陌爷地产圈 作者：陌爷地产圈
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“表外负债”是指企业资产负债表以外的负债，报告中泛指地产企业债务性融资但未计入“有息债务”
或者利用未并表主体融资没有计入“表内债务”的负债
近年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要原因有三点：
1、房地产企业出于降成本、扩规模等因素的考虑，通过项目公司合作开发的现象日趋增多，为表外融资提供了便利条件
2、部分房企表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资
3、表外融资有助于房地产企业美化业绩和隐藏负债
而房企表外融资模式较为复杂，对于房企表外融资的识别较为困难
五个方法被列举用来帮助投资者识别房企的表外融资
需要注意的是，单个指标受企业经营模式、特殊事件的影响较大，因此，几个指标需要相互交叉验证，形成系统的识别体系
方法一：长期股权投资规模较大需要引起投资者注意
从合并报表角度看，如果房企选择不并表项目公司，则合并报表只体现房企方面的投资额，体现在长期股权投资中
但仅从持股比例和主体名称上较难定性为“明股实债”，需要具体分析公司长期股权投资的项目主体
然后向上穿透项目主体的其它持有机构，如果持有机构包括资管产品/信托计划等，那么存在明股实债的可能性增加
另外如果存在大型合营/联营企业，那么该企业的财务指标、债务结构和拿地情况可能也要引起重视
例如：对某房企披露的合联营企业中有A房地产开发公司
向上穿透分析A的股权结构发现，B投资公司持有53%的A房地产开发公司的股权
根据A的股东中有金融企业推测以A为主体按照“模式一”进行“明股实债”融资的可能性增加
方法二：结合公司少数股东权益的绝对规模、波动情况及股东性质进行分析
如房企选择并表子公司且在合并报表层面上会计师认定为权益投资
但实质上为债务属性，则投资方的投资体现在少数股东权益中
如果公司少数股东权益规模较大，意味着公司的合作项目可能较多，且持股比例不高或控制力不强
一方面，要重点关注房企是否存在少数股东权益频繁大规模变动情况
另一方面，可关注附注或公开资料中披露的少数股东权益主体性质
例如：某房企的少数股东权益规模较大，我们重点分析其少数股东权益主体性质
在其审计报告中披露，A投资管理公司为E房地产开发公司的少数股东
B信托为F房地产开发公司的少数股东，由于A和B均为金融类企业，意味着以E和F进行融资的可能性增大
方法三：关注房企少数股东损益/净利润比率与少数股东权益/所有者权益差别
如果房企少数股东损益/净利润比率与少数股东权益/所有者权益比率长期差别较大
说明少数股东损益并非等于权益比例*净利润（即按企业业绩进行分配）
而是存在其他分配方式，此时企业存在明股实债情况的可能性较大
方法四：关注房企对外担保规模
由于母公司的规模最大、外部对房企母公司的认可度较高
因而，多数明股实债项目需要母公司层面进行担保
建议关注母公司对外担保的数据，如果母公司对外担保的比例过高意味着企业存在表外隐性负债的可能性增大
方法五：关注往来款的绝对规模及资金占用情况
由于房地产开发项目的开发周期相对较长，与投资方约定的收益支付周期则相对较短
所以产生了项目公司收入确认滞后于销售现金回笼的情况
因此，在实际操作过程中房企的项目公司通常通过与投资方之间的往来款项（其他应收、其他应付科目）来达到提前分配收益的目的
建议关注其他款、其他应付款科目的规模、差值、具体主体的资金往来情况
如果往来款项规模较大、存在对母公司大量的资金占用以及与金融类企业的关联资金往来，代表着表外负债存在的可能性较大
例如：某房企其他应收款、其他应付款科目的规模较大，并且存在对其资金的占用情况
分析其财务报表附注，在其他应付款，存在对A信托公司的应付款项，代表着对A信托公司表外负债存在的可能性较大
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原标题： 【知识贴】如何识别房企表外负债
