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刘韬律师，现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士，中国政法大学在职研究生，美国注册管理会计师（CMA）、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域：公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今，先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业（有限合伙）、光大徳尚投资管理（深圳）有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务，为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计，不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼，公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域：企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。
投资者买卖资产，因此形成了资产市场的供需。同时通过交易活动，投资者决定了资产的价值。所以，要了解资产交易的价格，必须了解资产市场的基本构成：投资者。
1. 投资目标
对个人来说，投资是因为有的钱超过了消费的需求，或者为了未来的某个目标可以去牺牲部分当前的消费。
投资人的投资目标一般分为两类：
增长目标
这是一个长期的目标，短中期不会急于把钱取出来用掉，也叫做“储蓄目标”。一般来讲，这种投资不会立即要产生现金，而是直到很久以后出售的时候才要。即便投资过程中产生了现金，也会被继续放在池子里继续增长。
收入目标
这是一个短期的目标，投资人需要不断使用投资产生的现金回报，也叫做“现金流目标”。这种目标的投资人一般比较看重投资过程中现金是如何产生的，并考虑未来持续的现金流会怎样。
这种模式可以理解成是投资价值的一部分以息票、分红、租金等形式折现，投资人追求的是更高的当期现金回报率。
2. 投资限制和顾虑
除了投资目标，投资人还面临着一系列的限制和顾虑。以下是常见会影响投资人的限制和顾虑，尤其是在房地产资产市场：
风险
随着时间发展，未来的投资表现无法完全预测的概率。
流动性
买卖资产的时候能够全价出售，不影响价格的能力。房地产通常流动性较差，需要更长的时间来达成交易。
时间范围
与投资者的目标、限制、顾虑相关的时间。时间范围主要影响的是投资者承担风险的能力和对流动性的需求。
投资者专业度和管理负担
投资者管理投资流程和资产的能力和意愿。
规模
投资者的资本规模。大型的投资者可以利用规模效应，选择更多，能够雇佣专业的员工，但劣势是流动性差。
资金限制
投资者当前拥有的资金和未来能募集的资金是有限的，也就意味着，投资者可选的投资机会是有限的，因此必须要选择最佳的投资项目。
3. 投资者的异质性
投资者的异质性，是指投资者是不一样的。投资者有不同的投资目的，不同的限制和顾虑。他们有不同的生活目标，处在不同的人生阶段，有不同的财富和收入水平。
此外，很多投资决策不是由投资者个人决定的，而是通过机构，比如银行、保险公司等。
和个人一样，投资机构也有异质性，他们有不同的客户、不同的债务水平、不同的专业度、不同的政策限制等。
这些差异都会影响他们的投资目标和限制。因为这样的异质性，就产生了各种各样的投资产品和工具。
4. 投资产品和工具一般结构
为了匹配不同投资者的需求，投资行业创造了各种投资产品和工具。在这个系统中，分为两部分：标的资产和投资产品或工具。
标的资产，是指具有直接生产能力的实际资产，比如一栋办公楼、工业或服务公司。这样的公司，实际上是物理、人力、法律资产集合到一个系统，通过生产和销售来创造现金流。
投资产品或工具，是由标的资产支撑的，虽然不直接参与生产，但是在金融意义上直接或间接地控制着标的资产。
下图以一个虚拟的“ABC工具公司”为例介绍了这一关系。
标的资产就是“ABC工具公司”。
第一层的投资产品，是直接基于标的资产的现金流的，典型的代表是普通股股票和公司债券。这一类的产品可以在二级市场公开交易，比如证券交易所。
第二层的投资产品，是基于上一层的股票和债券的，在特定情况下才能兑付的，比如期权。
第三层的投资产品，是综合了以上产品的，共同基金。通过共同基金，投资者可以间接投资一系列的股票和债券。
5. 房地产投资产品
房地产和一般公司的投资产品体系不太一样，下图则是以某购物中心为例：
标的资产是这个购物中心，通过建筑空间和商户的经营来产生现金流。
第一层的投资产品，通常分为两类，第一类是商业抵押贷款，与公司债券类似是基于资产的现金流，不同点在于无法像债券一样拆分开和公开交易。
第二类是为不直接参加标的资产的管理和运营的投资者设计的，常见的有房地产有限合伙单元（RELPs）、混合房地产基金（CREFs）、私募REITs（房地产投资信托）。这一类的工具和股票类似，投资者拥有标的资产的所有权，不同点在于没有管理权，也无法在公开市场交易。
第二层的投资产品，则是在上面一层衍生出来的，可以公开市场交易的，REITs（房地产投资信托）和CMBS（商业抵押贷款支持证券）。
本质上，CMBS是债券产品，是基于商业抵押贷款。REITs是股权产品，通常是开发和运营商业地产股权组合的所有权工具。
总的来看，房地产投资系统的特殊性在于它的标的资产是房地产，是独一无二的。房地产的风险和回报特征与传统的公司财务并不一样。
房地产的投资直接交易更多是在不公开的市场，但是投资行业总是能为不同的投资者创造不同的产品。
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原标题： 商业地产投资分析：投资者和投资产品
