静水深漩 作者：守望者
来源：静水深漩（ID：zealsaint111）
房价长期看人口、中期看土地、短期看金融，在《西安住宅市场投资札记1-5》中讨论了西安作为西北五省的中心人口流入的逻辑和存在的问题，本文将讨论当前金融政策对房价的短期影响。
金融政策对房地产的影响体现在房地产从拿地到购买全流程和各个方面，本文将按照房地产的开发到销售的流程分析金融政策对房地产的影响，具体框架如下：
国家对房地产的定位
房地产开发环节杠杆
房地产销售环节杠杆
房价预期
正文
一、国家对房地产的定位
进入2019年二季度后，中央政治局会议重申了对房地产市场的定位：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制和结构化去杠杆。在随后的几个月中，我们看到中央和地方围绕结构化去杠杆出台了系列政策和规定。系列政策出台从两个大的方面影响房地产市场：第一，住房信贷政策收紧，居民购买力下降。首付比例，利率，期限，获得难易度等影响了居民购房时机和购房选择。第二，房地产资金紧张，加大力度促销回款。房地产企业资金紧张时，将加大折扣和回款。
结构化去杠杆具体体现在资金总量控制，放款通道控制，严格审查标准，加大违规处罚力度等，通过全链条控制和降低杠杆，房地产企业的资金压力增强，居民购买力下降，两者相互加强，导致短期内房价下行，流动性降低。
二、房地产开发环节
在规模管控的大的趋势下，所有的房地产企业都会面临资金紧张问题。对于金融机构来说，大房企优于中小房企，国企优于民企。金融机构总额度管控的背景下，有限的额度下，主体风险更低，项目规模更大，资产质量更优，合作金融机构更多的大房企将受到资金的青睐。
1. 房地产开发企业资金构成：
以2019年上半年为例，全国房地产到位资金为11万亿元，其中其他资金，自筹资金，应付账款和国内贷款占比分别为40.7%，24.2%，23%和12.1%。其中2019年上半年房地产开发企业分子项到位情况如下图：
金额（亿） | 占比（%） | 对应的主要融资渠道 | |
国内贷款 | 13,330 | 12.1% | 银行贷款，非银金融机构贷款 |
自筹资金 | 26,731 | 24.2% | 非标融资，境内外债券和股票融资，资产支持证券融资 |
其他资金 | 44,863 | 40.7% | 销售回款（包含按揭和定金及预付款），债券融资，资产支持证券融资 |
各项应付款 | 25,396 | 23.0% | 应付工程款，应付物料款等，供应链ABS |
资料来源：恒大研究院
销售回款一直是房地产企业第一大资金来源。2015年-2018年商业个贷和公积金贷款占房地产企业融资规模比例大约在40%，过去几年情况见下表：
商业个贷+公积金贷款（亿） | 房地产主要渠道融资规模（亿） | 占比 | |
2015 | 50526 | 139467 | 36.2% |
2016 | 81016 | 182400 | 44.4% |
2017 | 74249 | 185620 | 40.0% |
2018 | 80484 | 202851 | 39.7% |
平均 | 71569 | 177585 | 40.3% |
资料来源：恒大研究院
各类应付款主要取决于开发商对上下游企业的博弈能力，受金融政策影响小，对房地产企业影响最大的政策集中在，其他资金，自筹资金，国内贷款几个方面，这几个方面政策收紧将影响房地产企业资金链，导致企业被迫降价。我们对房地产企业的观察也集中在政策对这几个方向的影响上。
2. 近期主要政策影响
根据房地产企业资金构成，近期主要政策和影响梳理如下：
政策文件 | 影响 | |
自筹资金 | 2019.5关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设” | 禁止直接或变相为房企缴交土地出让价款提供融资 |
国内贷款 | 2019.7 房地产信托余额管控 | 房地产信托余额不得超过2019.6.30的规模 |
2019.7房地产信托业务报备标准 | 需满足项目公司或直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。 | |
2019.5关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设” | 严控向“四证”不全，资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资 | |
其他资金 | 2019.7关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知 | 房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 |
LRP | 房地产类个人按揭贷款二套以上至少加60个基点 |
通过上表我们看到，最近的房地产政策从自筹资金，国内贷款，其他资金几个方向上对房地产企业降杠杆，加大了房地产企业获得贷款的难度，通过降低购房者杠杆的方式降低开发商销售回款。在融资快速收紧叠加市场降温下，部分资金紧张的中小房企大幅降价，延期交楼甚至倒闭的事件将越来越多（截止2019年7月24日，全国共有274家房地产企业破产，较去年同期大幅增加41.2%）
西安市场的资深销售人员提供的信息如下，供大家参考:
1.近期的楼盘热销是局部现象，大部分区域销售数据已下滑。
2. 近期大的地产商在通过包销模式快速清理库存。该模式下通过给予包销方高折扣，增加包销方销售动力的方式实现快去去化.
