还得继续煎熬

4月15日（上周五）傍晚，央行宣布降准，普遍降准幅度在0.25%，部分城商行和农商行可以达到0.5%，共计释放长期资金约5300亿元。因当天早上MLF按兵不动，降息落空，加上降准也不及预期，市场方面倍感失望。

央行在答记者问中提到，当前流动性已处于合理充裕水平，央行将继续实施稳健货币政策，并密切关注物价走势变化、美联储货币政策（中美利差）等的影响。简单来说，央行后续的宽松基本都没有什么可期待的了。

早在前一天（4月14日），央行金融市场司司长在新闻发布会上表示，3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率。在楼市政策的调整方面，今年第一季度已有60余城发布了超百次的房地产相关政策，4月份以来又有17城松绑了楼市政策，包括上海临港、南京市溧水区、安徽淮北等区域都大幅松绑或取消了限购政策。

截止当前，受通胀压力和欧美国家进入加息周期的影响，中国货币政策的继续宽松已没有多大的空间，对于今年稳增长的目标，即便有基建这个底牌，但市场更为指望的始终还是房地产行业的表现，而上海此波疫情防控出现的各种意外情况以及对长三角这个经济大动脉造成的影响已让市场各方充满担忧。

央行称，当前流动性已处于合理充裕水平，可问题在于，居民信心不足，尤其对就业和收入预期变得更为悲观，企业的信心也很不足，因此央行提及的流动性充裕并无法解决问题。居民不愿买房或无力买房，开发商无法实现销售回款，债务无法偿还，新开工、复工、推盘、交楼均有心无力，甚至更愿意选择躺平，又何来房地产行业的良性循环。

现在最好的解决思路，估计只有对楼市的限购、限贷、限售、限价等进行更大范围、更大程度的松绑，银行对一手、二手房贷利率也继续给予更大程度的让利，由此刺激楼市需求，因为只有需求端的真正回暖，房地产行业才有望企稳回升，产业循环也才能恢复正常，今年GDP5.5%的增长目标也才有希望实现。

4月15日，某国驻上海总领事在发送给市政府领导的报告中提到，“由于封控不知持续到何时，导致无法告知客户交货期，也无从制定事业计划，生产、供货得不到保障致使销路和市场被其他地区的同行挤占，随之而来不得不将生产制造开始向其他地区和国外转移等等，在大范围内产生了严重影响。此外，持续了1个多月的停工停产等引起的损失和对员工造成的影响以外，对今后预期的不确定性也成为制约企业活动的重大因素”。

自出现新冠肺炎疫情以来，每个城市疫情防控水平对当地楼市的长远影响已越来越明显。就上海的此波疫情而言，长时间无法复工复产已导致供应链断供停产，后续引起的产业转移将给当地居民的就业、收入造成巨大的影响；而上海此次防疫的各种魔幻表现，亦将引起人口输入的减少和向外移民的大量增加，加上封控引起的居民收入减少和断供、断贷的影响，至少上海楼市的复苏时间还需要更长的时间去观察。

很多上海的朋友告诉我们，预计疫情会持续到5月底至6月份，叠加广州、深圳等一线城市间歇性的疫情影响，全国一二线等重点城市原来预计5、6月份就能回暖的房地产市场很可能要推迟到9月、10月才能回暖，而就目前房企债务到期的情况来看，除国央企和小部分优质的民营房企外，其他大部分房企都没有办法撑到那个时候。当然，我们并不希望情况会糟糕到这种地步，因为这种情况下我们所有地产投资类机构也将难以独善其身。

我们最近看地产项目的时候一直都非常纠结和矛盾，如果去投，则风险远超以往，比如城市更新项目无法顺利推进、招拍挂项目销售去化迟缓等问题，尤其是后端项目公司拿不到银行的更新贷、开发贷，开发商也没有其他还款来源的情况下，地产前融资金根本无法退出，而且在机构端也很难找到下家接盘，而如果一直保持观望，团队又该怎么养，甚至我们现在做城投非标也开始更加担心城投平台的违约问题，比如上周重庆能源集团申请破产重整就是个让人倍感担心的问题。

总之，大家都还得继续煎熬。