杠杆地产 作者：杆姐
民营房企仍在艰难求生。
失约的多米诺骨牌被推倒另一面，是监管对部分已发布年报的房企进行一次次“灵魂拷问”。最近一次被点名的是“河北王”荣盛。
据公开披露，2022年5月25日，深交所再次下发了“关于对荣盛房地产发展股份有限公司 2021 年年报的问询函”，一共八问、问问扎心。
荣盛在京津冀地区应该算有名，典型的区域房企。今天杠杆地产借着深交所的问询函，来看看这位典型的区域大佬近况，希望一切尽快向好。
01 消失的净利润
数据显示，荣盛发展2021年度营收472.44 亿元，其中房地产开发收入400.56 亿元，占营收入比重 84.79%，毛利率17.86%，同比下降10.70个百分点。
这其中，荣盛发展母公司2021年营收7.50亿元占合并报表层面营收比重1.59%，母公司 2021年度收入金额及占合并报表层面营业收入比重同比分别下降 92.15%、11.77 个百分点。
另外值得注意的是荣盛集团2021年净利润断崖式下跌，这点深交所也质疑了。
数据来源|企业预警通（特此感谢）
对此荣盛发展的解释是：
因重新评估持有房地产项目的预期销售价格后，补充计提存货跌价准备，最终经审计，净利润较1月29日披露的业绩预告金额大幅下滑。
杠杆地产简单理解就是房价降得有点超预期所以计提了跌价。
如下图东方财富统计的数据，2021年荣盛发展资产减值损失-36.47亿元，比往年要高数十倍。
数据来源|东方财富（特此感谢）
实际上这并非荣盛发展今年首次收到深交所关注函，2022年4月19日，深交所就已经注意到荣盛。彼时是关于其“归属于上市公司股东的净利润由盈利1亿元-1.5亿元下调为，亏损45亿元-60亿元”等展开问询。
分析说明导致2021年存货跌价准备计提金额同比大幅增加的具体原因及合理性等；
具体说明市场形势等变化对各地主要项目的影响方式及程度等；
是否存在其他应披露未披露的重大风险事项。
02 2022年：价格、销量双降
比如位于河北省的某洋房项目，2021年热销时的售价为每平米6500元，2022年1月周边竞品价格还达到每平米6900元。
但2022年1季度，荣盛发展对该项目进行价格促销，平均价格仅为4450元/平米，较此前的6500元/平米，下跌超过30%。
另一位于西南的别墅、住宅项目情况差不多，2021年热销时每平米均价13000元，该项目 2022年1季度销售极少，价格不具有参考意义，未售产品则采用11000元/平米的价格进行跌价准备测算，相比热销时的均价也下降了超过15%。
还有一个西南地区别墅和商业项目也夸张，从2021年热销时16250元/平米的均价，降到了2022年2月后10900元/平米的均价，降幅达33%……
更严峻的是，尽管价格有所降低，但销售似乎也并未提振
数据来源|中指院（特此感谢）
中指院数据显示，2022年前4月，荣盛发展销售额190.9亿元，销售面积181.5万平米，2021年同期这两个数据分别为347.9亿元、290.2万平米。杠杆地产算了下，2022年前4季度的每平米价格有所降低，从2021年同期的11988元每平米，下降到2022年前4月的10518元每平米，平均降幅约12.3%。
03 债务压力不减
“双降”的另一面，荣盛发展的债务压力不减，这方面深交所也问询了。
深交所要求其结合各项债务到期及逾期情况、可自由支配货币资金、预计经营现金流情况、资产变现能力、投融资安排等，分析说明是否存在流动性风险，债务偿付是否存在重大不确定性，可能对公司正常生产经营活动及持续经营能力产生的影响。
数据来源|东方财富（特此感谢）
目前荣盛发展尚未回复相关问询。杠杆地产通过公开数据看到：
流动比率、速动比率、现金流量比率，比2021年末降低。
截至2022年1季末，荣盛发展货币资金160.5亿元，比2021年末减少了大概36.5亿元，企业预警通显示，其短期债务305.29亿元、长期债务252.51亿元。
如此来看，河北王的情况似乎不容乐观，但愿6月份会有一份乐观的答案。
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原标题： 监管再次盯上“河北王”荣盛
