起风了

4月25日，沪指跌破3000点，准确地说是接近跌破2900点，地产股跌幅靠前，很多股民的信心丧失殆尽。

市场总是非常魔幻，4月25日当天，杭州今年首批集中供地的土拍却异常火热，60宗地块共有23宗在线上竞价时触发土地中止价后转为线下一次报价，并且有20宗最终需要通过摇号决出最终的获胜者，可见竞争之激烈。特别要说明的是，与大部分城市国央企和城投平台的托市拿地不同，杭州此次的土拍以民营房企的参与为主，且竞价相当之凶猛。当然，从最近长沙、南京、宁波、天津等绝大部分城市土拍的实际成交情况来看，杭州的土拍是孤例还是行业的风向，目前尚待时间验证。

同样在4月25日，中证报报道称，金融监管部门4月24日向主要5家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导：

2. 以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，保证按揭发放。

3. 以上业务资本金按照50%计量，同时全力支持开发贷，资金务必封闭管理。

4. 与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。

5. 对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

6. 存量逾期补充增信后展期。并且指出，此批清单为首批企业，清单有效期2022年4月-2023年4月，后续会动态调整。

12家房企名单：世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。

让人颇感意外的是，对于监管部门的上述喊话，市场方面并没有太大的反应。很多同行担心，在经济下行、疫情反复以及美联储缩表、地缘政治冲突等因素的综合影响下，目前出台再大的刺激政策估计都见效不大，归根结底还是信心崩塌的问题。在房住不炒和房地产税出台的预期背景下，房地产的投资投机需求不再，而这类需求群体或许是支撑商品房流通和行业良性循环的关键力量。从市场走向来看，刚需和改善需求是今后房地产市场得以生存和发展的重要基础，但当前的现实情况是市场信心严重不足，尤其是大部分刚需和改善需求群体现在都确实没钱。如果疫情、经济、地缘政治冲突的不确定性进一步加大，即便首付比例再低、房贷利率再低，大部分刚需群体仍旧无钱买房或者不愿意买房（主要是为了先保障生存问题），比如近两个月越来越多的城市都大幅松绑了楼市的限购限贷等政策，但一二手成交情况仍旧很不理想。

从最近的情况来看，大家都格外地着急，对于房地产企业融资监管“三道红线”、银行贷款集中度管理“两道红线”以及其他金融监管政策的合成导致的信心下挫和市场下行问题，有不少行业人士已明确地提出目前的情况属于“政策合成谬误”。房企的降杠杆、降负债是必须完成的历史使命，但过于紧密的打压及收缩政策叠加疫情的影响后，由此导致的民营经济极度下滑并非为监管层的初衷，目前为止，不止房企在喊“活下去”，很多老百姓因为金融、地产、互联网等政策的转弯叠加疫情的影响导致了失业、失去收入，也在高喊着“活下去”。央行4月15日宣布降准的时候提到，当前流动性已处于合理充裕水平，可问题是，刚需群体没有首付款来源，加不起杠杆；投资投机群体对房地产看空，不愿加杠杆；由此导致的楼市销售端无法回暖，房企拿地和新开工没有意愿，照样加不了杠杆；而直接传导到投资端的结果是，所有投资机构都选择观望，因为楼市未能企稳回暖，资产价格和资金投放后房企的销售还款来源都没有保障。以上情况最终又会形成恶性循环。

总的来说，就上文提及的央行召集6家国有大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议这个事情，大家充满期待，尤其是银行对民营房企（特别是中小房企）的开发贷、按揭贷、并购贷的真正放开。当然，解决所有问题的根源仍在于疫情形势的好转，生产和消费的复苏，由此才能解决楼市回暖（也即居民购房能力和购房信心回归）这个关键性的前提。