最高法院:借名购房的情况下,如何执行?

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2022-05-15 13:45 312 0 0
一手房交易中,房产商在什么情况下能够排除执行?其有权排除哪些主体的执行?

作者:李舒、李营营、郭勒洋

编者按

一手房交易中,房产商在什么情况下能够排除执行?其有权排除哪些主体的执行?二手房交易中,出卖人在情况下可以排除执行?借名买房的情况下,实际出资购房人能否排除执行?对于上述司法实践中常见的问题,我们以专题形式进行了研究。

阅读提示:借名买房存在较大的争讼风险,若被借名人成为另案被执行人,借名人对案涉房屋享有的实际权利极易被侵犯。在这种情况下,借名人能否申请排除执行,并请求法院确认案涉房屋归自己所有?本文分享一则最高法院的案例,对该问题予以分析。

裁判要旨

案外人借被执行人之名购买房产,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的,可以申请排除对所购房产的执行。

案情简介

1. 2012年,东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》,约定由东胜城投购买万融公司开发的案涉房产。但因贷款限制,该合同未办理登记备案。

2. 2012年7月23日,东胜城投与联创公司、万融公司签订《协议书》约定:因东胜城投受银监会的限制不能申请贷款,特借用联创公司名义向建行申请贷款,用于向万融公司购买案涉房产,贷款本息均由东胜城投偿还。三方均认可案涉房产归东胜城投所有,待本息全额清偿后,由创联公司、万融公司协助过户到东胜城投。

3. 协议履行过程中,联创公司办理购房贷款,并与万融公司签订《商品房买卖合同》后登记备案,房屋依约过户至联创公司名下。东胜城投通过创联公司支付了购房首付款及按揭贷款。2014年6月6日,万融公司将案涉房产移交给东胜城投使用。

4. 2015年7月,大连中院作出民事调解书,确认被告联创公司向原告中行西岗支行连带清偿借款本息。该案执行过程中,大连中院查封了登记在联创公司名下的案涉房产,现中行西岗支行申请执行案涉房产。

5. 东胜城投向大连中院提出异议,主张案涉房产系东胜城投借名购买,不是被执行人联创公司财产。大连中院驳回异议后,东胜城投提起执行异议之诉。

6. 大连中院一审认为,东胜城投的借名购买协议不足以对抗不动产登记,遂驳回了东胜城投的诉讼请求。辽宁高院二审及最高法院再审均认为,东胜城投符合《异议和复议规定》第二十八条的情形,足以排除执行,最终判决案涉房产归东胜城投所有。

裁判要点及思路

本案的争议焦点为,东胜城投是否享有足以阻却执行的实体权利?最高法院持肯定意见,理由如下:

一、东胜城投提出的执行异议符合《异议和复议规定》第二十八条规定的情形,足以排除执行。

第一,在案涉房屋被查封之前,东胜城投与万融公司签订的《商品房买卖合同》,以及东胜城投、万融公司和联创公司三方签订的《协议书》均系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。第二,案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行,在贷款还清之前,客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款,并已偿还大部分贷款,主观上并无拖延办理过户登记的过错。第三,万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投,东胜城投合法占有案涉房屋,并已偿还大部分贷款。

二、东胜城投是否是案涉房屋的实际所有权人。

东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》,并已实际支付大部分购房款,占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款,将案涉房屋登记至联创公司名下,但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。因此本案属于不动产登记错误,依照《物权法解释一》第二条的规定,东胜城投是案涉房屋的真实权利人,二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有,亦无不当。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》,本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。

一、案外人借被执行人之名购房符合《异议和复议规定》第二十八条的,即使房屋登记在被执行人名下,亦可以申请排除执行。该条款规定了房屋买受人排除执行的四项要件:查封前已签订有效的书面买卖合同;查封前已合法占有;已支付全部价款;未办理过户非买受人自身原因。律师提示,本案中最高法院认为,该规定第一项并未限定买卖合同为买受人与被执行人签订,因此东胜城投与万融公司签订买卖合同亦符合该项要件。

二、房屋虽然登记在被借名人名下,但借名人提交的证据足以证明借名人是案涉房屋的真实权利人的,属于不动产登记簿与真实权利状态不符,人民法院应当确认案涉房屋归借名人所有。本案中,东胜城投能够证明借名买房事实,并且案涉房屋已经由其实际支付购买并占有使用,因此最高法院确认其为房屋的真实权利人。律师建议,借名人应当重视证据留存,妥善保管借名买房协议、支付购房款的转账记录、实际入住使用证明等证据。

(我国并不是判例法国家,本文所引述分析的判例也不是指导性案例,对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时,尤其需要注意的是,司法实践中,每个案例的细节千差万别,切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究,旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角,并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持,也不意味着法院在处理类似案件时,对该等裁判规则必然应当援引或参照。)

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2020〕21号】(2021.1.1生效)

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》【法释〔2016〕5号】(现已失效)

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

法院判决

以下为最高人民法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见:

