展期地产债如何定价

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2022-04-18 12:38 1332 0 0
我们构建出偏乐观和偏悲观两种预期下的折现因子曲线,继而利用其分别对富力、融创、龙光的展期债和即将同样展期的债进行定价。

作者:rating狗

摘要

在经历主体相继暴雷堕落后,地产俨然成为了高收益的主战场,有机构选择割肉离场,但同时也有更多不同类型的资金在伺机加入,市场更为活跃。

对于正常债的成交尚且有中债估值、中证估值、YY估值等作为公允定价参考,那么对于展期债,我们会去思考:定价逻辑会出现哪些变化?是否还有市场认可的公允估值?若有,定价的标准又是如何确定的?如何判断当前成交价是否在合理水平?

根据DCF定价模型,展期债的现金流在展期方案通过后随即确定,关键在于找到合适的折现因子组合。我们将其拆解为市场成交规律能够解释的“客观性”路径部分(假设市场是有效的)以及由主体、债项等专属特征(考虑展期方案质量、到期压力、基本面和外部支持)带来的“主观性”定价浮动概率。我们构建出偏乐观和偏悲观两种预期下的折现因子曲线(按是否违约来区分样本),继而利用其分别对富力、融创、龙光的展期债和即将同样展期的债进行定价。

我们发现,站在4.1时间点,无论乐观和悲观的风险预期下融创成交价都相对定价有所低估,其次是龙光,最后是富力,后两者成交价在市场风险偏好较低时还高估,富力高估幅度更大。从交易性价比来说,展期方案确定后融创的参与价值更高,而参与富力和龙光的保护程度较弱,其中富力长期可能面临一定的回调风险。

本文提供了展期债估值的一种思路,实际上无论是通过市场成交价构建折现因子曲线还是主体层面对定价进行校正,都不存在唯一解。精准定价很难做到,更多是基于机构自身资金属性判断,对各类要素赋予不同权重,形成相对排序。

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原标题: YY | 展期地产债如何定价

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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