆迪评级
穆迪表示，越秀地产的杠杆水平在未来12-18个月内将持续处于高位。越秀地产去杠杆进程慢于预期，主要由于在行业下行周期中，公司盈利能力持续走低，对盈利持续构成压力。
不过，越秀地产凭借稳固的业务概况实现了优于市场的销售表现，这将有助于公司逐步稳定其信用指标。
穆迪预计，越秀地产将保持良好的流动性，并继续获得强大的母公司支持，评级中两个子级的提升也体现了这一点。
《小债看市》统计，目前越秀地产存续美元债7只，存续规模17.29亿美元，其中一年内将有两只美元债到期。
存续美元债
02财务分析
据官网介绍，越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市，是全国第一批成立的综合性房企之一、中国第一代商品房的缔造者、第一家房地产红筹公司。
越秀地产拥有全球第一只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金——越秀房托(00405.HK)，控有TOD综合物管服务规模最大的全国百强物服企业——越秀服务（06626.HK）。
从股权结构看，广州越秀集团股份有限公司持有越秀地产45.34%的股份，广州地铁集团有限公司持股19.9%，越秀集团和广州地铁均由广州市政府拥有。
2025年，越秀地产实现合同销售金额为1062亿元，未达成1205亿元的销售目标。
2026年前两个月，越秀地产合同销售金额约71.06亿元，同比下降约44.6%；合同销售面积约24.71万平方米，同比下降约29.1%。
2024年至今，越秀地产拿地投入1269.5亿元，同期销售额2278.4亿元，拿地金额占销售额比重达56%，但两年合计净利润仅约11亿元。
据业绩预告，越秀地产预期2025年度核心净利润较2024年度同比下降至约2.5亿元至3.5亿元，降幅约为80%至85%。
归母净利润
截至2025年6月末，越秀地产总资产有3836.74亿元，总负债2724.38亿元，净资产有1112.36亿元，资产负债率为71.01%。
越秀地产处于“三道红线”绿档阵营，公司剔除预收款后的资产负债率为64.6%；净借贷比率53.2%；现金短债比1.7倍。
《小债看市》分析债务结构发现，越秀地产主要以流动负债为主，占总债务的69%。
截至相同报告期，越秀地产流动负债有1889.07亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有253.9亿元。
相较于短债规模，越秀地产的流动性充足，其账上现金及现金等价物有422.53亿元，足以覆盖短债，公司短期偿债压力不大。
此外，越秀地产还有非流动负债835.31亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有784.72亿元，规模较大。
整体来看，越秀地产刚性债务总规模有1038.62亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为38%。
从融资渠道看，越秀地产渠道多元化，主要通过股权、债券、借款等方式融资，此外还通过应收账款、股权质押等方式融资。
截至2025年6月末，越秀地产加权平均借贷成本为3.16%，融资成本较低。
不过，2022年以来越秀地产的筹资性现金流均为净流出状态，公司存在一定再融资压力。
筹资性现金流
资产质量方面，越秀地产的其他应收款规模较大，截至2025年中有603.8亿元，对资金形成较大占用。
总得来看，越秀地产业绩大幅下滑，对债务和利息的保障能力下降；筹资性现金流持续净流出，再融资压力大；其他应收款规模大，资产质量一般。
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