商业地产投资分析：投资者和投资产品

投资者买卖资产，因此形成了资产市场的供需。同时通过交易活动，投资者决定了资产的价值。所以，要了解资产交易的价格，必须了解资产市场的基本构成：投资者。

1. 投资目标

对个人来说，投资是因为有的钱超过了消费的需求，或者为了未来的某个目标可以去牺牲部分当前的消费。

投资人的投资目标一般分为两类：

增长目标

这是一个长期的目标，短中期不会急于把钱取出来用掉，也叫做“储蓄目标”。一般来讲，这种投资不会立即要产生现金，而是直到很久以后出售的时候才要。即便投资过程中产生了现金，也会被继续放在池子里继续增长。

收入目标

这是一个短期的目标，投资人需要不断使用投资产生的现金回报，也叫做“现金流目标”。这种目标的投资人一般比较看重投资过程中现金是如何产生的，并考虑未来持续的现金流会怎样。

这种模式可以理解成是投资价值的一部分以息票、分红、租金等形式折现，投资人追求的是更高的当期现金回报率。

2. 投资限制和顾虑

除了投资目标，投资人还面临着一系列的限制和顾虑。以下是常见会影响投资人的限制和顾虑，尤其是在房地产资产市场：

风险

随着时间发展，未来的投资表现无法完全预测的概率。

流动性

买卖资产的时候能够全价出售，不影响价格的能力。房地产通常流动性较差，需要更长的时间来达成交易。

时间范围

与投资者的目标、限制、顾虑相关的时间。时间范围主要影响的是投资者承担风险的能力和对流动性的需求。

投资者专业度和管理负担

投资者管理投资流程和资产的能力和意愿。

规模

投资者的资本规模。大型的投资者可以利用规模效应，选择更多，能够雇佣专业的员工，但劣势是流动性差。

资金限制

投资者当前拥有的资金和未来能募集的资金是有限的，也就意味着，投资者可选的投资机会是有限的，因此必须要选择最佳的投资项目。

3. 投资者的异质性

投资者的异质性，是指投资者是不一样的。投资者有不同的投资目的，不同的限制和顾虑。他们有不同的生活目标，处在不同的人生阶段，有不同的财富和收入水平。

此外，很多投资决策不是由投资者个人决定的，而是通过机构，比如银行、保险公司等。

和个人一样，投资机构也有异质性，他们有不同的客户、不同的债务水平、不同的专业度、不同的政策限制等。

这些差异都会影响他们的投资目标和限制。因为这样的异质性，就产生了各种各样的投资产品和工具。

4. 投资产品和工具一般结构

为了匹配不同投资者的需求，投资行业创造了各种投资产品和工具。在这个系统中，分为两部分：标的资产和投资产品或工具。

标的资产，是指具有直接生产能力的实际资产，比如一栋办公楼、工业或服务公司。这样的公司，实际上是物理、人力、法律资产集合到一个系统，通过生产和销售来创造现金流。

投资产品或工具，是由标的资产支撑的，虽然不直接参与生产，但是在金融意义上直接或间接地控制着标的资产。

下图以一个虚拟的“ABC工具公司”为例介绍了这一关系。

标的资产就是“ABC工具公司”。

第一层的投资产品，是直接基于标的资产的现金流的，典型的代表是普通股股票和公司债券。这一类的产品可以在二级市场公开交易，比如证券交易所。

第二层的投资产品，是基于上一层的股票和债券的，在特定情况下才能兑付的，比如期权。

第三层的投资产品，是综合了以上产品的，共同基金。通过共同基金，投资者可以间接投资一系列的股票和债券。

5. 房地产投资产品

房地产和一般公司的投资产品体系不太一样，下图则是以某购物中心为例：

标的资产是这个购物中心，通过建筑空间和商户的经营来产生现金流。

第一层的投资产品，通常分为两类，第一类是商业抵押贷款，与公司债券类似是基于资产的现金流，不同点在于无法像债券一样拆分开和公开交易。

第二类是为不直接参加标的资产的管理和运营的投资者设计的，常见的有房地产有限合伙单元（RELPs）、混合房地产基金（CREFs）、私募REITs（房地产投资信托）。这一类的工具和股票类似，投资者拥有标的资产的所有权，不同点在于没有管理权，也无法在公开市场交易。

第二层的投资产品，则是在上面一层衍生出来的，可以公开市场交易的，REITs（房地产投资信托）和CMBS（商业抵押贷款支持证券）。

本质上，CMBS是债券产品，是基于商业抵押贷款。REITs是股权产品，通常是开发和运营商业地产股权组合的所有权工具。

总的来看，房地产投资系统的特殊性在于它的标的资产是房地产，是独一无二的。房地产的风险和回报特征与传统的公司财务并不一样。

房地产的投资直接交易更多是在不公开的市场，但是投资行业总是能为不同的投资者创造不同的产品。

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原标题： 商业地产投资分析：投资者和投资产品