富爸爸与印力队形

观点 观点
2022-03-12 22:48 616 0 0
万科2009年开始组建自己的商业地产管理团队,并在2016年收购印力,加速商业步调。

作者:观点新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

“万科(商业)既有像上海印力这样做得好的,也有一些城市做得不够好,总结一个二元特征就是——好的很好,差的不及格。”

“活下去”、“管理红利”、“黑铁时代”……在过去相当长一段时间里,万科不断刷新着房地产行业的定义。

然而,在商业地产赛道,万科尚缺乏话语权。

据了解,万科2009年开始组建自己的商业地产管理团队,并在2016年收购印力,加速商业步调。不过,万科、印力“合而不并”也导致其商业地产业务未完全形成合力,直至今日,万科商业地产板块在行业竞赛中依然未达预期。

百尺竿头,不进则退。万科商业地产平台印力集团亟待破局,而这家企业提出的解决方案则是——架构调整。

近日,据媒体报道,印力集团进行了一系列组织架构调整,其中,总部新设立招商中心、“印象汇”事业部、独立产品中心等,同时,印力全国十大城市公司缩减为八个。

分析人士表示,过去几年,印力的规模迅速提升,但整体运营能力有待改善,此番调整,一个是降本增效;一个是提升运营能力,改善盈利水平。

流转往事

印力集团成立于2003年,前身为深国投商置(2015年更名为印力集团),其母公司深国投为沃尔玛中方股东,于是,成立之初,印力扮演的首要角色是沃尔玛中国扩张的跳板,当然,印力集团通过建设项目,进而出租或者股权转让,也从中收获了不少资金。

那个时候,深国投商置更像是一个商业地产发展商,而非商业地产运营商,

通过与沃尔玛的合作获得“第一桶金”后,深国投商置开始“走出去”。随后,这家企业接连与摩根士丹利、凯德、西蒙等资本大鳄合作,以小股操盘的方式,探索“开发+商业+金融”的运作模式。

借力沃尔玛、大摩、西蒙等,深国投商置在那个年代得以迅速发展,按照当时的报道,2006年,深国投商置在全国拥有超60个项目,比肩万达。

不过,深国投商置彼时野望并不在此,金融与资本或许才是其真正渴求的东西。

但造化弄人,2008年全球金融危机袭来,沃尔玛、西蒙等均受到严重影响,深国投商置亦在劫难逃。此前,印力创始人、原深国投商置董事长丁立业在采访中如是说道,“2008年,我们最关注的是还能不能活下去。”

紧随金融危机而来的,是深国投商置的流转与出售,2009年初,深国投商置成为华润系新成员;2012年,深国投商置再度低调易主,深圳市龙柏宏易资本集团旗下的龙柏商置基金接手50%股权;一年以后,黑石购入其40%股权,成为战略投资者。

如果说,与凯德、西蒙的合作是深国投商置金融化探索的初试炼,那么黑石的投资则彻底打通了深国投商置的资本通道。

而深国投商置与生俱来的资本基因,也成了后来万科收购它的重要考量。

2016年,万科将深国投商置收归麾下,彼时,分析人士就提到,“跟西蒙学过运营,跟黑石学过资本运作,对当时的万科来说,无疑是最好的收购标的。”

并入万科之后,印力的资本运作亦在加速,据了解,收购完成后不久,万科便正式公布引入投资基金的资本运作方案。

一方面,2017年,万科联合其他合作方共同组建两支专业的商业地产投资基金,出资比例39%撬动129亿元,并投资万科所持有的42个商业地产项目,为资产证券化预留通道。

另一方面,2018年,万科印力联合Triwater基金收购凯德20家购物中心。

除此之外,印力集团接连发行印象1号CMBS、印象2号CMBS,并与中信资本设立中国零售升级并购基金。 

数据来源:公开报道、观点指数整理

将商业资产装入投资基金平台,并通过印力的运营管理、资本运作实现升级和退出,这是万科收购印力的“初心”。

富爸爸

但印力并非万科运营商业地产业务的唯一平台。

据了解,万科的商业业务主要由两个部分构成,第一部分为城市公司下辖商业集团,主要依附于地产集团存在,产品线包括万科广场、万科里、万科红等;第二部分则是印力集团,万科于2016年收购而来,是纯商业运营公司,主要产品为印象城、印象汇、印象里等。

万科涉足商业,也是一次戏剧化的开始。

多年以前,万科董事会主席王石曾表示,“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你” 。一句戏言无疑表达了王石彼时拒绝做商业的决心,按照他的想法,住宅是万科的“轻资产”,商业地产对万科来说是“重资产”。

