开始止跌回稳了？

作者：西政资本

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

“38号文”发布后，市场方面很担心“土地财政”模式的终结会引发地方国企和城投平台的大面积爆雷，我们简单回应一下这个话题。

根据自然资源部、国家林业和草原局3月10日发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），“各省（区、市）年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展”，“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。

表面上看，“十五五”期间新增建设用地指标须由省级政府统筹使用，市县政府无法再自行大规模新增卖地，且即便新增卖地原则上也不得用于经营性房地产开发，这意味着地方政府卖地收入锐减，“土地财政”模式终结，而且地方财政紧张可能进一步导致债务风险传染至地方国企与城投平台。

实际上，“38号文”针对房地产的定调是“增量扩张”转向“存量盘活+省级统筹”，并倒逼房地产行业向高质量发展转型。那么这个活得由谁来干？谁能干？放眼望去，肯定还是地方国企和城投平台。

不少同行甚至认为，“38号文”本质上是为地方国企和城投平台续命，并倒逼地方国企、城投平台通过存量土地盘活完成市场化、产业化的转型，最终通过运营水平与经营性收入的提升解决地方政府、地方国企和城投平台的化债问题。

截止当前，各方的担忧在于，地方政府卖地收入锐减的情况下，还只能通过盘活存量土地的方式解决新增建设用地和城市发展问题，那么短期成本肯定会剧增，包括盘活存量土地涉及的拆迁补偿、历史遗留问题处理，城中村、旧厂房等相关方涉及的利益协调，以及地方政府、地方国企、城投平台垫资等产生的综合支出，而这可能加剧地方的债务压力，尤其是地方国企、城投平台的化债和爆雷风险。

比较庆幸的是，上海、广州等城市在盘活存量用地方面已有较为成熟和成功的经验，包括通过城市更新获取增量土地，或者盘活存量土地转为保障房、产业用地以及其他重大项目建设和民生事业发展用地等。

目前核心的问题在于，从“卖地养城”转向“更新养城”“运营养城”，地方国企、城投平台盘活存量土地以及推动产业转型（制造业、高科技等），在短期内肯定得经历阵痛。

房地产行业对国民经济的影响有多大，其他产业对房地产业的替代有多难，目前的答案已越来越清晰。数据显示，全国卖地收入已从2021年峰值约8.7万亿元跌至2025年的4.15万亿元，短短四年直接腰斩，蒸发了4.6万亿元，房地产及相关上下游行业、企业、从业人员大多痛苦无比，很多地方政府、公用事业也入不敷出。

3月16日，国家统计局发布了《2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，整体来看，二手房跌幅继续收窄，其中北京、上海两个城市二手房环比价格上涨，沈阳、厦门持平，不仅打破了此前持续很久了的二手房价格全面下跌格局，还彻底终结了此前的二手房价格加速下跌势头。

具体来看，一线城市2月份二手房价格环比下跌了0.1%，跌幅比1月份收窄了0.4个百分点；二、三线城市2月份二手房价格环比分别下跌了0.4%和0.5%，跌幅均收窄了0.1个百分点，也即二手房价格跌幅已全面收窄，具体详见下表：

新房价格方面，2月份的表现也比较乐观，复苏态势越发明显。2月份70个大中城市新房价格环比上涨的城市有10个，比1月份增加了5个；7个城市环比持平；新房价格环比下跌城市的数量为53个，比1月份减少了9个。其中，长春、南京、宜昌2月份新房价格以0.3%的环比涨幅并列全国第一，另外北京、上海、沈阳、杭州均环比上涨0.2%。

具体来看，2月份一线城市新房价格率先止跌并出现微涨，终结了此前连续9个月的下跌态势，信号意义非常显著；二、三线城市2月份新房价格环比分别下跌了0.2%和0.3%，跌幅均收窄了0.1个百分点，也即新房价格跌幅也已全面收窄，具体详见下表。

近两周，受“38号文”发布的影响（详见《“杀手锏”来了》一文），上海等城市的二手房市场出现了成交量价齐升的情况，但就实际情况而言，情况远没有想象中那么乐观。

根据国家统计局最新公布的数据，1~2月份新建商品房销售面积9293万平方米，同比去年下降了13.5%，降幅比去年全年扩大了4.8个百分点；1~2月份新建商品房销售额8186亿元，同比去年下降了20.2%，降幅比去年全年扩大了7.6个百分点。

从上述1~2月份的新房销售面积和销售总额的降幅来看，楼市离止跌回暖或许还需要一段时间，底部尚未到来，很多同行都还得继续咬牙坚持。

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