不良资产之如何执行唯一住房(上)

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2021-07-19 09:03 844 0 0
对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。

作者:不良掘金蛙

来源:不良掘金蛙(ID:buliangjuejinwa002)

法定情形

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定:对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。这里面的关键词就是“超过”、“必须”、“保障”、“最低”。有法可依不良资产处置的前提,但有法也不是有就一定可以达到预期效果,所以在去化过程中一定要适度放宽。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条,金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;比如你是老人,那么名下虽然有一套房子,但是你儿子的房子多,他足以保障你的生存。但实践中如果真是老弱病残,清场难度非常大,所以建议在前期尽调过程中,就把这户债权排除或者调低单户收购价格。如果是必须处置的时候,建议预留出清场费用,提前租好库房,尽可能联系法院、社区、120、搬家公司、派出所到现场(协调法官出面会容易一些)。

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;本来有房产,甚至有多套房产,但是执行依据生效之后,为了逃避债务,转让、转移自己名下的房产,造成了只有一套房产,这不属于保护的对象,因为你的目的是为了逃避债务的履行。这个主要要提前固定证据,做好诉讼保全、尽职调查以及由代理律师前往不动产查档工作,特别注意银行贷前审查资料或者权证材料里面是不是有其他房产的信息。

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。实践经验一般上海大约30万/户、北京差不多在20-30万/户,其余的根据经济水平大概预估不会有太大差距。但这里特别注意的是在不能影响债务人正常工作生活的前提下,比如100公里以外有个便宜的房子,给人换那去住,这个是不可以的。再有对“户”的理解地方区别很大,一定要和法官做充分的沟通,比如某一线城市,对于三世同堂的家庭,假如都在一个户口本上,但是有年迈的老人,有中年人,有18周岁以上的孩子,计算唯一住房时按照3户计算。

(四)执行依据确定被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期。如果执行依据本身就是交付居住的房屋,那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行,搬家、租房子也是需要时间的,理应给予一定的宽限期。我们要注意这类去化周期要增加至少3个月。

不能被认定为“一处住房”的

首先一般情况下,被执行人有其他财产可供执行的,不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。其次“一处住房”的执行仅限于城镇房屋,农村房屋涉及农村集体土地、小产权房涉及国家政策,应按相关规定执行,不属本解答范畴。

(一)一审诉讼、仲裁案件立案受理后,被执行人因转让其他住房而形成一处住房的;

(二)被执行人在城镇虽只有一处住房,但在当地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的;

(三)被执行人的一处住房用于出租、出借的;

(四)被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的;

(五)一处住房系执行案件债务所指向的标的物的;

(六)其他不宜认定为“一处住房”的情形。

在我们前期尽调、测算过程中特别是房抵贷,一定要把唯一住房的问题考虑进去,我个人一般才看完全部材料,仍有部分房产不能确定是否唯一住房的时候,多数会选择按一半对一半来计算(有的包根据不同情况也会选择加权平均来计算),第一这部分支出有的地方是垫付,后期执行款扣除,然而唯一住房这笔预算不可能同时支出,所以实际操作中我们要准备的钱并不需要那么多,只需要一半甚至三分之一就可以周转的过来;第二就是概率问题,如果看完材料结合现场尽调还不能判断,那就只有两种结果,要么是要么不是;第三就是之前说过的问题,方案中这类肯定不可以做支撑项目,其实投资成本影响有限。


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原标题: 不良资产之如何执行唯一住房(上)

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