殊死营救美元债

2021年对地产行业来说，就像抽盲盒一样，你永远不知道会爆出什么样的大瓜。

从年初严查经营贷，锁死炒房客的资金，到8月颁布《房地产贷款集中度制度》，划清银行和房企界限，银行贷款关紧水龙头。

直至9月，圈子内卷起一阵商票违约风潮，让房企最后一块融资灰色地带公诸于世，甚至引起央行出手，把商票纳入三道红线的监控范围。

经营贷、银行贷款、商票贷款......没有一种融资方式能幸免被焊死的命，那下一个被引爆的水池会是什么？

第四季度才刚开始，一场关于美元债的危机一触即发。

01

事情起因于10月4日，整个A股市场还沉浸在国庆假日中，花样年控股发布公告称，其有一笔本金为2.06亿美元的票据未偿还。

这个债务违约的消息一石激起千层浪，引起市场一片哗然。 

震惊的原因不在于这笔债务有多大，而是在毫无征兆下，这个三道红线只踩了一条、自称手上有100多亿现金可用的优等生，就这样手足无措地违约了。 

行业标杆的倒下，这对投资者的信心以及整个地产圈子的信用的杀伤是不可估量的。 

受此影响，多只房企的美元债跌至历史最低。

紧接着，当代置业发布公告称对一笔10月25日到期的票据开展延期三个月兑付的同意征求，这笔票据本金2.5亿美元，票息13.8%。

10月11日晚间，千亿房企新力控股也发布公告称，无力偿还10月18日到期的美元债。

几日前，鑫苑置业在新交所披露了针对10月15日即将到期的2亿美元票据的要约交换计划，并以少量现金、新票据形式提供两种选项，如果后续无法完成交换要约，现有票据将很可能无法偿还。

更令人担忧的是，10月的房企还债小高峰即将到来。

接下来一周还有超过20家房企债即将到期或付息，包括恒大、万科、弘阳、海伦堡、阳光城、雅居乐、正荣、新城发展等等。 

据数据显示，今年第四季度共有近600亿元的地产美元债即将到期，2022年全年更是有近3500亿元的债务即将到期，其中恒大集团、佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较大，均超过20亿美元。

这次的美元债危机来势汹汹，房企们是选择躺平还是展开大营救呢？  

02 

恐慌的情绪是一时的，这不是世界末日。 

这些年，历经磨难的房企们根本没在怕的，已经开始各种手段把美元债推回正轨。 

10月11日，当代置业公告，董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏，有意向集团提供合共约8亿元的股东贷款。 

10月12日，中国奥园在公告中透露已全额赎回本金15亿元的境内发行公司债，并支付了该债券累计至到期日的利息。至此，中国奥园今年到期的境内公司债和公募美元债已悉数偿付完毕。 

龙光集团也于近日发布公告称，公司已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据，购回总额为1000万美元，占该票据初始发行总额的4%。 

中梁控股有关负责人透露，截至10月13日，该公司使用自有资金按期足额还款，已回购美元债券总计4100万美元。未来还会积极加大回购力度，坚决降杠杆。 

此前的9月20日，富力地产发布公告称，李思廉及张力为公司的执行董事及大股东，与集团沟通，为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。同时，富力集团旗下的富力物业公司也与碧桂园签署股权转让协议，碧桂园将以不超过100亿元收购富良环球。若交易成功，其资产状况将得到一定程度的改善。 

10月5日以来，禹洲、德信、融信、金辉控股、弘阳等企业先后披露美元债回购计划，以稳定市场恐慌情绪。

一方面通过出售项目、旗下物业公司等方式回收资金，另一方面通过大股东借款注资、引入战投、股东回购等方式树立投资者信心，甚至还有房企通过借新债来补旧债。

这些逐个悲壮而顽强的自救时刻，无形中也在重塑这个行业失去已久的信心，吹散悲观情绪。 

的确，这个行业需要注入一些如沐春风的好消息了。  

03 

回到问题的本质，为什么美元债危机后坐力这么大，让违约房企们丝毫不敢懈怠，拼了命也要护住这个融资管道？ 

因为这次的债务危机不同于以往任何一次，一旦暴雷了，整个行业将会被市场趋势错杀，被资本情绪集体坑埋。 

之前几年房牛的时候，内地房企在香港发行的美元债，以前是海外资本市场的香饽饽：利率高，收益稳，资信好，违约少。

从2008年以来，内房高息美元债的违约案例只有一个，就是近乎于零。 

而且比起欧洲的高息债利率大约3.2%，美国的高息债约4.5%，中国则有8个点左右，在债市方面中国有明显优势。 

再加上国内融资环境收紧，美元债一度成为我国房地产行业最为青睐的融资渠道之一。

过去五六年，中国的地产公司年均发行的美元债规模，都在400-500亿美元以上，几乎是以纯信用无抵押的方式，有效支持了民营地产商的扩张。 

也就是说，在恒大与花样年违约之前，美元债和内地房企一直都是彼此相互推动的助力。 

而如今情况却发生了180度急转。 

截止到10月中旬，内房美元债指数今年下跌的幅度，已经达到了35%。这个数字，几乎接近了2008年环球金融风暴对债券市场的伤害。 

如今，面额100美元的内房企业债，只有不足1/3资信最良好的，还在80美元以上，超过60美元交易价格的，只有52%，在50美元以下交易的，已经占到39.7%。 

这代表整个市场，已经给予中国内地房地产企业最悲观的预期——普遍性违约，虽然，迄今的违约，只是个别的现象，只占到8%。 

在这个圈子里，信用比黄金更可贵，守住入场券资格，不能让辛辛苦苦挣来的评级分值一夜归零。

04 

10月15日，在2021年第三季度金融统计数据发布会上，人民银行金融市场司司长罕见地提及了房企美元债市场，并提醒房企要妥善处理好债务问题。 

兹事体大，影响深远，这已经不是个别房企的存亡问题，已经涉及到外资对中国投资环境的态度了。 

后续如何补上这个大窟窿，靠新债补旧债肯定是不行的，销售回款才是王道。 

如今购房者从银行那里拿不到足够的贷款，从而导致房企出现资金缺口，也就是说房子卖出去了，按揭款却拿不到。 

前不久，上面释放了松绑的信号，中国房地产业协会已经召集了部分房企在京开座谈会，摸底企业内部困难，解决资金流动的顽疾。 

好消息和寒冬，哪个先来？