寿臣山道困在潮落里的豪宅

作者：观点新媒体

来源：观点（ID:guandianweixin)

名称的来源，为彼时1936年英国王室为表扬政经人物周寿臣爵士对香港的贡献，将其居住地黄竹坑山头命名寿臣山，并把其住宅门前道路命名为寿山村道。

这里交通便捷、环境幽静、私密度高，加上附近拥有许多高档会所，吸引了不少传统富豪家族及政府高官入住，逐渐成为香港传统的豪宅区。

譬如寿山村道45号便为香港财政司司长官邸，此外包括李嘉诚家族、夏佳理家族、香港兴业查氏家族及导演王家卫、艺人陈奕迅等都入住于此。

因区内屋苑楼龄已逾30年，加上居民稳定，区内大型屋苑包括朗松居、文礼苑、寿山别墅、木苑、春晖阁、香兰别墅、南源等交投一向不活跃。

从寿臣山过往的成交记录看，除了极少的新屋交易外，现有豪宅的出售买进，往往折射出富豪们在房地产潮起潮落中财富的流转与起落。

这一因周寿臣家族而命名的住宅片区，起初并没有太多财团与资本入驻，多是个人行为。

如李嘉诚，2007年78岁的他，搬离了居住43年、见证他事业风生水起的深水湾临海大宅，与长子李泽钜一家移居位于寿臣山上的寿山村道新居至今。该府邸占地多达4.5万呎，十分气派。

也有看重此处的地段升值，借此赚得一桶金。如明星关之琳自80年代开始买卖物业，2010年以1.4亿港币购入寿臣山道独立屋，随后于2017年溢价沽出，每平方呎价大约5.38万港元，持货6年易手账面获利约400万港元。

也是在此时开始，开发商们先后于寿臣山进行收购重建，令寿臣山变身为新贵豪宅区。

可以窥见，彼时还是以新鸿基地产等一众港资为主。

如2012年，港府主动推出的寿臣山深水湾径住宅地皮，由南丰发展以60亿港元投得，较勾地价高约67.2%，每平方呎楼面地价逾2.4万港元。该项目后与丰资源合作发展，命名为深水湾径8号并于2018年推出市场。

2013年，新鸿基地产旗下寿臣山项目Shouson Peak推出，在周围都是超30年楼龄的豪宅中显得尤为突出，一举成为焦点。该屋苑前身是恒生银行创办人之一何善衡家族持有的南苑，后来由新鸿基地产购入发展成纯洋房项目，共31幢。

彼时正处于发展商的活跃时期，一直到2014年南区寿臣山道住宅地皮收标现场，还收到超13份标书，入标者包括长实、信置、新世界、恒基、南丰、会德丰、英皇国际、嘉里建设等，一眼望去清一色的港资。

最终，该位于寿臣山道西与黄竹坑径交界的乡郊建屋地段第1198号住宅地皮，由英皇集团（国际）有限公司出面摘得。地块平均楼面呎价达30888港元，为彼时香港第五贵单价地王。

不过，英皇国际此次还拉上了伙伴世茂许荣茂及明发，三者分别持有项目的40%、40%及20%股权。

一直到2017年前后，譬如海航、恒大、中海等中资才浩浩荡荡进入香港。

于许荣茂而言，明显快人一步。对于与香港这片土地有千丝万缕关系的许荣茂家族来说，又不难理解。

最早从70年起，许荣茂便只身前往香港寻求发展，在这座城市通过金融、炒股、炒房慢慢完成了资金积累，并最终进军内地房地产。

世茂之外，华润也在随后的中资入港潮中入局寿臣山。

2018年，周寿臣家族后人持有的南区寿山村道39号屋地，以59.29亿港元售予华润。若以1963年转让价20万港元计，半世纪升值3万倍。该地块也成为港岛区史上最贵的私人住宅地皮，呎价超8万港元。

一向中资争抢的启德片区商地，多次出现流标；曾经抢破了头买下的地皮，仓惶中亏损卖出。反过头来，过去一段时间在中资几近“癫狂”下有些退居幕后的港资，有重新夺回主场的势头。

反映到寿臣山豪宅片区，同样暗藏着这样一条线索。

2020年5月，位于香港寿山村道的美国驻港总领事馆物业以暗盘形式推出，并邀请各开发商入标；7月底项目截标，据悉只获约两家财团入标竞投，其中以长实夺标呼声最高；最终在9月，靴子落地，恒隆以25.66亿港元中标该物业。

据恒隆方面称，该地皮将会重建成多间独立式豪华大宅，预计于2024年落成，投资总额约40亿港元。

香港投标买地对于恒隆来说实属少见，毕竟上一次在香港买地已是20年前购入奥运站浪澄湾地皮。

这一定程度上符合恒隆董事长陈启宗的买地周期偏好，他曾表示过，购地需要顺应经济周期，并且比较喜欢没人买地的时候买。

在当年股东函中，陈启宗对此表示：“我们（拿地）的原则很简单，香港众多物业种类中，我们唯一感兴趣的只有真正的豪宅。这类物业供应有限，而市场上永远有需求。再者，边际利润率可以甚高，如果我们时机和成品都把握得好，这类项目的溢利可以很丰厚。”

一边是低位进场，另一边则是潮落退出。

2021年下半年流动性危机以来，财务报表看起来尚且健康安全的世茂，频频出售核心物业以缓解外界看不见的危机。

以香港为例，2021年12月，世茂出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款，总代价为20.86亿港元。该项目原为2014年世茂联合信和置业、会德丰、嘉华国际及爪哇控股以173亿港元揽下的香港西九龙长沙湾地王项目。

据悉，摆在货架的还有香港中环项目、延坪道9号，不过最新等来的是寿臣山地皮的退出。

据2月8日媒体消息，世茂集团主席许荣茂已出售香港寿臣山道西15号项目40%股权——该项目正是上述提及联合英皇摘得的寿臣山地块。

该盘事实上到了开花结果的时期，已建成15幢洋房，实用面积约3700余呎至1.1万余呎，是寿臣山同区今年面积最大的屋苑式洋房。

英皇集团执行董事张炳强曾在2021年7月27日表示，项目现时已取得满意纸，有望于2021年第四季或2022年初推售。

买家并不陌生。

节前1月28日，张松桥旗下中渝置地控股有限公司公告拟成立合资企业，由合资公司作为买方，及中渝置地及CSI作为买方担保人，就收购目标公司40%权益事项订立买卖协议，总作价近10.47亿元。

这一港资公司此次收购的目标公司Superb Land Limited及物业拥有人，便是许荣茂、英皇国际、明发，该公司名下持有香港寿臣山道西15号即上述寿臣山豪宅物业。

一进一出，在时代与行业周期的潮起潮落中，寿臣山豪宅的易手似乎正见证着资本的抢入与离场，财富的流转与分配。

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