丁祖昱评楼市 
中国最专业、最具规模的信用评级机构之一。 业务包括对多边机构、国家主权、地方政府、金融企业、非金融企业等各类经济主体的评级，对上述经济主体发行的固定收益类证券以及资产支持证券等结构化融资工具的评级，以及债券投资咨询、信用风险咨询等其他业务。
作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
受春节假期和集中供地尚未全面开启的影响，2月土地市场持续低迷，成交建面、金额双双下跌。近日，1-2月中国房地产企业新增货值榜出炉，从前两月拿地企业来看，超七成百强房企仍未有土地入账，拿地房企基本是国企央企。
01 土地成交规模维持低位
2月份，在春节假期和集中供地“低谷期”的双重影响下，全国300城经营性土地总成交规模继续下降，成交建筑面积仅3408万平方米，同、环比分别下降71%和57%，降至近一年来最低点。
从楼板价来看，受北京首轮集中土拍影响，2月份平均楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。
市场热度方面，在北京、杭州的带动下，溢价率环比略有回升，平均溢价率为4.1%，呈现一线上涨、二线下降、三四线持平的格局。在控制土地成本、推出优质地块的情况下，开发商在一线城市拿地的积极性有所回升。由于行业现在仍整体处于低谷期，民营房企没钱拿地已成为共识，拿地积极性还需要一段时间的修复。
图：300城经营性用地月度成交情况
注：2022年2月数据截止2月24日，下同。
数据来源：CRIC
02 七成百强房企投资停滞
2022年伊始，土地投资仍然极度低迷。
截止至2月末，新增货值百强门槛16.1亿元，同比下降30%，新增土地货值百强门槛3.2亿元，同比减少56%；新增土地建面百强门槛14.7万平方米，同比减少16%。
2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。单月销售TOP50拿地金额在北京集中供地带动下出现小幅反弹，环比上涨99%，但依旧处于近一年低位，同比降幅达70%。
图：2020年1月-2022年2月销售TOP50房企单月拿地金额走势（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
目前拿地房企总体呈现两个特征：第一，民营企业拿地意愿较低，拿地企业多以国企、央企以及地方平台公司为主。第二，强者恒强的格局未有改变，销售10强房企中有5家位于拿地金额前十，10强房企新增货值占百强比例达到64%。
具体房企来看，民营房企中绿城保持了去年以来积极的投资态度，2022年前2月投资金额超过200亿元，新增货值排名高于销售排名，而在北京、宁波等核心城市补充货值将对未来业绩形成支撑。
尽管部分房企前两月拿地金额保持领先，但从拿地销售比来看，仅有华润、绿城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可见整体投资意愿仍然保持低位。
图：1-2月投资金额较高的部分房企（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
03 房企投资积极性持续分化
近期各地楼市降首付、降息等政策频繁出台，土地市场整体表现冷淡，百强房企中未拿地比例仍然超过70%。但对于房企而言，政策效果传导到销售、投资仍需要一定时间，目前整体投资仍极度低迷。
加之今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
从北京首轮集中供地表现来看，部分龙头房企和国企、央企仍在持续逆势拿地，导致部分地块呈现出竞拍激烈、达到最高限价的情况。
2022年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大。
城市间的分化也日益加剧，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，土拍热度回温将领先其他城市；而部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
整体来看，行业正处于信心重建过程中，政策面也迎来转机，尤其土地出让规则上或将有所放松，叠加部分企业上半年补库存的需求，预计核心城市的土地市场信心将会有所提振。
民营房企没钱拿地已成为共识，多数民营房企拿地积极性还需要一段时间的修复，国企和央企“托底”的现象仍将持续，部分房企在核心城市补库存的需求仍存在，土地规则放松之下房企投资积极性将有所提升。
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