一边是坚持“住宅专业化”的王石,一边是新生代郁亮,2009年,双方达成一致,并拉来了在凯德任职的毛大庆,组建自己的商业地产管理团队。

有数据显示,截至2010年末,万科在商业地产领域的投资已经超过200亿元;2011年,财务出身的王海武升任东莞万科总经理,开发了万科松湖中心商业项目,它与北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场一道,成为万科进军商业地产的开山之作。

但即便投资不断加大、项目逐渐增多,商业地产之于万科,也不过是戏剧的“配角”。

据了解,万科入局之初,市场已经形成了几个较为成熟的模式,包括“以售养租”的万达模式、“地产开发+资本运作”的凯德模式、“母公司孵化”的华润模式……

但不同于万达、凯德、华润,万科采用了“以住宅为核心发展全产业链,以商业带动住宅,而住宅反过来影响商业,从而实现二者价值同步提升”的方法。

有分析人士提到,在后来的发展过程中,万科的此种模式并未真正成型。现实中,万科商业更像是其住宅的配套,是为了配合住宅开发而做,而不是真正从选址、定位、招商、运营各方面去考虑。

尽管是配套,但伴随着住宅业务的扩张,万科商业的规模也随之扩大,2015年初,据管理层介绍,万科持有物业资产储备已超过700万平方米,包括购物中心、写字楼、社区商业等形态,其中,已经营业、在建及规划中的购物中心有25个。

规模直逼行业头部,但万科商业地产业务却没能搅动行业赛道,万科广场、万科里始终无法在行业当中展现较大的影响力。

“万科在商业运营方面的能力有待提升”,分析人士认为,运营能力是万科商业早期最大的短板。

也因此,在外界看来,2016年万科收购印力,一方面,希望借印力的管理能力提升万科商业的水平,另一方面,希望借印力的资本通道,为万科商业寻求退路。 

数据来源:企业官网、观点指数整理

不过,在万科成为印力股东的六年时间里,庞大的万科商业资产和印力集团的融合度并不算高。

首先从组织架构来看,2020年7月,媒体消息称,万科南方区域设置商业事业部。

此外,根据万科商业此前发布的招聘信息可以了解到,万科的商业业务由五大管理平台构成,分别为印力BU、南方区域BG、上海区域BG、中西部区域BG和北方区域BG,涉及资产类型包括购物中心、社区商业等,管理方式涵盖自持、输出管理、二房东等方式。

有熟悉万科的人士曾提到,印力商业和万科商业还没有完全打通,同属于万科集团,但内部还是两套体系。也因此,印力以及万科不同城市公司在项目运营管理、拓展方面出现较大的差距,各个项目之间甚至出现明显的两极分化。

这种架构上的割裂,使得万科商业地产板块无法形成合力,最终影响公司商业地产业务的规模和效益。

据观点新媒体查阅,2021年中期,万科集团的商业项目数量为354个,覆盖城市56个,累计开业的商业项目建筑面积为988.8万平方米,同比增长18.3%。报告期内,新开业商业面积30.8万平方米。此外,规划中和在建商业建筑面积为549.3万平方米。

具体来看,城市公司下辖的商业事业部,打造产品大多为社区商业,项目数量超250个;印力集团虽然也参与社区商业的运营,但其更多打造购物中心等大型商业项目,目前公司在管项目数量超100个。

效益方面,2020年及2021年上半年,万科商业(含非并表项目)业务营收分别为63.22亿元、36.29亿元,同比增幅4.33%、19%。

不过,万科的商业业务收入,很大部分来源于印力集团贡献。同期,印力管理项目营收42.22亿元、24.53亿元,分别占商业总营收的66.78%、67.59%。。

无疑,万科商业业务的规模已达到一定体量,但城市公司和印力集团两个体系的管理能力不一,使得公司整体的效益没有实现最大化。

二元危机

“万科(商业)既有像上海印力这样做得好的,也有一些城市做得不够好,总结一个二元特征就是——好的很好,差的不及格。”

在去年的中期业绩会上,首席执行官祝九胜如此评价万科的商业地产业务。

事实上,万科商业地产业务一直是外界讨论的话题,对内,万科的商业地产业务存在架构零散、管理不统一的弊病;对外,在华润、龙湖、万达持续领先,大悦城、新城紧逼赶超之下,万科面临着行业巨大的竞争压力。

 数据来源:企业官网、观点指数整理

截至2021年中期,万科商业项目数量达到354个,有“小万达”之称的新城控股,已开业项目105个,而华润置地、龙湖、大悦城的开业项目数量分别为48个、54个和15个。

如此看来,万科商业业务管理规模足以比肩华润、万达,但由于小体量的社区商业占据大部分比例,比如万科2049体量仅1-1.5万平方米,万科红体量一般在1-3万平方米左右,导致商业规模和效益没有实现最大化。