三、房地产销售环节杠杆
住房信贷政策收紧，居民购买力下降。我国的住房信贷政策工具可分为贷款额度、成本和资质三大类，主要工具包括首付比例、贷款利率和首套二套房认定标准。
本轮房地产调控始于2016年930的热点城市严格限贷，房价上涨压力大的城市陆续出台提高首付比例，收紧首套二套认定标准的差异化信贷政策。2017年开始，房贷总额度收紧，利率上浮；2018年开始严查消费贷违规流入住房市场；2019年以来，监管要求房地产类贷款规模控制，开发贷和按揭贷款合并考虑。预计在“房住不炒”，“不把房地产作为短期刺激经济手段”的政策导向下，住房信贷政策仍然偏紧，未来住房信贷政策难以实质性放松。
过去几年房地产政策和房价的关系图如下：
以西安为例近期政策情况如下：
1. 购买资格：
项目 | 内容 |
限购区域 | 临潼区、新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城 |
落户年限 | 从市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。 |
非本市户口 | 非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。 |
购买套数 | 家庭户名下最多能有两套房，18岁以上子女无论是否分户可算作独立一户；购房资格审查制，已拥有2套房产的家庭无法获得购房资质，合同无法网签备案。 |
购买资格收紧，相当于限制了区域财富进入房地产的总量，按照之上的规定，理论上一户只能购买2套房产，按照90-120平米的主力销售户型来讲，限购后一个家庭可沉淀在房产上的资产总量粗略的计算为（首付比例问题会在后面进一步讨论）：
1) 没有子女可持有房产：1.56万/平米*90*2=280.8万至1.56万/平米*120*2=374.4万。考虑到税费后，大约在300-400万元。
2) 有子女可持有房产：会在没有子女可持有房产的基础上翻倍，即600-800万元。
考虑到可使用的杠杆率后实际家庭购买时支出为：
1)首套购房：商业贷款最大为总房屋评估值的80%，公积金90平米以下为90%，90平米以上为70%。如不考虑公积金，首套房支出约为28.08-74.88万元。
2)第二套房：商业贷款最大为总房屋评估值的70%，部分银行为40%。二套房支出约为84.24-112.32万元。
3)合计支出：理想情况下，首套加二套合计首付支出为112.32-187.2万元。考虑到未来房贷政策，尤其是二套房贷政策以及二手房房贷政策进一步收缩，该数字可能会上升。
4)现有杠杆率不变的情况下，由于限购政策的存在，房产作为储值的功能被限制，可吸附的资金量有限。
根据《2018胡润财富报告》西安拥有600万资产富裕家庭数量达到1.63万户；拥有千万资产高净值家庭数量达到7180户；拥有亿元资产超高净值家庭达到640户；拥有3000万美金国际超高净值家庭数量达到390户。在新的限购政策下，西安富裕人群新增资产量和存量资产进一步进入西安住宅市场的受阻。
2. 首付比例
首付比例的高低决定了居民的购买力，通常情况下越低的首付比对应了越激进的房地产市场涨幅。截止2019.9.1西安市部分银行放贷政策见下表：
银行 | 首套首付比例 | 首套利率 | 二套首付比例 | 二套利率 | 可贷年限 |
民生银行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
华夏银行 | 30% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
建设银行 | 20% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
中信银行 | 30% | 各个楼盘看具体合作 | 60% | 各个楼盘看具体合作 | 30年 |
西安银行 | 30% | 4.9% | 各个楼盘看合作，40%起 | 上浮10% | 一般20年，不超过30年；年龄<65岁 |
招商银行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
工商银行 | 20% | 4.9%（看楼盘合作） | 30% | 上浮10%（看楼盘合作） | 年龄<69岁 |
