房企都在自保

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2022-04-24 12:01 1666 0 0
如果不是疫情的影响,估计这个时间点上房地产行业已开始企稳回暖,可现实的情况是,疫情引起的各种不确定性已使得市场各方的悲观情绪不断上升。

作者:西政资本

如果不是疫情的影响,估计这个时间点上房地产行业已开始企稳回暖,可现实的情况是,疫情引起的各种不确定性已使得市场各方的悲观情绪不断上升。

不少同行反馈说,这波市场行情的震荡实在太过猛烈,连房企的一哥对市场都保持着悲观的预期,2022年开年至今也没拿什么地。同样的,以往非常稳健的百强民营房企以及各个重点城市非常稳健的地方龙头房企目前也开始变得艰难,现阶段也在积极拓展非金融机构的资金支持。如果疫情的影响继续扩大,居民的收入和就业预期继续下降,也即楼市的销售端无法实质性回暖,那么再优质的国央企、民营房企都很难熬过2022年的上半年。

4月18日上午,国家统计局公布了三月合并一季度的经济数据,总体来说非常差,一是一季度GDP同比增长4.8%,相比全年5.5%的增长目标明显低于预期值;二是一季度全国商品房销售面积和销售额同比分别降低13.8%和22.7%,房地产开发企业到位资金同比下降19.6%,叠加疫情的影响后,房地产行业整体至今未能复苏;三是出口增速出现了腰斩(主要是国外疫情已基本稳定),另外国内消费数据一直下滑且不断恶化。

市场方面有个很大的担忧,上海的疫情结束后,很多外企估计会撤走,很多中小企业也会倒闭,楼市的断供、断贷会继续扩大。最令人担心的,则是此次疫情对供应链造成的损伤,以致于4月18日专门召开了“全国保障物流畅通促进产业链供应链稳定”电视电话会议,刘鹤副总理出席会议并讲话部署了十项重要举措。当天傍晚,中国人民银行、国家外汇管理局印发了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面,提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。从高层的表态来看,在稳经济、稳增长的巨大压力下,各种保障和刺激性政策、措施的出台已变得刻不容缓。

让人意外的是,4月18日当天,东莞公共资源交易中心发布的一则消息把市场吓了一跳,东莞首批集中供地开拍在即,原定于4月19-20日集中出让的8宗地块有6宗终止出让。要知道,东莞可是二线城市的典型代表,其产业优势在国内一直属于前列。当然,市场对房地产行业的信心跌落到了什么程度,也由此可见一斑。

与上述消息类似,4月16日,一家百强房企致函广州市政府的《关于恳请支持旧改项目退出的报告》在业内流传,报告中提到,因受多方位政策叠加调控,房地产企业融资渠道受限,项目销售回款显著下滑,严重影响其现金流稳定性,而旧改项目沉淀其大量资金,为顺利渡过当前阶段性困难,恳请市政府支持企业纾困解难,并支持协调退回其旧改履约保证金及前期投入资金。

客观地说,这家房企在报告中所述情况算得上是当下民营房企在城市更新项目中所面临困境的最真实写照。住建部2021年8月31日正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后,广州、东莞、珠海等大湾区城市的更新项目大部分都出现了长时间的暂缓或停滞情况,叠加楼市在2021年下半年进入下行期后房企销售困难、融资困难等因素的综合影响,城市更新项目推进周期的不确定性以及所需沉淀的巨额资金最终成为了压死民营房企的最后一根稻草。相比城市更新的美好蓝图,眼下肯定自保更为重要。

值得一提的是,在已爆雷的百强房企中,城市更新项目的土储一直都非常抢眼,但因城市更新项目周期太长、资金沉淀过多且融资成本居高不下等原因,高杠杆、高周转、高负债且重仓城市更新项目的房企在此轮市场洗牌中基本都已倒下。2022年3月份之前,很多爆雷房企都死死地握着优质的项目,宁可躺平也不贱卖资产,但上海疫情带来的持续性影响以及全国各地疫情对经济基本面带来的冲击已导致房地产形势进一步恶化,爆雷房企目前即便拿出最优质的项目也很难找到买家或接盘方,因为所有房企目前都在想办法自保。相比有风险的抄底,握着现金先保证自己的安全已变得更为重要。

我们注意到,央行、外管局4月18日印发的《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》中提到了“金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务”。对于投资机构来说,现在最缺的依旧是对楼市的信心,尤其是需求端的恢复(直白来说就是楼市政策的松绑),而缺乏这一核心要素,投资机构仍旧还是用脚投票的心态。事实上,自2021年底监管层要求金融政策适时宽松以来,国央企、稳健的头部大型民营房企的并购类债券融资和银行融资都已得到了大力支持,不过优质民营房企拿到的并购贷大部分都用在了对合作开发项目中其他房企(尤其是爆雷房企)持股部分的收购,国央企拿到的并购贷大部分也仅是用在了对爆雷房企优质项目的合作开发,也即并购贷真正用于对中高风险房企的项目收购或接盘的实际上非常少见,更准确地说并购贷和并购市场一直都是“雷声大、雨点小”的状况。

很多人认为,以上种种情况,是否意味着后续的刺激政策会更强,反弹也会更加猛烈。就我们自己的判断而言,最好是用乐观的心态做最坏的打算,不过我们在地产和城投业务的投资方面还是相信会否极泰来。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 房企都在自保

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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