数据显示,期内,万科商业业务的在管建筑面积仅988.8万平方米。

相比之下,以商业综合体、都市购物中心为主要产品线的华润置地、龙湖,虽然开业项目不算太多,但在管建筑面积分别达到1280万平方米、627万平方米,且两者的万象系列、天街系列产品亦早已成为行业标杆。

事实上,近几年,社区商业以抓住人们“最后一公里”的需求,凭借其具有的刚需必备、贴近消费人群等特点异军突起,但类似万科这种小体量项目众多,容易导致业态不集中,管理难度大,无法形成品牌效应等特点。 

数据来源:企业财报、观点指数整理

组织架构混沌、业务线条不明晰,这在很大程度阻碍了万科商业的发展进程,仅从效益方面来看,万科与其他头部商业运营商相比仍存在明显差距。

数据显示,2021年上半年,华润置地不动产业务营业额达82.8亿元,龙湖商业投资性物业租金收入47.8亿元,新城旗下吾悦广场租金收入则为36.7亿元。

对比之下,万科商业(含非并表项目)业务营收仅有36.29亿元。

从出租率方面来看,万科商业同样不占优势,去年上半年,万达商管的出租率最高达到98.80%,其次为龙湖、新城,分别录得97.8%、97.12%,华润置地的出租率为96%,而大悦城的出租率亦达到94%,同期,万科的出租率仅92.3%。

数据来源:企业财报、观点指数整理

显然,从规模、效益等各方面来看,万科要当上商业地产“老大哥”绝非易事,万科和印力亟需改变。

于是,2021年6月末,万科进行一轮人事大换防,王海武空降印力担任总裁一职。彼时,有分析表示,王海武调任印力,或能打破万科过去城市公司体系下的割据困局,让印力成为万科商业的统一、唯一运营平台。

紧接着,2022年3月,印力迎来新一轮架构调整。

消息透露,此番架构调整主要包含两个方面,其一,印力总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上,新增设了职能部门,其中包括:招商中心、“印象汇”事业部、产品中心、数字化业务变革办公室。

其二,印力全国十大城市公司缩减为八个。即在原来十大城市公司的基础上,取消了南昌、西安两大城市公司,形成新的八大城市公司。

或许,通过此次调整,印力集团能够进一步提升在产品、运营和招商方面的能力,提高项目的出租率及收益率,另外,通过减少项目较少的南昌、西安两大城市公司,能够起到降本增效的作用。

而对于万科和印力而言,王海武空降与架构调整,仅仅是第一步,未来印力平台定位在商管或者资管上的选择,印力与万科的庞大商业地产板块如何整合,依然是需要解答的试题。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 原报道 | 富爸爸与印力队形

观点

观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

721篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • 愉见财经
    愉见财经

    倦了,归来。 我夜夜守在这里,陪你观金融江湖,有浪有风月。

  • 政信三公子
    政信三公子

    铛煮山川,粟藏世界,有明月清风知此音。呵呵笑,笑酿成白酒,散尽黄金。

  • 齐精智
    齐精智

    齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

  • 敲响法槌
    敲响法槌

    致力于法律服务,案事件研究。(公众号ID:qiao18305313373)

  • ATFX
    ATFX

    ATFX是一家国际化在线差价合约经纪商,持有多国牌照包括英国FCA、塞浦路斯CySEC及阿联酋FSRA为确保所有客户资金都受到保护。 ATFX为全球投资者提供近100种差价合约交易产品,其高效安全的出入金体验备受投资者青睐。 ATFX已在全球不同城市设立了11个办事处为客户订制专属的服务和交易支持。伦敦、利马索尔、曼谷、胡志明、阿布扎比、迪拜、马尼拉、台湾、香港、吉隆坡、新山。我们用最专业的知识和具有本地特色的语言服务当地客户。 ATFX同时也在全球获得了众多荣誉奖项,英国网上个人财富"2018年最佳无交易员平台(NDD)外汇经纪商",“2019佳外汇差价合约经纪商”,2018最佳外汇差价合约经纪商”,“2017年欧洲增长最快速外汇经纪商”“2017 最佳外汇客户服务商”“英国年度最佳经纪商”,“创意及卓越金融市场”等全球殊荣。

  • 中国破产法论坛
    中国破产法论坛

    中国人民大学破产法研究中心和北京市破产法学会秘书处负责运维的官方公益学术交流平台,与中国破产法论坛及其专题研讨会、破产法文库互补,相得益彰,砥砺思想,传播理念,促进跨部门跨领域跨地域的破产法学术交流。(公众号ID:bjbankruptcylaw)

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通