商场房产税筹划案例

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2021-05-21 10:18 2995 0 0
存量商场房产税如何筹划

作者:明哥

来源:商业地产与电商(ID:smartplaza)

1、基本概念

房产税作为财产税,每年度税金由两部分组成:

(1)自用部分从价计征:一般按房产原值的70%%为计税依据,年税率1.2%;

(2)出租部分从租计征:按租金收入作为计税依据,税率12%;

即年度税金=房屋原值*70%*1.2%*自用比例+房屋出租租金*12%;

2、税筹原理

业主将房屋整体出租给新成立的商管公司,由于整体出租,自用比例为0,则无需承担原值部分的房产税,仅需按筹划后的整租租金水平承担房产税。

房产税税金承担方为业主,而商管公司作为二房东按照市场租金水平开展转租活动,转租收入不承担房产税,且对外出租的面积越多,租金越高,筹划收益越高。

3、实际案例节选

该商业综合体项目总建面15万平米,房产原值12亿元,其中购物中心9万平米占比60%平均租金2元/平米/天,自用部分6万平米占比40%。

(1)筹划前

自用部分从价计征,需缴纳房产税税额为:

12亿元*40%*70%*1.2%=403.2万元;

购物中心部分从租计征,需缴纳房产税税额为:

9万平米*2元/平米/天*365天*12%=788万元;

房产税合计:

403.2+788=1192万元;

(2)筹划后
业主将项目整体出租给新成立商管公司,租金0.8元/平米/天。由于整体出租,自用比例为0,则无需承担原值部分的房产税,仅需按筹划后的整租租金水平承担房产税,房产税税额为:

15万平米*0.8元/平米/天*365天*12%=526万元;

筹划收益为:

1192-526=666万元;

节税比例为:

666/1192=55%;

小结:
该案例节税比例55%,节税额666万/年,相应增加税前利润666万/年;由于业主、商管公司同为集团内企业,此模式涉及关联交易,税务机关可能对业主方整租租金水平的合理性提出质疑,所以整租租金水平的确定方法是该方案实施中需重点考虑的关键因素。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 商场房产税筹划案例

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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