本院经审查认为: 

(一)关于东胜城投提出的执行异议是否符合《异议和复议规定》第二十八条规定的情形。《异议和复议规定》第二十八条规定……该条规定适用于案外人(买受人)对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份,对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议,符合该条规定的适用条件。一、二审法院依据该条规定审查东胜城投是否享有足以排除强制执行的权利,并无不当。《异议和复议规定》第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同",该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订,东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》,该合同是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源,符合《异议和复议规定》第二十八条第一项规定的条件。东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司名义向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有,表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。2016年9月23日《协议书》约定,在建设银行释放抵押物后,联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行,在贷款还清之前,客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款,并已偿还大部分贷款,主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记,不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记,东胜城投提出的执行异议符合《异议和复议规定》第二十八条第三项规定的条件。此外,万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投,东胜城投合法占有案涉房屋,并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合《异议和复议规定》第二十八条规定的情形,二审法院判决不得执行案涉房屋,并无不当。

(二)关于东胜城投是否为案涉房屋的实际所有权人

经东胜区人民政府同意,东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》,并已实际支付大部分购房款,占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图,也未支付任何房屋转让对价,未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款,将案涉房屋登记至联创公司名下,但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持"。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人,二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有,亦无不当。中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权,对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。

综上,中国银行大连西岗支行提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:驳回中国银行股份有限公司大连西岗支行的再审申请。

案件来源

《中国银行股份有限公司大连西岗支行、鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2019)最高法民申3846号】

延伸阅读

在检索大量类案的基础上,云亭律师总结相关裁判规则如下,供读者参考:

1. 案外人借被执行人之名购房,人民法院应依照《异议和复议规定》第二十八条审查是否足以排除执行。

案例1:《北京牛建建筑集团有限公司、中国华侨出版社案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2020)最高法民申406号】

最高法院认为,(一)华侨出版社与魏秀萍签订的合同、委托书等约定华侨出版社以魏秀萍名义向全联公司购买案涉房屋。之后,华侨出版社支付了全部购房款,魏秀萍出具了《关于变更房屋所有权的申请》,申请将该房屋的所有权变更为华侨出版社。上述事实能够证明华侨出版社作为真正的房屋买受人,就案涉房屋享有民事权益。牛建公司主张华侨出版社不是房屋买受人,从而不能主张相关权利,与事实不符。(二)《异议和复议规定》第二十八条规定……本案中,魏秀萍与全联公司在执行过程中达成和解协议,约定全联公司为魏秀萍办理案涉房屋产权过户登记手续,即双方就继续履行合同重新达成合意。该和解协议签订于一审法院依牛建公司申请而采取查封措施之前,符合《异议和复议规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同"的条件。一审期间,各方当事人均认可华侨出版社以魏秀萍名义支付了全部购房款,并占有使用案涉房屋至今。由于全联公司与施工承包方存在纠纷致房屋被法院查封,案涉房屋无法进行过户登记,也即未办理过户登记并非魏秀萍的过错。据此,魏秀萍就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。华侨出版社作为实际购房人,亦可代为享有并行使该权利。原审认定华侨出版社对涉案房屋享有的权利足以排除执行,并无不当。综上,牛建公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形,本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:驳回北京牛建建筑集团有限公司的再审申请

2. 对代持房屋不能做出合理解释的,属于对房屋未过户登记存在明显过错,不符合《异议和复议规定》第二十八条,不能排除执行。

案例2:《杨文静、王雪松申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》【(2020)最高法民再378号】

最高法院认为,本案焦点为王雪松对案涉房屋是否享有《异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的民事权益。《异议和复议规定》第二十八条规定……本案中,王雪松提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产时符合上述排除强制执行情形。首先,王雪松对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王雪松虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据,但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间,王雪松对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中,王雪松称,系因买房不想让配偶知晓,才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此,本院认为,当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持,属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。其次,王雪松在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王雪松提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为穆萨公司,王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。王雪松所签《房产代持协议》是王雪松与穆萨公司之间关于代持案涉房产的约定,无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同。再次,在案证据无法证明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其缴纳物业费、停车费、电费等凭据均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后,相关购买家具家电票据显示购买人并非王雪松。现有证据不能证明王雪松在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。最后,在案相关票据中并无任何王雪松支付案涉房屋价款的转账记录或票据,无法印证王雪松交纳案涉房屋购房款的主张。因此,王雪松的异议不符合上述规定情形。虽王雪松在本案二审判决作出后,申请解除了对案涉房产的查封,并取得案涉房屋不动产登记证书,但不能改变案涉房屋被人民法院查封时,王雪松对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。二审判决错误,本院依法予以纠正。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,但因案涉房屋的权属登记已发生变化,本院对其判项进行相应变更。

综上所述,杨文静的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:一、撤销甘肃省高级人民法院(2020)甘民终279号民事判决;二、变更兰州市中级人民法院(2019)甘01民初715号民事判决内容为:准许对位于兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产的执行。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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