中国银行 | 30% | 4.9% | 30-40%（看具体合作） | 上浮10% | 30年 |
农业银行 | 20% | 4.9% | 30-40%（看具体合作） | 上浮10% | 年龄<65岁 |
交通银行 | 最低20%（看具体合作） | 最低下浮5%（审核资质） | 30%（看具体合作） | 上浮10%（看具体合作） | 30年 |
LRP的推行开启了房地产类贷款和传统贷款定价的双轨制，为后期进一步提升房地产类贷款融资成本预留了空间。目前LRP的影响为，首套房：LRP+人民银行西安分行加点+银行自主加点；二套房：LRP+60个基点+人民银行西安分行加点+银行自主加点。根据LRP的原则，贷款利率会在上表的基础上上浮，尤其是二套房上浮至少60个bp。
从杠杆的比例上近期变化不大，变化主要在成本上，二套房的贷款成本在LRP的指引下提高（从之前的9折，9.5折到目前的上浮）。
成本上浮对居民购房的成本支出情况如下（200万本金，20年贷款期限，上浮5%为例）：
利率折扣 | 每月还款（元） | 还款总额（元） |
8.5折 | 每月还款：12,300 省：789 | 还款总额：2,951,882 省：189,449 |
9折 | 每月还款：12,556 省：533 | 还款总额：3,013,447 省：127,884 |
9.5折 | 每月还款：12,826 省：263 | 还款总额：3,078,329 省：63,002 |
基准 | 每月还款：13,089 | 还款总额：3,141,331 |
上浮5% | 每月还款：13,360 增：271 | 还款总额：3,206,362 增：65,031 |
上浮10% | 每月还款：13,634 增：545 | 还款总额：3,272,110 增：130,779 |
上浮20% | 每月还款：14,191 增：1,102 | 还款总额：3,405,722 增：264,391 |
上浮20%比之前8.5折的利率环境下每月多还1891元，总成本高了453,840元。考虑到之前帖子中讨论的2018西安人均收入4203元/月和2019夏季求职平均薪酬7281元/月，放贷成本上涨带来的压力较为明显。后期如首付比例进一步调升，对西安房地产市场的冲击将更为明显。
3. 获得难易度
国家加强了对房地产行业杠杆的调控力度后，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额度控制，据了解，7月份开始，就有银行额度不够用，只能对个人贷款规模进行控制，调整了房贷利率或停止二手房贷业务。
小结：贷款获得的成本，杠杆率以及难易程度上看，均处于收缩状态，西安市民购房的整体购买力下降。高净值群体受制于限购政策无法将更多的资产配置在房地产市场。西安房地产市场整体购买力下降，相信很快会看到去化率数字下滑。
四、房价预期和机会
西安房价走势：西安二手房房价近期走势情况见下面两张图：
资料来源：诸葛找房
资料来源：诸葛找房
从诸葛找房提供的数据看西安二手房市场价格开始走低，9.1-9.7挂牌的二手房降价套数高于涨价套数，从目前的数据看西安市场已不如上半年的活跃。
2. 短期涨跌的逻辑
相信看到这里大家已有答案，西安房价短期很难再出现2017年-2019年的上涨行情，基于几个因素的归纳：
1)开发商偿债压力大，需通过促销快速回笼资金。
2)购房者受制于限购政策和金融杠杆的政策，购买力下滑。
3)购买预期发生调整后，会加大房地产企业销售的难度，推动房地产企业进一步降价销售。
4)房屋作为抵押品向银行申请贷款，资金用途不得为购房款，常见为用于企业经营，部分银行可批为消费用途，但审批难度很大。资金用途监管使得房产流动性下滑。
5)预计西安一部分本土中小开发商开始出现资金困难，实际上市场上已经听到一些企业资金出现问题。负面信息的出现将助推市场预期。
从我的角度来讲，短期对西安房价看跌，这个过程会持续多久，取决于金融政策的变化，如果金融政策持续收紧，西安房价会持续下滑。所以当下不建议买房，除非你是刚需非买不可。还有购房名额的，不如等等再说，或者看看其他大类资产的配置机会。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“静水深漩”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 西安房子买不买？
