开发商与案外人虚构购房事实排除执行房产被罚6300万

作者：刘韬

2020年12月11日，最高人民法院第二巡回法庭与黑龙江省高级人民法院同时对苏华建设集团有限公司（以下简称“苏华建设公司”）与黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司（以下简称“鸿基米兰开发公司”）及63名被冒名购房者执行异议之诉系列案作出宣判，对实施虚假诉讼行为的鸿基米兰开发公司合计罚款6300万元。这是近年来人民法院针对虚假诉讼行为开出的最大罚单。

该系列案件中，鸿基米兰开发公司因与工程承包人苏华建设公司建设工程施工合同纠纷被诉至黑龙江高院，该院于2016年12月5日裁定查封鸿基米兰开发公司名下268套房产。为阻却法院对查封房屋的执行，鸿基米兰开发公司幕后组织部分购房者向黑龙江高院提出执行异议，该院于2019年5月先行裁定支持了第一批33名“购房者”的异议请求，中止对案涉房屋的执行，苏华建设公司遂提起执行异议之诉，请求继续查封。黑龙江高院就涉及该33名“购房者”的执行异议之诉审理后，判决驳回苏华建设公司的诉讼请求。苏华建设公司不服，于2020年8月向最高人民法院提起上诉，最高人民法院第二巡回法庭分别组成合议庭对该33案进行了审理。2020年初，黑龙江高院对另外95名案外人的执行异议作出裁定，中止对案涉房屋的执行。苏华建设公司提起执行异议之诉，请求继续查封。黑龙江高院在审理涉及该95名“购房者”的执行异议之诉案件中，在进一步核实“购房人”身份时，发现部分案件涉嫌虚假诉讼问题。同时，最高人民法院第二巡回法庭在审理有关上诉案件中也发现部分案件“购房者”身份和购房合同及有关票据的真实性存疑，涉嫌虚假诉讼。

最高人民法院第二巡回法庭和黑龙江高院对上述涉嫌虚假诉讼问题高度重视。黑龙江高院第一时间对上述全部128件执行异议之诉案件中“购房者”身份和相关购房及占有使用的证据进行了全面核查。最高人民法院第二巡回法庭先后4次开庭审理和询问，重点调查涉嫌虚假诉讼问题。为确保全面准确查清案件事实，最高人民法院第二巡回法庭于2020年11月12-17日指派主办合议庭审判长和承办法官等5人赶赴哈尔滨市和案涉房屋所在地双鸭山市进行实地调查取证，通过向双鸭山市住房和城乡建设局、双鸭山市自然资源局、自来水公司、物业公司、小贷公司调查和利用周末时间逐户登门查看、逐人当面询问等，查明最高人民法院正在审理的33件上诉案中，有17名所谓“购房者”系基于虚假事实并冒用他人名义提起执行异议。黑龙江高院经查核确认，该院一审中的95件执行异议之诉案件中有46名“购房者”身份系伪造。对最高人民法院二审的17件虚假购房案件，经合议庭评议，最终判决：撤销一审判决，改判支持苏华建设公司的诉讼请求，即准予继续查封案涉17套房屋。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正）第29条，有且只有在金钱债权执行中，作为买房人的消费者才能对登记在作为被执行人的房地产开发企业名下的房产提出执行标的异议及执行异议之诉。

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在房管局备案网签与开发商签订的商品房买卖合同只是合同签订的方式，不具有优先效力，也不具有预告登记的效力；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，一般可以理解为购房人在涉案房产所在的同一设区的市或县级市范围内没有用于居住的房产，或者虽然有一套房产，但购买的面积仍然属于满足基本居住需要，这里特别注意如果案外人在长期生活所在地以外的地方还有多套房屋，或购买的房产用于投资理财性质，如温州炒房团，不属于保护消费者生存权的情况，法院应当执行该房产；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，付款接近50%，如45%也可以，且将合同约定的剩余价款按照法院要求交付执行。

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