投拓狗日记 
更多干货，请关注资产界研究中心
作者： 阳新芽
来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai）
敏感性分析表的编制，其实一点也不难！只需要这么三步！
第一步，确定敏感点、输入指标
实操中经常使用的敏感点有：土地成本、售价、溢价、收购价等，见下图：
以土地成本变动单因素分析为例，搭建好要输出的各项指标及相应空格表后，进行相应公式的设置，如下表所示：
其中：
在①处将土地出让金增幅的空格与敏感性公式勾稽；
在②将增幅为0下的各项指标与测算中相应的位置进行公式勾稽；
涂色区域为可以手动填写的变化量△，空白处留白，确定好进行下一步的操作。
第二步，添加敏感点（最关键步骤）
添加原则：需在参与现金流量表计算的、非手动填写的原始位置添加。
判断方法：从后往前推，从投资指标输出的位置层层前置，找出投资指标在现金流量表中的输出位置，继而找出参与现金流量计算的原始数据位置。最终在原始非手填位置上添加公式。
例：根据现金流量表追溯原始位置，添加敏感点公式勾稽，如下图：
啥意思呢？举个例子，土地出让金4亿元，不能是直接手填40000，得是=楼面地价*计容建面。
如果土地出让金是直接手填的40000，那楼面地价上涨到4500元/平了，这个土地出让金也还是4亿，不会动，测算结果就不会发生变化。
这是经常容易出错的地方。
第三步，设置模拟运算，输出结果
在完成前两步设置后，开始启动模拟运算：
选中第一步的全表后，点击Excel中的数据 — 模拟运算 — 模拟运算表；然后在出现的模拟运算表中根据单因素敏感/双因素敏感差别，填写相应的引入行/列公式。输入完成后点击确定，选中空表将根据手填区的变化量将自行计算出相应的数值。
以单因素敏感分析为例，拆分具体步骤如下图所示：
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“投拓狗日记”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 一秒钟搭建敏感性分析表！
